Cổ phiếu BĐS trỗi dậy khi có xúc tác

	Phân khúc cao cấp bứt phá
	Chứng khoán có thêm động lực

Ngày 15/6, với nỗ lực tăng giá trong cuối phiên, VN-Index vẫn đang nằm trong kênh xu hướng tăng hình thành từ đầu tháng 4. Tuy nhiên, thanh khoản và cả dòng tiền trong phiên hồi phục hôm nay đều khá yếu. Đa số các ngành nhìn chung giảm, riêng BĐS vẫn duy trì đà tăng ngay từ đầu phiên. Đáng chú ý có ITA đang chạm trần với khối lượng giao dịch gần 10 triệu cổ phiếu.

Nhóm cổ phiếu thuộc về ngành xây dựng và vật liệu xây dựng là những cổ phiếu mang tính đột phá, làm thay đổi thị trường

Thực ra, không chỉ ngày giao dịch 15/6 mà trong 2 ngày trước đó, nhà đầu tư đã nhận thấy nhóm cổ phiếu tiêu biểu thuộc về ngành xây dựng và vật liệu xây dựng. Trong đó, CTD, HSG, HPG, CVT, DNP, NNC, VCS, KSB… là những cổ phiếu mang tính đột phá, làm thay đổi thị trường.

Sự trở lại của ngành BĐS khiến giới đầu tư vừa lạ vừa quen. Bởi, trước nay, đây là nhóm cổ phiếu có thanh khoản cao (chiếm đến 20% số cổ phiếu có thanh khoản trên 100.000 cổ phiếu/phiên trên HSX và HNX) và luôn thu hút nhiều sự quan tâm trên thị trường, và là một trong số ít nhóm cổ phiếu vẫn chưa tăng giá nhiều trong thời gian qua.

Trong vòng 1 năm qua hầu hết các cổ phiếu BĐS chỉ đi ngang hoặc tăng ít, rồi nhanh chóng điều chỉnh giảm. Ngay cả việc công bố Thông tư 06 gần đây cũng không giúp duy trì được sự hưng phấn đối với nhóm cổ phiếu này. Nguyên nhân chính là do nguồn cung BĐS cao cấp bùng nổ nhanh chóng trong khi nhu cầu chỉ vừa hồi phục làm tăng rủi ro bong bóng BĐS quay trở lại.

Theo một số chuyên gia phân tích, theo công bố mới nhất của Savills, giá nhà ở trên thị trường Hà Nội và TP.HCM trong quý I vẫn ổn định nhưng tỷ lệ hấp thụ của thị trường đã giảm rõ rệt so với quý IV và cùng kỳ 2015, đặc biệt ở phân khúc trung bình-khá và cao cấp.

Tương tự, báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRE) cho thấy lượng giao định BĐS ở 2 thành phố lớn trong quý I sụt giảm rõ rệt so với cùng kỳ 2015. Dù nhận định thanh khoản của thị trường BĐS khó quay lại mức kỷ lục năm 2015, nhưng sự sụt giảm này là khá bất ngờ.

Chuyên viên ngành BĐS của RongViet Research cho rằng nguồn cung mới dồi dào, ảnh hưởng của Tết Nguyên đán và tác động tâm lý từ việc sửa đổi Thông tư 36 là những nguyên nhân chính khiến tỷ lệ hấp thụ giảm.

Bên cạnh đó, trên thị trường niêm yết, không phải DN nào cũng có sẵn sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường để đưa vào kinh doanh. Trong quý I, có 34/67 công ty BĐS niêm yết báo cáo doanh thu tăng trưởng dương, và 35/67 DN có tăng trưởng về LNST. Dù chưa thể tạo ra sự hồi phục mạnh mẽ về lợi nhuận, nhưng thanh khoản dồi dào là điều kiện thuận lợi cho hoạt động tái cấu trúc của nhiều DN BĐS.

