Dòng tiền cho bất động sản: Cần "cuộc đại phẫu" về thể chế và công cụ vốn

Gỡ "nút thắt" thể chế để khơi thông dòng vốn dài hạn

Áp lực vốn và bài toán giá nhà vượt xa thu nhập

Báo cáo mới nhất của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), cho thấy nền kinh tế Việt Nam đang đứng trước cơ hội bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới giai đoạn 2025-2026. Các yếu tố vĩ mô như lạm phát, lãi suất và tỷ giá được kiểm soát tốt, trong khi đầu tư công, quy hoạch và hạ tầng được đẩy mạnh. Đây là nền tảng thuận lợi để thị trường bất động sản lấy lại động lực sau hai năm “khó nhọc”.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường vẫn chứa đựng nhiều gam màu xám. Tín dụng bất động sản tăng mạnh trở lại ước 19% tính đến cuối quý III/2025, song dòng vốn này chủ yếu tập trung vào phân khúc đầu tư và kinh doanh, chiếm tới 24% tổng dư nợ, trong khi tín dụng nhà ở chỉ tăng 14%. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn gặp khó trong tiếp cận vốn, còn dòng tiền đầu cơ chưa hẳn đã được kiểm soát.

Cùng lúc đó, rủi ro từ trái phiếu doanh nghiệp vẫn là sức ép lớn. Dù tổng lượng phát hành trái phiếu 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 65.000 tỷ đồng chiếm 17% toàn thị trường song khối lượng đáo hạn giai đoạn 2025-2026 rất lớn, khiến nhiều doanh nghiệp phải xoay xở bằng cách cơ cấu nợ, hoãn dự án hoặc bán bớt tài sản.

Điểm nghẽn khác là giá nhà vẫn ở mức quá cao so với thu nhập người dân. Theo Viện Nghiên cứu và Đào tạo BIDV, năm 2025, người dân Việt Nam cần tới 25,8 năm thu nhập để mua được một căn hộ cao hơn gần 11 năm so với mức bình quân toàn cầu (15 năm). Việt Nam hiện nằm trong nhóm 10 quốc gia khó tiếp cận nhà ở nhất thế giới.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, nguyên nhân chủ yếu là chi phí đầu vào tăng mạnh: tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng và vốn vay đều cao; trong khi nguồn cung vẫn lệch pha - dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu trầm trọng phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Thêm vào đó là tình trạng “thổi giá”, “làm giá” tại nhiều khu vực, cùng hoạt động đầu cơ ngắn hạn chiếm tới 86% giao dịch.

Thể chế và tài chính - hai “chìa khóa” cho phục hồi bền vững

Các chuyên gia cho rằng, để thị trường bất động sản thực sự thoát khỏi giai đoạn “nghẹt thở”, hai yếu tố then chốt cần được tháo gỡ là thể chế và tài chính.

Trước hết, hệ thống pháp lý mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023 đã mở ra khuôn khổ rõ ràng hơn cho thị trường. Tuy nhiên, việc ban hành các văn bản hướng dẫn vẫn còn chậm, khiến nhiều dự án chưa thể triển khai. TS. Cấn Văn Lực kiến nghị Chính phủ sớm có nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thực thi các luật mới, đặc biệt là khâu tính tiền sử dụng đất, quy trình giải phóng mặt bằng và đấu giá đất.

Về tài chính, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần nhanh chóng đa dạng hóa nguồn vốn thay vì phụ thuộc gần như tuyệt đối vào tín dụng ngân hàng. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần được củng cố với cơ chế minh bạch, chuẩn hóa; đồng thời khuyến khích phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) mô hình đã thành công tại nhiều quốc gia.

Song song đó, Việt Nam cần thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia nhằm hỗ trợ vốn dài hạn cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền - khu vực có nhu cầu thật nhưng lại “thiếu dòng tiền bền”. Lộ trình đánh thuế bất động sản hợp lý, đi đôi với chống đầu cơ, cũng được xem là giải pháp giúp bình ổn giá nhà và tăng thu ngân sách.

Ở tầm doanh nghiệp, bài toán sống còn là tái cấu trúc dòng tiền và nợ đáo hạn, chủ động đưa giá bán về mức hợp lý hơn, đồng thời nâng cao năng lực quản trị và chuyển đổi số, chuyển đổi xanh theo yêu cầu của các luật mới. “Doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ chờ chính sách hỗ trợ, mà phải tự làm mới chính mình để thích ứng với kỷ nguyên mới”, TS. Lực nhấn mạnh.

Theo dự báo của BIDV Research, kinh tế Việt Nam giai đoạn 2025-2026 có thể duy trì tốc độ tăng trưởng 8-8,2%/năm, lạm phát dưới 4%, đầu tư công và FDI đều tăng mạnh. Nếu tận dụng tốt “thời điểm vàng” này, bất động sản có thể trở lại vai trò đầu tàu, góp phần duy trì tăng trưởng GDP và thúc đẩy thị trường tài chính.

Tuy nhiên, để đạt được điều đó, cần một “bước đi lớn” về cải cách thể chế và tái cấu trúc tài chính. Thị trường bất động sản không chỉ cần vốn, mà cần niềm tin - niềm tin từ nhà đầu tư, từ người dân và từ chính doanh nghiệp. Khi dòng vốn được dẫn dắt bởi cơ chế minh bạch, luật pháp vận hành thông suốt và giá trị thực được khôi phục, thị trường sẽ không còn phụ thuộc vào những “cơn sóng đầu cơ” ngắn hạn, mà có thể tiến bước vững vàng trong kỷ nguyên phát triển mới.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng: “Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ hội hơn là thách thức. Nếu các cải cách được triển khai đồng bộ, chúng ta hoàn toàn có thể bước vào kỷ nguyên phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn”.