Quỹ ngoại cạnh tranh vốn nội

Ông Nguyễn Vĩnh Trân

Thời gian gần đây, nhiều DN bất động sản (BĐS) trong nước bắt tay liên kết với tập đoàn, quỹ đầu tư nước ngoài để phát triển dự án. Đây có phải xu hướng mới trên thị trường, thưa ông?

Nói các DN nội liên kết, bắt tay với các đối tác, quỹ đầu tư nước ngoài để đón dòng vốn ngoại đang trở thành trào lưu mới trên thị trường cũng có thể đúng ở một khía cạnh, bởi thực tế, lĩnh vực BĐS tại Việt Nam từ trước đến nay luôn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài do có khả năng sinh lời cao.

Tuy nhiên, tùy từng thời điểm, giai đoạn thăng trầm khác nhau của thị trường mà nhà đầu tư có chiến lược khác nhau. Chẳng hạn giai đoạn 2011 – 2013, rất ít nhà đầu tư ngoại bỏ tiền vào thị trường BĐS Việt Nam. Không phải họ không quan tâm, mà trong quá trình tìm hiểu, theo dõi do thị trường khi đó trầm lắng, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro.

Nhưng từ đầu năm 2014 đến nay, thị trường BĐS bắt đầu có sự chuyển mình đón nhận dòng vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài chảy mạnh vào Việt Nam. Do nhận thấy dấu hiệu chuyển biến tích cực từ nền kinh tế vĩ mô, nhất là giá nhà đất có sự điều chỉnh hợp lý hơn giúp nhà đầu tư dễ dàng tính toán, cân đối bài toán kinh doanh, lợi nhuận thu về.

Song, thời điểm hiện tại việc vốn ngoại hiện diện, tạo động lực phát triển các dự án BĐS trong nước vẫn chưa thể trở thành xu hướng rõ nét do không ít nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn e ngại những trở ngại, vướng mắc về thủ tục giấy tờ đầu tư, cấp phép...

Ông có cho rằng, việc tìm kiếm nguồn lực bên ngoài là do DN BĐS nội có khó khăn khi tiếp cận vốn từ các tổ chức tài chính, NHTM trong nước?

Thực tế, phần lớn các DN BĐS luôn có mối liên hệ mật thiết với các tổ chức tài chính, ngân hàng, thậm chí nhiều DN BĐS để phát triển dự án còn sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn từ vốn vay ngân hàng. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro bởi lãi suất trong nước thường không cố định mà lên xuống theo hàn thử biểu của nền kinh tế.

Trong khi, để phát triển một dự án BĐS thông thường phải mất ít nhất từ 1 – 3 năm, khoảng thời gian đó nếu phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng với lãi suất trồi sụt, bấp bênh sẽ khiến DN rất khó chủ động khi lên kế hoạch kinh doanh.

Ngược lại, với nguồn tài chính từ các quỹ đầu tư nước ngoài rót vốn thông qua những hợp đồng đối tác chiến lược, liên kết phát triển dự án, bao giờ lợi nhuận kỳ vọng mà các nhà đầu tư ngoại đặt ra trong những thương vụ này cũng được tính toán rõ ràng, đặt lên bàn cân và thống nhất giữa hai bên. Vì vậy DN BĐS trong nước có thể dễ dàng, chủ động hơn để ổn định phát triển kinh doanh lâu dài.

Mặt khác, khi đi vay từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng thì hàng tháng vẫn phải đóng đầy đủ khoản lãi suất theo điều chỉnh thị trường. Còn các nhà đầu tư ngoại khi rót vốn vào dự án, DN với tư cách hợp tác đầu tư, lợi nhuận đặt ra có thể cao hơn (trung bình khoảng 20% tùy theo từng dự án hoặc hợp tác cụ thể) nhưng trên tinh thần hợp tác “lời ăn lỗ chịu”, cùng chia sẻ lợi nhuận cũng như rủi ro nếu có thể xảy ra. Và nhất là quỹ đầu tư cấp vốn không dựa trên tài sản thế chấp của DN mà dựa trên tiềm năng của DN và dự án.

Ngoài ra, với bề dày kinh nghiệm về quản lý nguồn vốn, các quỹ đầu tư ngoại cũng có thể cùng DN tham gia tái cơ cấu lại dự án, quản trị DN để cùng phát triển vì mục tiêu, lợi ích chung. Bên cạnh đó, cũng không loại trừ nhiều DN BĐS trong nước coi việc hợp tác, bắt tay với tập đoàn, quỹ ngoại để giúp DN nâng cao đẳng cấp, thương hiệu và tạo hành lang mời gọi những đối tác nước ngoài tham gia tiếp theo.

Vậy, để có thể tiếp cận cũng như tận dụng được cơ hội và nguồn lực từ các đối tác ngoại, các DN BĐS trong nước cần phải làm gì?

Bản chất những nhà đầu tư nước ngoài cũng là những người đi tìm kiếm lợi nhuận nên ở đâu có cơ hội đầu tư sinh lời cao, ít rủi ro thì họ sẽ tìm đến. Tuy nhiên, để có thể thu hút và tận dụng một cách tốt nhất nguồn lực từ bên ngoài, bản thân các DN trong nước cũng cần chuẩn hóa, rõ ràng, minh bạch trong mọi hoạt động từ mời gọi đầu tư cũng như sổ sách tài chính để hai bên cùng dễ dàng trong thỏa thuận hợp tác.

Đồng thời, việc sử dụng tổ chức tư vấn tài chính chuyên nghiệp để tiến tới ký kết hợp đồng liên kết, liên doanh giúp cho DN tránh được rủi ro, cũng như biết được vị thế của mình để có những quyết định đúng đắn nhất khi tham gia bắt tay với đối tác nước ngoài.

Xin cảm ơn ông!