Các phương án‎ tính thuế thu nhập cá nhân với bất động sản

Lướt sóng bất động sản, sinh lời cao trong thời gian ngắn sẽ phải đóng thuế cao hơn

Theo Bộ Tài chính, Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành đang áp dụng mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đối với các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng cần nghiên cứu cơ chế thuế phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch, thay vì chỉ dựa trên giá chuyển nhượng.

Trong hồ sơ dự thảo, Bộ Tài chính đã đưa ra phương án lấy ý kiến: áp dụng thuế suất 20% trên phần thu nhập tính thuế, trong đó thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ giá mua và chi phí liên quan.

Qua phân tích, phương án này có thể mang lại mức điều tiết tương đương với thuế suất 2% hiện nay. Đặc biệt, trong những trường hợp chênh lệch giá mua và bán không lớn, hoặc cá nhân bị lỗ, phương án 20% sẽ giảm gánh nặng thuế, bảo đảm công bằng hơn vì đánh thuế theo đúng thu nhập thực tế.

Theo đó, với bất động sản có mức lãi khi bán cao thì sẽ bị đánh thuế cao hơn so với mức lãi thấp, khác với mức thuế hiện tại là 2% trên giá bán bất động sản dù lỗ hay lãi.

Tuy vậy, Bộ Tài chính nhấn mạnh đây mới là phương án đang được lấy ý kiến.

"Việc thu thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở, hay mức độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản... Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng số tiền thuế phải nộp", Bộ Tài chính nhấn mạnh.

Thực hiện các chỉ đạo của Đảng và Chính phủ theo Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022, Công điện số 03/CĐ-TTg ngày 15/1/2025 và Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9/6/2025, dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân cũng đề xuất nghiên cứu mức thuế dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản. Mục tiêu là hạn chế hành vi đầu cơ, thao túng thị trường và tăng chi phí đối với giao dịch ngắn hạn.

Bộ Tài chính cho biết: Cơ quan soạn thảo đã tham khảo kinh nghiệm một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế. Trong đó, một số nước đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian nắm giữ bất động sản. Họ thường đánh thuế cao hơn với lợi nhuận từ các giao dịch trong thời gian nắm giữ ngắn, giảm dần thuế nếu tài sản được giữ lâu hơn.

Dự thảo Luật sẽ tiếp tục tham khảo kinh nghiệm các nước có điều kiện tương đồng để thiết kế mức thuế phù hợp, tránh gây xáo trộn thị trường nhưng vẫn đạt mục tiêu quản lý.

Ngày 4/7/2025, Chính phủ đã trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội Tờ trình số 622/TTr-CP, đề nghị điều chỉnh Chương trình lập pháp năm 2025 để đưa dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế) vào xem xét. Việc xây dựng dự thảo dựa trên Kế hoạch số 81/KH-UBTVQH15 ngày 5/11/2021 và Kết luận số 19-KL/TW của Bộ Chính trị, nhằm sửa đổi toàn diện chính sách thuế hiện hành.

Dự thảo tập trung vào 6 nhóm chính sách lớn gồm: Hoàn thiện quy định về thu nhập chịu thuế và cách tính cho từng loại thu nhập; Sửa đổi các quy định về miễn, giảm thuế để thúc đẩy khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, phát triển kinh tế tư nhân và nông nghiệp, nông thôn; Hoàn thiện chính sách đối với cá nhân kinh doanh; Điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh theo biến động kinh tế, giá cả và mức sống, đồng thời bổ sung các khoản giảm trừ đặc thù, từ thiện và nhân đạo; Điều chỉnh biểu thuế lũy tiến từng phần cho cá nhân cư trú có thu nhập từ lương, công và các mức thuế suất toàn phần với một số loại thu nhập; Rà soát, sửa đổi các quy định về kỳ tính thuế, khấu trừ, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế, trách nhiệm của người nộp và tổ chức chi trả.

Hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến rộng rãi từ các bộ, ngành, địa phương, tổ chức và cá nhân. Sau khi tổng hợp, Bộ sẽ hoàn thiện phương án và báo cáo các cấp có thẩm quyền để xem xét, quyết định.