Đối với BCI và TDH, những tên tuổi lớn của thị trường BĐS TP.HCM, kỳ vọng về hiệu quả kinh doanh hậu tái cấu trúc vẫn là động lực chính đối với giá cổ phiếu. Năm 2016, BCI đặt kế hoạch kinh doanh với LNST chỉ bằng 1/2 mức thực hiện năm 2015.

Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá, kế hoạch 120 tỷ đồng LNST năm 2016 không phải là khó để BCI đạt được. Đó là chưa kể trong trường hợp có thể chuyển nhượng được hai lô đất số 510 Kinh Dương Vương và 150 An Dương Vương, khả năng hoàn thành vượt mức kế hoạch lợi nhuận nói trên là khá cao.

Liên quan đến việc hợp tác giữa BCI và KDH, người ta tin rằng, kết quả hợp tác sẽ chỉ thể hiện rõ nét từ sau năm 2017, khi mà KDH đã hoàn tất việc kinh doanh quỹ đất hiện hữu ở quận 2, quận 9, đồng thời BCI đã cơ bản chuẩn bị xong về pháp lý và hạ tầng cho các dự án lớn như Corona City, Phong Phú 2, KDC Trung tâm Tân Tạo...

Khác với BCI, năm 2016, TDH đặt kế hoạch LNST tăng trưởng đến 70% so với năm 2015, đạt 80 tỷ đồng, nhờ việc xử lý 168 căn hộ của dự án TDH Phước Long và một số dự án cũ như Phước Long Spring Town, Long Hội City... Các dự án của TDH hầu hết đều đạt tỷ lệ đền bù cao và có giấy GCNQSDĐ.

Bên cạnh đó, việc hợp tác gần đây trong hàng loạt dự án mới được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho những bước tăng trưởng về dài hạn của TDH. Trong số đó, dự án số 28 Phùng Khắc Khoan (TDH dự kiến sẽ hợp tác phát triển cùng Fideco) và dự án số 39-41-43 Võ Văn Kiệt (hợp tác với Dệt may Liên Phương) là những dự án tiềm năng nhờ vị trí đắc địa, ngay trung tâm TP.HCM.

Cuối tháng 5, DIG vừa công bố kế hoạch kinh doanh các dự án BĐS, bao gồm việc chuyển nhượng một phần diện tích của nhiều dự án như KĐT Sinh thái Đại Phước – Đồng Nai, KĐTM Nam Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc, Khu trung tâm Chí Linh – Vũng Tàu và Khu biệt thự đồi An Sơn – Đà Lạt.

Theo ước tính của các chuyên gia, lợi nhuận từ việc chuyển nhượng nói trên có thể không cao do chi phí lãi vay được vốn hóa vào dự án. Tuy nhiên quan trọng hơn, bước đi này sẽ giúp DIG thu hồi vốn đã đầu tư vào những dự án đã kéo dài nhiều năm.

Năm 2014, ITC cũng đã mạnh dạn bán cắt lỗ dự án Intresco Tower để thu hồi vốn nhằm trả bớt nợ vay, và giải quyết khó khăn về dòng tiền. Bên cạnh khu Long Thới – Nhơn Đức (H.Nhà Bè), ITC hiện còn sở hữu một dự án ở khu đất vàng số 83 Lý Chính Thắng, Q3, TP.HCM. Do vướng mắc trong vấn đề đền bù, nhiều năm qua, Công ty vẫn chưa thể đẩy nhanh được tiến độ dự án này. Việc giải quyết được nút thắt tại đây sẽ là bước chuyển lớn để ITC trở lại quỹ đạo tăng trưởng.

Nhìn chung, BCI, TDH, DIG và ITC đều là những DN BĐS có nhiều kinh nghiệm và quỹ đất tương đối lớn, và đều đang giao dịch ở mức khá thấp so với giá trị thực của mình. Thời điểm trước khi bị KDH thâu tóm, BCI cũng chỉ giao dịch ở mức P/B khoảng 0,6x. Điều này có thấy, với những lợi thế sẵn có, các DN này chỉ cần một chất xúc tác đúng thời điểm để tăng trưởng.