Căn hộ hạ nhiệt: Nhà đầu tư tìm “bến đỗ” dài hạn

Nhà đầu tư ngày càng thận trọng, giảm lướt sóng, hạn chế đòn bẩy tài chính

Nguồn cung cải thiện, giá có thể chững lại

Theo TS.Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, trong nhiều năm qua, giá bất động sản liên tục leo thang chủ yếu do yếu tố cầu. Khi kinh tế tăng trưởng cao, thu nhập người dân tăng lên, nhu cầu nhà ở và đầu tư mở rộng, trong khi nguồn cung không theo kịp, mặt bằng giá tất yếu bị đẩy lên.

Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã có sự thay đổi đáng kể. Dù tăng trưởng kinh tế vẫn được duy trì ở mức khá, dự kiến khoảng 8,5–10%, song điểm đáng chú ý là nguồn cung đang được cải thiện mạnh mẽ. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý nhờ các nghị quyết chuyên đề, cùng với hiệu lực của hệ thống luật mới, giúp thị trường đón thêm lượng sản phẩm đáng kể.

“Khi cung tăng nhanh hơn cầu, giá bất động sản nhiều khả năng sẽ chững lại hoặc tăng chậm hơn so với trước. Đây là diễn biến tích cực, đưa thị trường về trạng thái cân bằng và bền vững hơn”, ông Nghĩa nhận định.

Ở góc độ đầu tư, ông Nghĩa cho rằng bất động sản không đơn thuần là tài sản hiện tại, mà là câu chuyện của giá trị tương lai. Nếu tin tưởng vào triển vọng tăng trưởng dài hạn của kinh tế Việt Nam, đây vẫn là kênh tích lũy an toàn.

Trong cơ cấu sản phẩm, phân khúc căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò “xương sống”. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, số liệu cho thấy căn hộ chiếm khoảng 75% tổng nguồn cung mở bán mới năm 2023, giảm còn 70% năm 2024 và khoảng 62% năm 2025, song vẫn vượt trội so với các loại hình khác.

Không chỉ chiếm ưu thế về nguồn cung, căn hộ còn dẫn đầu về thanh khoản. Tỷ trọng giao dịch đạt gần 90% tổng giao dịch năm 2023, giảm xuống 76% năm 2024 và khoảng 66% năm 2025. Dù xu hướng giảm dần, đây vẫn là mức hấp thụ rất cao.

Theo bà Miền, hành vi người mua đang thay đổi rõ rệt. Khách hàng ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, dễ cho thuê hoặc chuyển nhượng, thay vì đầu cơ thuần túy. Chính đặc tính giá vừa tầm và thanh khoản tốt giúp căn hộ trở thành lựa chọn an toàn.

Nguồn cung từ các dự án đang triển khai và kế hoạch mở bán sắp tới cũng tập trung chủ yếu vào căn hộ, đặc biệt tại các đô thị lớn. Từ các chỉ báo này, bà Miền dự báo trong năm 2026, căn hộ – nhất là dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Đất nền cửa sáng cho đầu tư dài hạn

Ở góc nhìn dữ liệu, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho biết, riêng khu vực Hà Nội và vùng lân cận, tổng lượng giao dịch sơ cấp và thứ cấp năm 2024 đạt khoảng 119.000 giao dịch, sang năm 2025 giảm còn khoảng 109.000.

Trong đó, thị trường sơ cấp chỉ chiếm dưới 40%, phần lớn đến từ thứ cấp, gồm nhà liền thổ và nhà trong dân. Dù vậy, khả năng hấp thụ vẫn tích cực. Riêng quý IV/2025, tỷ lệ hấp thụ tiệm cận 90%.

Bước sang năm 2026, nguồn cung mới tại Hà Nội và vùng phụ cận dự kiến tăng khoảng 10% so với năm 2025, tương đương khoảng 40.000 sản phẩm mở bán. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm nhẹ còn 80 - 85%.

Đáng chú ý, khảo sát của One Housing cho thấy 34% khách hàng mua nhà dựa trên uy tín chủ đầu tư, trong khi kỳ vọng lợi nhuận chỉ chiếm 24%, vị trí chiếm 18%. Điều này phản ánh xu hướng lựa chọn an toàn, dài hạn thay cho “lướt sóng”.

Thị trường cũng được kỳ vọng hưởng lợi từ chính sách phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 07, với các địa phương như Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên và Thành phố Hồ Chí Minh, góp phần bổ sung nguồn cung giá phù hợp.

Trong khi căn hộ giữ vai trò chủ lực về giao dịch, TS.Lê Xuân Nghĩa cho rằng xét về hiệu quả đầu tư dài hạn, đất nền lại có nhiều lợi thế hơn.

Qua khảo sát tại nhiều địa phương, ông Nghĩa nhận thấy giá căn hộ có xu hướng tăng chậm lại, thậm chí đi ngang hoặc giảm ở một số tỉnh. Ngược lại, đất nền hầu như không giảm giá, thậm chí tăng theo thời gian.

Theo ông Nghĩa, đất nền gắn chặt với kỳ vọng dài hạn về đô thị hóa, hạ tầng và mở rộng không gian kinh tế. Khi nền kinh tế tăng trưởng cao, đầu tư công đẩy mạnh, giá trị đất thường được hưởng lợi trực tiếp.

Vì vậy, dù giao dịch ngắn hạn có thể không bùng nổ, đất nền vẫn là “kênh trú ẩn” được nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm lựa chọn, nhờ tiềm năng sinh lời và khả năng bảo toàn giá trị.

Điểm chung trong nhận định của các chuyên gia là thị trường đang bước vào giai đoạn chuyên nghiệp hóa. Tâm lý “mua là thắng” dần biến mất. Nhà đầu tư thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, ưu tiên sản phẩm có dòng tiền và giá trị sử dụng thực.

Bà Miền khuyến nghị cần cân đối giữa vốn tự có và vốn vay, tránh rủi ro khi lãi suất biến động. Ông Trung nhấn mạnh ba yếu tố: đầu tư là cần thiết, lợi nhuận là mục tiêu, nhưng thanh khoản phải đặt lên hàng đầu.

Tổng hòa các yếu tố, bức tranh bất động sản năm 2026 cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Căn hộ tiếp tục dẫn dắt về giao dịch và nhu cầu ở thực, đất nền giữ vai trò kênh đầu tư dài hạn, còn thị trường chung chuyển sang trạng thái ổn định hơn.

Thay vì chạy theo “sóng”, bà Miền cho rằng nhà đầu tư cần theo sát dòng tiền, lựa chọn phân khúc phù hợp và kiên định với chiến lược trung - dài hạn. Trong chu kỳ mới, tính bền vững, an toàn và thanh khoản sẽ là “la bàn” định hướng cho mọi quyết định xuống tiền.