Bất động sản hút vốn FDI

Sức hút từ kinh tế vĩ mô

Đại dịch Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp, gây nhiều hậu quả nặng nề, khiến kinh tế toàn cầu rơi vào khủng hoảng, nhiều nền kinh tế tăng trưởng âm. Tại Việt Nam, dịch bệnh cùng với thiên tai, bão lụt nghiêm trọng ở miền Trung và Tây Nguyên vừa qua cũng khiến tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại đáng kể; cộng đồng doanh nghiệp gặp khó khăn trong sản xuất, lưu thông, mở rộng thị trường, tìm kiếm đối tác…

Nhưng với quyết tâm cao độ, nỗ lực tập trung thực hiện mục tiêu kép: vừa phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, phấn đấu đạt tăng trưởng ở mức cao nhất có thể vừa quyết liệt phòng, chống dịch bệnh. Hiện Việt Nam đã kiểm soát tốt đại dịch và là số ít các quốc gia trên thế giới vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng dương. Tất cả những yếu tố đó đã gia tăng thêm sức hút của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam đón xu thế đô thị hóa

Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng vốn đầu tư toàn cầu sụt giảm mạnh vì đại dịch, việc thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam cũng chịu nhiều tác động tiêu cực. Bằng chứng là tính đến 20/11/2020, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 26,43 tỷ USD, bằng 83,1% so với cùng kỳ năm 2019, theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Bên cạnh đó, vốn nước ngoài chảy vào lĩnh vực bất động sản vẫn đạt gần 3,8 tỷ USD, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2019. Đáng chú ý là, lượng vốn đổ vào bất động sản quý sau cao hơn quý trước. Nếu như quý I/2020 chỉ có 0,264 tỷ USD, sang quý II đã là 0,586 tỷ USD. Còn trong quý III đã đạt 2,35 tỷ USD, tăng 400% so với quý II dù thị trường bị tác động kép của Covid đợt 2 và tháng ngâu, càng chứng tỏ thị trường bất động sản Việt Nam có sức hút ghê gớm với nhà đầu tư ngoại.

Thực tế cho thấy, hàng loạt biện pháp quyết liệt để hỗ trợ sản xuất, thúc đẩy đầu tư công, kích cầu tiêu dùng, mở rộng thị trường, thu hút đầu tư... đã được triển khai. Bên cạnh đó, Tổ công tác thúc đẩy hợp tác đầu tư nước ngoài cũng đã được thành lập để tham mưu xây dựng các cơ chế, chính sách mang tính cạnh tranh quốc tế, nắm bắt kịp thời và tận dụng hiệu quả các cơ hội thu hút đầu tư trong “tình hình mới”.

Đó còn là quyết tâm của Chính phủ trong hội nhập quốc tế nói chung và hội nhập kinh tế quốc tế nói riêng được đẩy mạnh với nhiều bước tiến đột phá như Hiệp định Thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EVFTA) đã chính thức có hiệu lực, trong khi Hiệp định Đối tác kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) đã được ký kết và Việt Nam cũng đã hoàn tất đàm phán Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - Vương quốc Anh (UKVFTA). Trong khi hiện Việt Nam vẫn đang tham gia Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) cùng nhiều hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương khác.

Sôi động thị trường bất động sản

Dòng vốn đầu tư nước ngoài khiến thị trường bất động sản trong nước ấm hơn sau những ngày trầm lắng vì đại dịch. Điển hình như Công ty TNHH Phát triển THT (Hàn Quốc) đã đổ thêm 774 triệu USD vào dự án Star Lake City (Hà Nội), trở thành nhà đầu tư nước ngoài rót vốn lớn nhất vào thị trường bất động sản nước ta từ đầu năm đến nay. Hay CTCP Twin-Peaks (thuộc Tập đoàn CapitalLand từ Singapore) vừa quyết định tăng vốn đầu tư thêm 246 triệu USD cho dự án văn phòng tại 29 Liễu Giai – Hà Nội. Còn Tập đoàn Keppel Land (Singapore) đã thâu tóm cùng lúc 3 lô đất tại Nhà Bè của Địa ốc Phú Long…

Nhưng có lẽ sôi động và sáng hơn cả vẫn là thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN), mà trọng tâm là làn sóng dịch chuyển và mở rộng sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nước ngoài. Nhìn thấy rõ tiềm năng từ thị trường này, cả về nhu cầu lẫn giá thuê, nhiều nhà phát triển bất động sản KCN vào cuộc phát triển quỹ đất.

Các nhà phát triển mảng cho thuê là Liên doanh Phát triển công nghiệp BW (liên doanh giữa Becamex IDC và Tập đoàn Warburg Pincus LLC – Mỹ) đã nâng tổng diện tích quỹ đất công nghiệp ban đầu từ 130ha năm 2018 lên gần 500ha trong năm 2020. Tập đoàn Logos Property của Australia đã đầu tư 350 triệu USD cho thương vụ liên doanh bất động sản logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam.

