Các luật mới sẽ tạo "dòng chảy" cho hàng loạt dự án bất động sản

Quang cảnh Tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới".

Cởi trói mạnh mẽ về luật

Phát biểu tại Tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới" do TheLEADER tổ chức trong chiều 30/7, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Home chia sẻ, trước khi ngày 1/8 các bộ luật có hiệu lực, các nghị định hướng dẫn về nhà ở xã hội đã có ngay trước đó. Đặc biệt, việc giải quyết được định khâu định giá đất giúp rút ngắn đáng kể quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, các chủ đầu tư nhà ở xã hội không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Điều này giúp “cởi trói” rất lớn do đơn giá cho thuê, hiện được công khai trên các cổng thông tin, nhưng vẫn đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp. Việc mua bán hay cho thuê nên để thị trường tự quyết định.

Bên cạnh đó, với quy định trước đây, người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội lại không đủ tiền, trong khi người trung lưu không đủ tiền mua nhà ở thương mại thì không đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Cùng với đó là những quy định chồng chéo, phức tạp về vấn đề hộ gia đình – hộ khẩu.

Cuối cùng, việc cởi trói điều kiện yêu cầu cá nhân mua (vợ/chồng) thu nhập không quá triệu đồng mỗi tháng nhưng bổ sung việc chính thức tính tổng thu nhập 2 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng đã tháo gỡ rất lớn cho người dân, cho thấy Bộ Xây dựng và Chính phủ đã lắng nghe các ý kiến chuyên gia.

"Bốn yếu tố trên sẽ giúp các chủ đầu tư thêm tự tin hơn trong phát triển nhà ở xã hội. Với sự cởi trói mạnh mẽ về luật, tôi mong chờ thông tư mới ra đời sẽ giúp tháo gỡ toàn bộ khó khăn để các chủ đầu tư yên tâm làm nhà ở xã hội", ông Hoàng Nam chia sẻ.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024 sẽ tác động tích cực đến việc kinh doanh bất động sản trong thời gian tới, tạo ra nhiều ảnh hưởng tích cực cho các chủ thể trong xã hội, từ doanh nghiệp tới người tiêu dùng, thậm chí cả các nhà đầu tư nước ngoài hay các cá nhân Việt Nam ở nước ngoài.

Các quy định mới cơ bản sẽ tạo ra dòng chảy cho các dự án bất động sản, các dự án sẽ có cơ hội để triển khai, đặc biệt là các dự án mới. Các dự án đang bị tắc nghẽn có thể được tháo gỡ nhờ các quy định về chuyển tiếp. Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, sẽ vẫn có các dự án tiếp tục tắc nghẽn.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thời gian tới, về cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai theo loại hình nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Điều này cũng có nghĩa rằng các dự án quy mô lớn khi đấu giá, đấu thầu sẽ đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm. Điều này sẽ tạo ra nhiều lợi ích quốc gia, công cộng, tạo ra tăng trưởng cho địa phương, cho người dân.

"Các luật có hiệu lực cũng sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Doanh nghiệp có quy mô nhỏ sẽ phải có chiến lược như tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các doanh nghiệp mới có đủ năng lực để tiếp cận với việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án", Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho hay.

Xác định giá đất vẫn là “ẩn số” rủi ro cho doanh nghiệp

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế.

Các luật mới có hiệu lực từ 1/8 sẽ tác động tích cực đến việc kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

"Khi các luật có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc", việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người làm thật chơi thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực", TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính đặt ra vấn đề là các quy định mới trong luật như vậy, song vấn đề đặt ra là các nghị định, thông tư dưới luật liệu có phát sinh thêm những điểm nghẽn hay không? Vấn đề chất lượng các văn bản dưới luật vẫn là băn khoăn rất lớn của các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Liệu tới đây các văn bản này có thực sự tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp hay không?

Đặc biệt, vấn đề giá đất cũng là điểm nghẽn rất lớn, nếu không giải quyết được sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn các dự án, kéo theo đó là nhiều vấn đề ách tắc cho thị trường bất động sản.

Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, bên cạnh các điểm mới tác động tích cực đến với các doanh nghiệp, 3 luật trên vẫn còn một số những vấn đề chưa được xử lý hoặc tiếp tục cần được nghiên cứu để hoàn thiện. Quy định mới về xác định giá đất vẫn là “ẩn số” rủi ro cho doanh nghiệp.

Ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất nhằm cụ thể hóa các nội dung của Luật Đất đai 2024. Việc định giá đất đất theo quy định mới, về cơ bản đã chi tiết đến từng trường hợp nên có thể thúc đẩy quá trình định giá đất – vốn là một trong các “điểm nghẽn” trong việc thực hiện dự án của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Luật Đất đai 2024 quy định việc sử dụng giá trong bảng giá đất sẽ trở lên phổ biến hơn. Tuy nhiên, dự kiến bảng giá đất hiện hành vẫn được áp dụng đến hết năm 2025.

Tuy nhiên, theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi “đột phá”. Chúng ta vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây (bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ).

Việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá; việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm (như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra) có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, trong bối cảnh như vậy, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách. Như vậy, cách thức xác định giá đất của chúng ta về cơ bản vẫn dựa trên một nền tảng cũ, cho dù có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thì cũng khó kỳ vọng tạo ra sự thay đổi lớn.