Để lành mạnh hóa thị trường bất động sản

	“Bất động sản thương mại sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới”
	Thị trường bất động sản bền vững hơn sau quá trình thanh lọc

“Nghịch cảnh” với doanh nghiệp địa ốc

TP. Hồ Chí Minh - địa bàn từng “đón sóng” vùng ven và “ăn theo” cuộc chuyển đổi của hạ tầng là một ví dụ điển hình về chuyện “nước nổi, bèo nổi” và rồi chứng kiến sự “nhấn chìm” trong vòng xoáy ấy. Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng trong giai đoạn 2016-2022 cho biết, trong khi toàn thành phố có 1.532 dự án có sử dụng đất thì có tới 357 dự án (chiếm 24,7%) quá 3 năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất mà vẫn chưa triển khai thực hiện được (dự án treo).

Thật trớ trêu, vừa khó triển khai dự án, hàng khan hiếm, nhưng sản phẩm cũng đang rất khó chạm đến nhu cầu đang cực lớn trên thị trường. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, hiện nay cơ cấu sản phẩm bất động sản đang bị “lệch pha”, bất hợp lý: phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa, trong khi thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Đặc biệt, giá bất động sản, trong đó giá nhà ở và đất ở, luôn cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó trong việc tiếp cận nhà ở.

Dữ liệu của Fiin Group công bố mới đây cho thấy, số ngày tồn kho bất động sản đã tăng lên ở mức báo động. Cụ thể, số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải khoảng 4 năm mới tiêu thụ hết. Khó “thoát hàng”, kết quả là nợ nần chồng chất đang “bóp nghẹt” các doanh nghiệp.

Một vấn đề khác cũng không thể không nhắc tới là việc nhiều doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh. Hiện đã có trên 280 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn (riêng năm 2021, có 174 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, chiếm 33,6% tổng khối lượng phát hành trái phiếu toàn thị trường).

Cùng với đó, khảo sát một số sàn giao dịch bất động sản thời gian này cho thấy, hiện nay làn sóng giảm, nợ lương, sa thải lao động tại các doanh nghiệp địa ốc diễn ra mạnh dần và có xu hướng trầm trọng thêm. Đã có không ít doanh nghiệp địa ốc đang thu hẹp quy mô hoạt động, biểu hiện qua việc dừng, hoãn đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, dừng triển khai các dự án mới, phát hành cổ phiếu tăng vốn và IPO.

Các dự báo cho thấy, năm 2023 sẽ còn nhiều khó khăn hơn. Như vậy đòi hỏi các doanh nghiệp phải tái cấu trúc sản phẩm và tái cấu trúc tài chính, tinh giản bộ máy, thậm chí phải có những biện pháp mạnh tay hơn.

Cân bằng giữa kiểm soát và hỗ trợ

Trên thực tế, khó khăn của doanh nghiệp bất động sản liên quan đến hai vấn đề. Thứ nhất là từ bên ngoài như vướng pháp lý, thủ tục chậm trễ, chính sách không thuận lợi, tác động của bất ổn, suy thoái kinh tế toàn cầu...

Vấn đề thứ hai là những bất cập trong nội tại doanh nghiệp như sức khỏe tài chính kém, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính một cách quá đà; thâm dụng vốn, sản phẩm không phù hợp với nhu cầu...

Theo các chuyên gia, mô hình thu hút, huy động vốn của doanh nghiệp hiện nay khá nhạy cảm với sự thay đổi các chính sách vĩ mô, dẫn đến sức chịu đựng của doanh nghiệp ngay lập tức bị tác động và trở nên kém dần khi có thay đổi.

Bàn về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trước mắt cần tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro "domino" có thể xảy xa. Đồng thời, cần có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung cầu bất động sản, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý.

Song về lâu dài, cần sớm hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường bất động sản. Nhất là cần cải thiện mạnh mẽ một cách thực chất hơn các thủ tục hành chính, nhất là các quy trình, thủ tục đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đấu giá, đấu thầu; minh bạch hóa thông tin, nâng cao hiệu quả phối kết hợp các bộ, ngành, địa phương liên quan, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, thu hút vốn.

“Về tài chính bất động sản, đây là thời điểm quan trọng để Việt Nam thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập. Có thể cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án bất động sản…”, TS. Cấn Văn Lực đề xuất.

Trước những dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản có nguy cơ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của cả nền kinh tế, các chuyên gia nhận định, thời gian tới Chính phủ cần kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trái phiếu riêng lẻ, các hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán. Song, không vì thế mà làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh…

Các chuyên gia cho rằng, để khẩn trương thực hiện, triển khai các giải pháp phát triển, phục hồi nền kinh tế theo chủ trương tại Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 của Quốc hội và Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 của Chính phủ, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững cần thực hiện các giải pháp tổng thể với sự phối hợp của nhiều bộ, ngành, địa phương, hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản; rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, thành lập các công ty xếp hạng tín nhiệm uy tín, nâng cao sự minh bạch trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán; nâng cao khả năng huy động vốn từ các nguồn khác như từ thị trường chứng khoán, vốn FDI... phát triển các thị trường này trở thành kênh huy động vốn dài hạn hiệu quả của doanh nghiệp, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng.

Với những biện pháp đồng bộ nêu trên, trong tương lai gần, thị trường bất động sản sẽ phát triển ngày một bền vững, đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế đất nước.