Tín dụng bất động sản vẫn còn nhiều dư địa

	Sửa đổi Thông tư 36 nhằm bảo đảm tốt nhất tiền gửi của nhân dân
	Dự thảo sửa đổi Thông tư 36: Hướng tới chuẩn mực Basel II
	Sửa Thông tư 36 không phải “siết” tín dụng

Trao đổi tại hội thảo “Sửa đổi Thông tư 36 thị trường BĐS được gì, mất gì?” tổ chức ngày 15/3 tại TP.HCM, chuyên gia tài chính-đầu tư Đinh Thế Hiển cho rằng, việc NHNN đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36 vào thời điểm này là hết sức cần thiết. Bởi theo các số liệu mà ông Hiển tổng hợp được, đến giai đoạn hiện nay nền kinh tế đang có dấu hiệu thâm dụng vốn trở lại, gây áp lực rủi ro đến thanh khoản của hệ thống NHTM.

Còn 150 ngàn tỷ cho vay trung - dài hạn

Cụ thể, theo ông Hiển, 2015 là năm GDP bình quân cả nước tăng mạnh nhất trong giai đoạn 2012-2015 (6,2%) nhưng tăng trưởng tín dụng cũng đã tăng gấp 2,77 lần (18%), đặc biệt tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS còn cao hơn ở mức 4 lần (26%) so với tăng trưởng GDP. Điều này có nghĩa là nền kinh tế tăng trưởng chủ yếu dựa vào nguồn tín dụng chứ không phải do năng suất tăng từ khối sản xuất kinh doanh.

Ngoài ra, ở góc độ ngân hàng, ông Hiển cho rằng hiện nay tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn của toàn hệ thống ở mức 35-36%. Mức này là mức cao so với thế giới. Tuy nhiên, do người dân Việt Nam có thói quen gửi tiền ngắn hạn nhưng tái tục nhiều kỳ. Vì thế có thể số dư tiền gửi kỳ hạn dài thực tế ở các NHTM cao hơn so với số liệu thống kê.

Điều đó có nghĩa rằng, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn hiện nay vẫn còn tạm chấp nhận được nhưng cần phải khống chế lại ở mức 40% chứ không thể gia tăng hơn nữa. Bởi nếu gia tăng thì thanh khoản của các NHTM chắc chắn rơi vào trạng thái nguy hiểm, có thể dẫn đến đổ vỡ dây chuyền.

Tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS còn cao hơn ở mức 4 lần so với tăng trưởng GDP

Tuy nhiên, ông Hiển cũng cho rằng, nếu Thông tư 36 sửa đổi được ban hành trong năm 2016 thì dư địa tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS vẫn không bị ảnh hưởng. Bởi tính đến thời điểm hiện nay, tổng tín dụng cho vay vào lĩnh vực BĐS ước khoảng 390 ngàn tỷ đồng, trong khi với tỷ lệ 40% nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn thì nguồn tín dụng cho vay trung - dài hạn sẽ đạt khoảng 540 ngàn tỷ, tức là còn khoảng 150 ngàn tỷ để cho các NHTM cho vay trung - dài hạn, trong đó có BĐS.

“Như vậy những dự án BĐS tốt vẫn có thể tiếp cận vốn vay bình thường mà không bị ảnh hưởng gì bởi việc hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn từ 60% xuống 40%” – ông Hiển nói.

Thị trường chỉ bị tác động gián tiếp

Nhiều chuyên gia và DN ngành BĐS khẳng định, chắc chắn rằng việc giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi trong kinh doanh BĐS sẽ làm ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường nhà đất, bởi các NHTM sẽ phải xem xét kỹ lưỡng hơn khi cho vay đầu tư kinh doanh BĐS và lãi suất cho vay có thể nhích lên 1-2%/năm.

Tuy nhiên, theo phân tích của ông Nguyễn Trọng Du, Vụ trưởng Vụ Chính sách an toàn hoạt động ngân hàng (Cơ quan Thanh tra giám sát NH - NHNN), việc sửa đổi Thông tư 36 mục đích chính là nhằm tăng khả năng thanh khoản của hệ thống TCTD và điều chỉnh dòng tín dụng của hệ thống các TCTD vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh được ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ. Việc điều chỉnh này không mang ý nghĩa về động thái siết chặt hay nới lỏng vốn tín dụng vào lĩnh vực BĐS.

Đồng ý quan điểm của chuyên gia Đinh Thế Hiển, ông Du bổ sung thêm rằng, ngay cả việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi trong kinh doanh BĐS thì cũng không trực tiếp làm cho các NHTM phải giảm cho vay vào lĩnh vực này. Bởi bản chất của việc tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% là chỉ yêu cầu các NHTM khi cho vay kinh doanh BĐS sẽ phải dự trữ nguồn vốn lớn hơn chứ không hạn chế tỷ lệ nguồn vốn cho vay lĩnh vực này.

Do vậy, nếu NHTM nào có những khách hàng, dự án đầu tư tiềm năng họ vẫn hoàn toàn có thể chọn giải pháp tăng vốn để cho vay BĐS. Còn NH nào không chọn giải pháp tăng vốn thì họ sẽ cơ cấu lại tỷ trọng tín dụng để đầu tư vào các lĩnh vực khác có hệ số rủi thấp hơn nhằm đảm bảo thanh khoản và duy trì tỷ lệ an toàn về vốn theo quy định của NHNN.

Ở góc độ DN, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM mặc dù cũng đồng tình với quan điểm sửa đổi Thông tư 36 của NHNN nhưng ông Châu cho rằng, đối với các điều khoản liên quan đến thị trường BĐS như tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, hệ số rủi ro… thì NHNN nên áp dụng một lộ trình thích hợp bởi hiện nay hầu hết các DN BĐS đều sử dụng 50-70% nguồn vốn vay từ các NHTM. Do vậy bất cứ sự điều chỉnh nào từ chính sách tiền tệ đều khiến cho tâm lý thị trường xáo động mạnh. Khi đó các dự án đang thực hiện dang dở trong giai đoạn 2014-2015 sẽ gặp khó khăn về đầu ra, ảnh hưởng đến tiến độ thu hồi vốn từ các dự án cũng như tiến độ trả nợ của các chủ đầu tư đối với các NHTM.