Cùng đó, "gã khổng lồ" kho bãi châu Á - GLP đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam hoặc Tập đoàn SLP ra mắt liên doanh 1,5 tỷ USD tại Việt Nam. Ngoài ra, Công ty Mirae Asset Daewoo Co. và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley ở Bắc Ninh... ông John Campbell - Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam dẫn chứng.

Không đứng nhìn tập đoàn, công ty ngoại thâu tóm bất động sản tại Việt Nam, Vingroup đã lên kế hoạch đầu tư hơn 400 triệu USD cho CTCP Đầu tư phát triển KCN Vinhome để phát triển 2 KCN có quy mô 200 ha tại Nam Tràng Cát và 319 ha tại Thủy Nguyên (khu kinh tế Đình Vũ). Dự kiến 2 KCN này sẽ đi vào hoạt động năm 2021. Công ty cổ phần TIZCO và Công ty cổ phần Quản Lý KCN Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) tham gia đầu tư góp vốn vào KCN Việt Phát với tổng diện tích 1.800 ha tại Long An…

Nhận định về xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư, bà Hoàng Nguyệt Minh - Phó giám đốc bộ phận đầu tư thuộc Savills Hà Nội phân tích, sức hút của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong làn sóng dịch chuyển khỏi Trung Quốc đang nằm ở 2 yếu tố đáng chú ý.

Thứ nhất, Việt Nam là một trong những nước có chính sách thuế cạnh tranh nhất châu Á. Các công ty có thể hưởng lợi từ các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), miễn thuế nhập khẩu tài sản cố định; và miễn tiền thuê đất. Các ưu đãi đáng chú ý bao gồm miễn 20% thuế TNDN trong hai năm đầu tiên và giảm 50% trong bốn năm tiếp theo.

Hơn nữa, các ưu đãi thuế TNDN áp dụng cho các ngành công nghiệp được Chính phủ ưu tiên, như công nghiệp 4.0 hoặc các ngành hỗ trợ sản xuất công nghệ cao; cũng như những dự án tại các đặc khu kinh tế (SEZ) hoặc tại các vùng kinh tế - xã hội còn khó khăn; và các dự án quy mô lớn đáp ứng các yêu cầu tối thiểu của Chính phủ về tổng vốn đầu tư, doanh thu và số lượng lao động. Các dự án đáp ứng một trong các điều kiện nêu trên có thể được hưởng thuế TNDN ở mức 10% trong 15 năm, miễn thuế TNDN 4 năm; và giảm thuế 50% trong 9 năm tiếp theo.

Theo “Khảo sát Chi phí Xây dựng năm 2019” của Turner & Townsend, Việt Nam cũng là một trong những thị trường có chi phí xây dựng công nghiệp cạnh tranh nhất. Tại TP. Hồ Chí Minh, chi phí xây dựng trung bình các nhà xưởng và nhà kho cơ bản là 352 USD/m2; các nhà máy và trung tâm phân phối lớn là 412 USD/m2; và các nhà máy công nghệ cao là 618 USD/m2.

Thứ hai, các công ty đa quốc gia sản xuất các sản phẩm có giá trị cao như đồ điện tử, với áp lực trong việc cắt giảm chi phí, sẽ có xu hướng dịch sản xuất sang Việt Nam và các nước Đông Nam Á khác. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển của các chuỗi cung ứng địa phương. Trong đợt bùng phát dịch đầu tiên, một số nhà sản xuất đa quốc gia đã thông báo kế hoạch mở rộng, di chuyển sản xuất đến Việt Nam, điển hình như các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan; Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản; và Lenovo từ Hồng Kông.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài cũng ghi nhận những nỗ lực của Bộ Kế hoạch và Đầu tư trong năm 2020, đã chủ trì soạn thảo, trình Chính phủ, Quốc hội ban hành Luật Đầu tư sửa đổi, Luật Doanh nghiệp sửa đổi, Luật Đầu tư PPP. Trong đó, lần đầu tiên danh mục ngành nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài sẽ được Chính phủ ban hành theo nguyên tắc chọn – bỏ, không chỉ giải mối băn khoăn về quyền kinh doanh mà còn giúp các nhà đầu tư tiên liệu được một cách rõ ràng về cơ hội đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam.

Tuy nhiên, việc tăng giá cho thuê bất động sản công nghiệp trong thời gian qua cũng là một điểm trừ trong mắt các nhà đầu tư. Rất cần có chính sách trong khung giá cho thuê để không xảy ra trường hợp tăng giá nhiều lần trong một năm dẫn đến việc "đại bàng rời tổ".