Bất động sản khu công nghiệp: Lực đẩy từ chính sách, thị trường

Đánh giá về kết quả hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản KCN thời gian qua, VIS Rating cho biết, sau 3 năm liên tiếp tăng trưởng, năm 2024 đánh dấu sự suy giảm nhẹ của thị trường này khi doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư niêm yết lớn giảm lần lượt 2% và 5% so với cùng kỳ năm trước. Điều này chủ yếu đến từ việc giảm số lượng khách thuê FDI mới và tiến độ bàn giao đất chậm do các rào cản pháp lý kéo dài.

Theo số liệu cập nhật về kết quả kinh doanh mới nhất của 24 chủ đầu tư bất động sản KCN niêm yết lớn nhất theo doanh thu vừa được VIS Rating công bố, các doanh nghiệp lớn trong ngành như VRG chứng kiến mức giảm tới 79% về số lượng khách thuê FDI mới, trong khi VGC - công ty con của GEX giảm 10% so với cùng kỳ năm trước. Việc chậm bàn giao đất tiếp tục là yếu tố gây áp lực lên doanh thu, điển hình là KBC với mức giảm tới 51% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư ở phía Nam như IDC, SIP và SNZ, nhờ sở hữu quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê, đã ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu từ 15% đến 30% so với cùng kỳ năm trước.

Cùng với sự suy giảm doanh thu, tỷ lệ đòn bẩy tài chính của ngành cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể. Tỷ lệ Nợ/EBITDA trung bình đã tăng từ 2.0x vào cuối năm 2023 lên 2.8x vào cuối năm 2024 - đảo ngược xu hướng giảm trong giai đoạn 2019 - 2023. Nguyên nhân chính đến từ việc các chủ đầu tư đẩy mạnh vay nợ để mở rộng quỹ đất sau khi các luật mới được ban hành, tạo điều kiện thúc đẩy quá trình phát triển dự án.

Bất động sản KCN có nhiều điểm sáng nhờ những yếu tố hỗ trợ từ chính sách và thị trường

Tổng nợ của các chủ đầu tư tăng mạnh trong quý IV/2024, với mức tăng trung bình 30% so với cùng kỳ năm trước. Một số doanh nghiệp có mức tăng nợ đột biến gồm: NTC (+867%), KBC (+176%), ITA (+175%) và SIP (+113%). Đáng chú ý, khoảng 75% khoản nợ mới là nợ dài hạn, giúp tỷ trọng nợ dài hạn trong tổng nợ tăng từ 58% vào cuối năm 2023 lên 62% vào cuối năm 2024. Xu hướng này giúp giảm thiểu rủi ro mất cân đối giữa kỳ hạn nợ và dòng tiền hoạt động của doanh nghiệp, đồng thời tạo điều kiện cho các chủ đầu tư chủ động hơn trong chiến lược mở rộng quỹ đất và đầu tư hạ tầng.

Mặc dù đối mặt với áp lực về doanh thu và lợi nhuận, thanh khoản của ngành vẫn được đảm bảo nhờ lượng tiền mặt cao và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) ổn định. CFO của toàn ngành tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ trong năm 2024, nhờ vào khoản khách hàng trả trước - một yếu tố quan trọng trong việc duy trì dòng tiền dương của các chủ đầu tư KCN.

Đáng chú ý, IDC và SIP đã ghi nhận sự gia tăng mạnh về các khoản khách hàng trả trước. Cụ thể, IDC nhận được khoản đặt cọc lớn cho 96.4ha đất tại các KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ 2 và Quế Võ 2, trong khi SIP ghi nhận 74ha tại các KCN Phước Đông, Lộc An - Bình Sơn và Lê Minh Xuân 3. Dù những khoản thu này chưa thể hiện ngay trong doanh thu, nhưng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì thanh khoản và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Bước sang năm 2025, ngành bất động sản KCN có nhiều điểm sáng nhờ những yếu tố hỗ trợ từ chính sách và thị trường. Các chuyên gia từ VIS Rating nhận định, doanh số bán hàng của các chủ đầu tư sẽ gia tăng mạnh khi nguồn cung và nhu cầu đất công nghiệp mới đều tăng lên.

Một trong những động lực chính thúc đẩy tăng trưởng ngành là việc hoàn thiện các quy hoạch sử dụng đất tại nhiều tỉnh thành, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất và đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án. Bên cạnh đó, việc đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông như đường cao tốc, cảng biển và sân bay sẽ gia tăng sức hút của các KCN đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Yếu tố quan trọng khác là dòng vốn FDI tiếp tục được thúc đẩy nhờ các chính sách ưu đãi và cam kết từ Chính phủ. Các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bắc Ninh được dự báo sẽ tiếp tục thu hút các dự án đầu tư lớn, đặc biệt từ các tập đoàn công nghệ và sản xuất có kế hoạch dịch chuyển chuỗi cung ứng sang Việt Nam.

Bà Hoàng Thị Hiền, chuyên gia phân tích tại VIS Rating kỳ vọng, doanh số bán hàng của các chủ đầu tư KCN sẽ tăng trong năm 2025, nhờ nguồn cung và nhu cầu đất công nghiệp mới tăng. Thủ tục pháp lý được đẩy nhanh và việc hoàn thành quy hoạch đất của các tỉnh sẽ giúp các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất và tăng nguồn cung mới. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng công cộng được tăng cường và các chính sách hỗ trợ thu hút FDI sẽ thúc đẩy nhu cầu về đất KCN, qua đó tăng doanh số mới cho các chủ đầu tư.

“Với những yếu tố hỗ trợ mạnh mẽ từ chính sách và thị trường, năm 2025 được dự báo sẽ là một năm khởi sắc cho ngành bất động sản KCN. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng cần thận trọng trong chiến lược tài chính, kiểm soát nợ vay và tối ưu hóa hiệu suất khai thác quỹ đất để đảm bảo tăng trưởng bền vững trong dài hạn”, bà Hiền khuyến nghị.