Cần lộ trình trước khi áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất

Mức đề xuất áp thuế mới sẽ giúp điều tiết thuế hợp lý và đảm bảo số thu nộp ngân sách ở mức tương đương

Theo quy định hiện hành, cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân tính trên tổng giá bán từng lần. Song Bộ Tài chính cho biết trong thời gian qua, nhiều ý kiến cho rằng phương pháp này chưa phản ánh đúng bản chất giao dịch, đặc biệt khi giá bán không cao hơn giá mua, hoặc giao dịch không phát sinh lợi nhuận.

Chính vì vậy, trong Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất thay đổi cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo phương án mới, Bộ đưa ra cách tính thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua bất động sản, sau khi trừ đi các chi phí hợp lệ. Mục tiêu là đảm bảo công bằng hơn giữa các đối tượng nộp thuế và sát thực tế thu nhập phát sinh.

Theo tính toán sơ bộ của Bộ Tài chính, mức thuế phải nộp theo phương án mới về tổng thể sẽ không chênh lệch nhiều so với phương pháp hiện hành. Bởi, so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng hiện nay, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trong một số trường hợp, chẳng hạn chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ, việc thu 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp cụ thể, như khi giá bán gần bằng hoặc thấp hơn giá mua, cá nhân có thể được giảm nghĩa vụ thuế.

Việc này cũng góp phần điều tiết thu ngân sách một cách hợp lý và minh bạch hơn; đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách liên quan (đất đai, nhà ở), hay mức độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu, hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, để thu đúng số thuế phải nộp, Bộ Tài chính khẳng định.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn

Trong bối cảnh định hướng phát triển kinh tế hiện nay, Chính phủ đang từng bước điều chỉnh dòng vốn theo hướng ưu tiên các lĩnh vực sản xuất, công nghệ và những ngành tạo ra giá trị gia tăng bền vững; bất động sản vẫn là một kênh đầu tư quan trọng và tiếp tục giữ vai trò trong chiến lược phát triển dài hạn nên TS. Châu Đình Linh - Giảng viên Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh cho rằng cần có cách áp dụng thận trọng. Nếu áp dụng ngay mức thuế 20%/lần chuyển nhượng bất động sản đầu tiên có thể dẫn đến những tác động không mong muốn đối với những người có nhu cầu nhà ở thực sự. Những trường hợp này có thể chịu áp lực tài chính không đáng có, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở. Vì vậy, cần có sự phân biệt rõ giữa hoạt động đầu tư và giao dịch phục vụ nhu cầu ở thật để chính sách vừa hiệu quả, vừa hợp tình, hợp lý.

Hơn nữa, hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có hệ thống dữ liệu đủ đồng bộ để xác định chính xác một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản. Điều này khiến việc đánh thuế dựa trên số lượng nhà đất vẫn còn là một thách thức trong triển khai thực tế.

Đối với lo ngại rằng việc tăng thuế có thể khiến giá bất động sản leo thang, ông cho rằng thị trường sẽ tự điều tiết theo quy luật cung - cầu. Khi giá tăng quá cao, người mua có thể cân nhắc các lựa chọn khác như thuê nhà hoặc tìm mua ở những khu vực có mức giá hợp lý hơn. Từ đó, thị trường sẽ thiết lập lại mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu thực tế và khả năng chi trả của người dân.

Cùng chung nhận định này, các chuyên gia cũng cho rằng để thực hiện hiệu quả chính sách đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, yêu cầu tiên quyết là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. Chẳng hạn, thành lập Trung tâm giao dịch do Nhà nước vận hành sẽ đóng vai trò là “hệ thống lọc” giúp loại bỏ hàng tồn, hàng không đủ điều kiện pháp lý khỏi thị trường”...

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc thành lập Trung tâm giao dịch nhà đất công lập là xu thế tất yếu trong quản lý thị trường bất động sản hiện đại. Mô hình này sẽ không thay thế sàn giao dịch tư nhân, mà là nơi xác thực, minh bạch hóa và giám sát hoạt động giao dịch. Các trung tâm này cần vận hành trên nền tảng công nghệ số, kết nối với hệ thống định giá đất, dữ liệu quy hoạch và cấp phép, nhằm loại bỏ các rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch.

Nếu dự thảo được thông qua, TS. Châu Đình Linh nhấn mạnh, quá trình thực hiện cần có sự minh bạch, đồng bộ và cân nhắc kỹ lưỡng để bảo đảm tính công bằng và hiệu quả. về dài hạn, chính sách thuế mới nếu được xây dựng hợp lý sẽ là một công cụ hỗ trợ tốt cho phát triển bền vững. Không chỉ giúp điều tiết thị trường bất động sản, chính sách còn góp phần định hướng dòng vốn trở lại với các lĩnh vực kinh tế trọng điểm, tạo động lực cho tăng trưởng thực chất.

Trước nhiều phản hồi và ý kiến đóng góp của dư luận, Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn cũng cho rằng, phương pháp tính mới cần được triển khai theo lộ trình phù hợp, đồng bộ với việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của bất động sản để xác định giá vốn, điều kiện về hóa đơn chứng từ chứng minh các chi phí. Đồng thời, các chính sách liên quan tới đất đai cần được đồng bộ, cũng như mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản. Điều này sẽ giúp cơ quan thuế có đủ thông tin, căn cứ pháp lý để xác định thời gian nắm giữ cũng như yếu tố cần thiết khác phục vụ tính thuế.

Do đó, Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn cho biết, Bộ sẽ tiếp tục tham khảo kinh nghiệm của các nước có điều kiện tương đồng để có đề xuất phù hợp với Việt Nam; tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp ý kiến để có đề xuất chính sách phù hợp, báo cáo các cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.