Giá đất bị đẩy cao gây bất ổn thị trường bất động sản

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ rõ, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm căn hộ mới chào bán trong quý III/2020 tại Hà Nội giảm mạnh so với cùng kỳ các năm 2018, 2019. Lượng giao dịch rất thấp, chỉ đạt 15,7% so với quý III/2018 và 28,1% so với quý III/2019. Tuy nhiên, giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp tiếp tục gần như đi ngang, đặc biệt phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%.

Giá đất gần UBND xã Nghĩa Trụ (huyện Văn Giang, Hưng Yên) đang được chào bán với giá gần 40 triệu đồng/m2

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: “Chưa thấy sự giảm giá, chỉ có các khuyến mại lớn ở một số dự án để kích cầu. Cả trước, trong và sau dịch bệnh, giá bán căn hộ chung cư trung và cao cấp gần như không có biến động. Một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp. Ngoài ra, do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nên giá đất nền tại các dự án loại này có biến động tăng”.

Do khan hiếm nguồn hàng, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới ở xa trung tâm như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc… Đây là những nơi có quy hoạch thành quận với đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam, có công bố quy hoạch cho phát triển đô thị…

Hiện tại các vùng nông thôn, giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng. Có những nơi vài năm trước, giá đất trong làng chỉ vài trăm nghìn, thì nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2. Thị trường bất động sản xuất hiện nghịch lý, giá đất tại một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm lại có giá chào bán từ 20-30 triệu đồng/m2.

Điều này đã làm chùn bước các nhà phát triển bất động sản. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ thêm.

Tại phía Bắc, sau khi dịch Covid-19 cơ bản được kiểm soát, thị trường bắt đầu có những điểm nóng mới. Hiện tại, đất khu vực thành phố Hòa Bình tăng khoảng 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số lô đất rộng tới hàng ngàn m2 tại hai huyện Lương Sơn, Kỳ Sơn tăng giá khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước, từ mức 1,8-2,8 tỷ đồng/lô thì hiện tại là 2-3,5 tỷ đồng/lô.

Tại Hưng Yên, thông tin về siêu dự án Vinhomes Dream City của Vingroup đã đẩy giá đất khu vực này tăng mạnh. Những lô đất đấu giá, vị trí đẹp đối diện dự án đã thiết lập mức giá khá cao, dao động từ 20-43 triệu đồng/m2. Đất thổ cư tại xã Nghĩa Trụ nằm trong lòng dự án được rao bán hơn 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, vào tháng 8/2019, giá đất khu vực này chỉ ở mức 30 triệu đồng/m2.

Trao đổi với phóng viên Thời báo Ngân hàng, một môi giới bất động sản cho biết, giá đất tại xã Long Hưng, Nghĩa Trụ (huyện Văn Giang) tăng gấp 3 lần trong vòng 1 năm. Tháng 6/2019 giá đất thổ cư khoảng 8-10 triệu đồng/m2 thì hiện nay khoảng 30 triệu đồng/m2.

Trong một diễn biến khác, khoảng 2 năm trở lại đây, TP. Hồ Chí Minh gần như không có dự án mới được phê duyệt. Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao đã dẫn đến giá căn hộ tại đây tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Lượng chung cư ở TP. Hồ Chí Minh rất ít, chỉ còn lại những dự án đắt tiền có giá từ 70 triệu đồng/m2 trở lên. Mức giá này vẫn tiêu thụ được nhưng chậm, riêng nhà ở bình dân gần như không còn.

Theo đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ thời điểm quý IV/2018, giá chung cư ở ngưỡng 30 triệu đồng/m2, sang quý IV/2019 giá bắt đầu vượt lên ngưỡng 35 triệu đồng/m2 và sang quý III/2020 thì phân khúc chung cư trung cấp cũng dần dần mất đi, giá đẩy dần lên phân khúc cao cấp.

Ông Nguyễn Văn Đính cho hay, hiện thị trường TP. Hồ Chí Minh có khoảng 10 dự án đang được chào bán, giá giao dịch thấp nhất là 41 triệu đồng/m2, xa trung tâm như dự án ở quận 9 cũng bắt đầu chào bán ở mức giá 50 triệu đồng/m2.

Tại Bình Dương, giá căn hộ tại đây cũng đã bị đẩy lên nhanh chóng, bất chấp thời kỳ Covid-19. So với năm 2019, giá căn hộ bình quân từ 25-30 triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên mức từ 30-35 triệu đồng/m2, thậm chí 37-38 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 15%). Còn tại Cần Thơ, những dự án được đầu tư tốt, hoàn thành hạ tầng và có đầy đủ pháp lý (có sổ đỏ) được các nhà đầu tư quan tâm và giao dịch mạnh. Các dự án gần trung tâm thành phố, gần lộ lớn có giá bình quân từ 40 - 60 triệu đồng/m2. Dự án nằm lớp trong, tiếp giáp lộ nhỏ có mức giá từ 19 - 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7% so với năm 2019.

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã gửi báo cáo Quốc hội việc thực hiện nghị quyết của Quốc hội về giám sát chuyên đề và chất vấn trong nhiệm kỳ khóa XIV và một số nghị quyết trong nhiệm kỳ khóa XIII về lĩnh vực xây dựng.

Báo cáo chỉ rõ, giá bất động sản trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019. Số liệu về biến động chỉ số giá đối với nhà ở cụ thể tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng 0,16% so với cùng kỳ năm 2019, đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với cùng kỳ năm 2019. Tại TP. Hồ Chí Minh giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% so với cùng kỳ năm 2019, đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với cùng kỳ năm 2019.

“Giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở hiện chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường”, ông Phạm Hồng Hà cho biết.