Doanh nghiệp dịch chuyển khỏi lõi trung tâm, đổ về phía Tây

Nguồn cung Hạng B bùng nổ, phía Tây thành tâm điểm thuê mới

Tây Hà Nội dẫn dắt nguồn cung

Cushman & Wakefield vừa công bố Báo cáo Thị trường Văn phòng Hà Nội MarketBeat quý IV/2025, ghi nhận những chuyển động đáng chú ý của phân khúc văn phòng trong ba tháng cuối năm. Bức tranh tổng thể cho thấy khu vực phía Tây tiếp tục giữ vai trò tâm điểm tăng trưởng, nhờ làn sóng nguồn cung mới ở phân khúc Hạng B và nhu cầu ổn định từ các doanh nghiệp tìm kiếm không gian làm việc hiện đại, tối ưu chi phí.

Trong bối cảnh chi phí vận hành ngày càng được kiểm soát chặt, doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực lõi truyền thống sang các địa bàn mới có quỹ đất lớn, hạ tầng đồng bộ và giá thuê cạnh tranh hơn. Điều này tạo lực đẩy đáng kể cho thị trường văn phòng phía Tây Hà Nội.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê (Cushman & Wakefield Việt Nam) cho biết, khu vực này đang dần khẳng định vai trò là “động lực tăng trưởng chính” của thị trường văn phòng Thủ đô.

Theo ông Thuận, lợi thế cấu trúc của phía Tây đến từ khả năng phát triển quỹ đất quy mô lớn và quy hoạch đô thị bài bản hơn so với khu vực trung tâm cũ. Khi định hướng mở rộng đô thị ngày càng rõ rệt, các chủ đầu tư có điều kiện triển khai các tòa nhà hiện đại, mặt bằng linh hoạt, tiêu chuẩn kỹ thuật cao với mức giá phù hợp hơn cho khách thuê.

Từ góc độ doanh nghiệp, tiêu chí lựa chọn văn phòng cũng đang thay đổi. Bên cạnh yếu tố ngân sách, khách thuê ngày càng coi trọng diện tích sàn lớn, hiệu quả sử dụng cao, chất lượng xây dựng tốt và đáp ứng các tiêu chuẩn công trình xanh. Đây là những yếu tố mà nhiều dự án mới tại phía Tây đang đáp ứng tương đối tốt.

Dù nguồn cung Hạng B tăng nhanh trong ngắn hạn khiến tỷ lệ lấp đầy chịu áp lực tạm thời, Cushman & Wakefield cho rằng các yếu tố nền tảng của nhu cầu vẫn duy trì tích cực. Trong trung và dài hạn, những tòa nhà có tiêu chuẩn xây dựng cao, chứng chỉ xanh và năng lực quản lý chuyên nghiệp sẽ chiếm ưu thế khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn.

Nguồn cung Hạng B chiếm ưu thế

Xét cơ cấu toàn thị trường năm 2025, phân khúc Hạng B tiếp tục đóng vai trò chủ đạo khi chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung, trong khi Hạng A chiếm 43% còn lại. Điều này phản ánh chiến lược phát triển phù hợp với nhu cầu thực tế của phần lớn doanh nghiệp đang tìm kiếm giải pháp văn phòng tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo chất lượng.

Nguồn cung và lượng hấp thụ thuần quý IV/2025

Riêng trong quý IV/2025, thị trường đón nhận hai dự án Hạng B mới tại khu vực phía Tây, bổ sung gần 79.000 mét vuông diện tích cho thuê thuần. Lượng cung đáng kể này tiếp tục củng cố vị thế của phía Tây như khu vực văn phòng sôi động nhất Hà Nội, nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện và nhu cầu cao đối với không gian làm việc hiện đại.

Tuy nhiên, sự gia tăng nhanh nguồn cung cũng tạo ra bức tranh phân hóa rõ rệt giữa hai phân khúc.

Ở Hạng A, tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ lên hơn 77%, tương đương tăng 1,01 điểm phần trăm theo quý và 2,46 điểm phần trăm theo năm. Diễn biến này cho thấy nhu cầu đối với các tòa nhà chất lượng cao vẫn bền vững, đặc biệt từ nhóm doanh nghiệp ưu tiên vị trí trung tâm, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.

Ngược lại, Hạng B ghi nhận tỷ lệ lấp đầy giảm còn khoảng 85%, giảm 4,96 điểm phần trăm theo quý và 4,43 điểm phần trăm theo năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc hai dự án mới gia nhập thị trường làm tăng nguồn cung trong ngắn hạn, kéo theo thời gian hấp thụ dài hơn.

Dù vậy, Cushman & Wakefield cho rằng nhu cầu thực chất đối với Hạng B vẫn tích cực, nhất là tại các khu vực văn phòng mới nổi có vị trí thuận tiện và mức giá hợp lý. Việc giảm lấp đầy được xem là điều chỉnh mang tính chu kỳ khi thị trường cần thời gian hấp thụ nguồn cung mới.

Về giá thuê, phân khúc Hạng A giữ sự ổn định tương đối. Trong quý IV/2025, giá chào thuê trung bình đạt 31,85 đô la Mỹ trên mét vuông mỗi tháng, đi ngang so với quý trước và tăng 2,65% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, giá thuê Hạng B giảm nhẹ 0,32% theo quý nhưng vẫn tăng 0,88% theo năm. Việc điều chỉnh trong ngắn hạn chủ yếu xuất phát từ chiến lược linh hoạt của chủ tòa nhà như giảm giá hoặc gia tăng ưu đãi để duy trì tỷ lệ lấp đầy trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng.

Nhìn về trung hạn, triển vọng thị trường vẫn tích cực. Giai đoạn 2026–2028, Hà Nội dự kiến có thêm gần 300.000 mét vuông nguồn cung mới gia nhập thị trường. Đáng chú ý, khu vực phía Tây chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung, tiếp tục khẳng định vai trò “đầu tàu” phát triển.

Các chủ đầu tư cũng đang chú trọng hơn đến tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và chứng chỉ công trình xanh, nhằm đáp ứng xu hướng khách thuê ưu tiên không gian làm việc bền vững, hiệu quả và thân thiện môi trường.

Giới phân tích cho rằng, những dự án đáp ứng tốt các tiêu chí này sẽ duy trì hiệu suất hoạt động cao, trong khi các tòa nhà cũ có thể phải đối mặt áp lực cải tạo, nâng cấp nếu không muốn mất dần sức cạnh tranh.

Với xu hướng dịch chuyển không gian làm việc và sự nổi lên mạnh mẽ của phía Tây, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi chất lượng sản phẩm và tính bền vững trở thành yếu tố quyết định thay vì chỉ dựa vào vị trí truyền thống.