Bán nhà trên giấy qua sàn giao dịch: Cần cụ thể hơn

Hạn chế rủi ro, nhưng lo ngại đặc quyền

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), việc luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng quy định “giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý. Bởi việc làm này sẽ bảo đảm sự minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARs cho rằng, nếu quy định bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải bán qua sàn được triển khai sẽ khiến tất cả các sản phẩm bán ra thị trường đều được thẩm tra, thẩm định kỹ lưỡng trước khi niêm yết. Điều này sẽ giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản, bất động sản “ma”. Song song đó, khi bán qua sàn, khách mua nhà sẽ được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch vì vậy việc mua bán sẽ thuận lợi hơn. Trong khi, về phía cơ quan quản lý, việc bán minh bạch bất động sản hình thành trong tương lai qua các sàn giao dịch sẽ giúp thu được các loại thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân, đồng thời ngăn ngừa, hạn chế các hành vi lừa đảo, rửa tiền.

Tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếu liên quan đến hoạt động “đặt cọc”, “góp vốn” từ người mua nhà. (Trong ảnh: Phối cảnh dự án căn hộ chung cư Thảo Điền - TP. Thủ Đức - một trong những dự án tiêu biểu xảy ra tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư)

Không phủ nhận những mặt tích cực này, nhưng nhiều chuyên gia bất động sản lại cho rằng, quy định bắt buộc phải bán qua sàn giao dịch có thể dẫn tới tình trạng “lợi bất cập hại”, thậm chí tạo ra đặc quyền đặc lợi cho một số nhóm lợi ích.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần Bất động sản Toàn cầu cho rằng, hiện nay phần lớn các chủ đầu tư đều có bộ phận kinh doanh - bán hàng chuyên nghiệp được đào tạo bài bản và làm việc có hiệu quả cao. Trong khi đó các sàn giao dịch bất động sản thông thường sẽ bán nhiều dự án cùng một lúc, tính tập trung sẽ kém hơn, các thông tin chi tiết, cụ thể về từng dự án cũng sẽ ít hơn. “Vì thế, giao cho sàn giao dịch chưa chắc đã hiệu quả hơn chủ đầu tư tự bán, thậm chí còn tạo ra “rào cản” tạo cơ hội cho dịch vụ môi giới đẩy giá nhà”, ông Hiệp nhận định.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu bắt buộc phải bán qua sàn giao dịch sẽ xâm phạm đến quyền “tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh” của chủ đầu tư. Việc này cũng có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản và làm tăng thêm giá bán nhà do tăng thêm chi phí môi giới (thường khoảng 2% giá trị hợp đồng).

“Không thể “vin” vào quy định giao dịch chứng khoán phải thông qua sàn giao dịch chứng khoán để đề xuất quy định giao dịch nhà ở, công trình xây dựng cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản vì bản chất hoạt động của hai lĩnh vực khác nhau và việc quy định “bắt buộc” giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch bất động sản còn làm tăng giá bán nhà gây bất lợi cho người tiêu dùng”, ông Châu cho biết.

Kiện toàn cả pháp lý lẫn hệ thống sàn giao dịch

Theo phân tích của các chuyên gia pháp lý, rất có thể chủ ý của Bộ Xây dựng khi đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) các quy định bắt buộc bán nhà qua sàn giao dịch là vì Bộ này có ý tưởng hình thành các sàn giao dịch bất động sản do nhà nước sở hữu và quản lý. Bởi trong đề dẫn của Bộ Xây dựng khi dự thảo các điểm sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cũng có nhắc đến việc “pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch bất động sản do nhà nước trực tiếp quản lý”.

Thực tế hiện nay, việc thành lập, hoặc đề xuất thành lập các sàn giao dịch do nhà nước trực tiếp quản lý cho một số loại hàng hóa khác, như: sàn giao dịch nợ xấu, sàn giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, sàn giao dịch nông sản… là khá phổ biến. Vì thế, rất có thể Bộ Xây dựng sẽ đề xuất thành lập hệ thống mạng lưới sàn giao dịch bất động sản tương tự như các sàn kể trên.

Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, ngay cả khi các sàn giao dịch bất động sản do nhà nước sở hữu và quản lý được thành lập thì cũng không thể hạn chế phát triển các sàn giao dịch tư nhân và những bất cập, hạn chế về năng lực của các sàn tự phát vẫn sẽ hiện hữu và phổ biến. Vì vậy, thay vì cố gắng khuôn khổ hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai bằng việc bắt buộc phải giao dịch trên các sàn, Bộ Xây dựng nên tập trung vào các giải pháp nâng cao chất lượng các sàn giao dịch hiện hữu.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, gốc rễ của những bất cập trong lĩnh vực mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nằm ở chỗ những “lỗ hổng” về mặt pháp lý đối với các hành vi: “đặt cọc”, “hợp tác đầu tư”, “hợp đồng góp vốn”… Vì thế, các quy định về “đặt cọc”, “góp vốn” cần được chi tiết hóa trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để có chế tài phù hợp đối với các chủ đầu tư không thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Song song đó, thay vì khuôn khổ cứng, bắt buộc chủ đầu tư dự án nhà ở phải niêm yết và mua bán qua hệ thống sàn giao dịch thì cơ quan quản lý có thể đưa ra pháp lý, yêu cầu tất cả các chủ đầu tư phải cung cấp thông tin sản phẩm và giao dịch trực tiếp cho Bộ, hoặc Sở Xây dựng ở các địa phương. Khi đó, người mua nhà muốn có thông tin chi tiết thì có thể tra cứu tương tự như tra thông tin về quy hoạch sử dụng đất đai. Cách làm này phù hợp và dễ làm hơn thay vì phải phụ thuộc vào các sàn giao dịch (kể cả sàn tư nhân và sàn do nhà nước sở hữu và quản lý, nếu có).