Gỡ “nút thắt” để thu hút nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ

Trên địa bàn TP.HCM có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, tập trung ở các quận 1, 3, 4, 5. Hiện số lượng chung cư cấp C và D có xu hướng tăng thêm, chuyển tiếp từ các chung cư cấp B và C. Chính vì vậy, bên cạnh việc gấp rút tháo dỡ, di dời chung cư cấp D để bảo đảm an toàn cho người dân thì việc nâng cấp, cải tạo, sửa chữa các chung cư cũ cấp B và cấp C để hạn chế chúng trở thành D cũng quan trọng không kém.

Cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ nát tại TP.HCM đang gặp nhiều “nút thắt” cần tháo gỡ

Nói về “nút thắt” xung quanh việc cải tạo chung cư cũ, ông Hoàng Việt Anh - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thiết kế kiến trúc Phú Mỹ cho rằng, một vướng mắc trong quá trình xây lại các chung cư cấp B, C là phải được sự đồng ý của 100% chủ sở hữu các căn hộ chung cư (theo khoản 3, Điều 110, Luật Nhà ở 2014). “Quy định như vậy là bất khả thi vì một dự án rất khó để đạt tỷ lệ đồng thuận tuyệt đối của cư dân. Nghị định 69 của Chính phủ ban hành năm 2021 đã tháo gỡ được điểm nghẽn này khi quy định chỉ cần 75% chủ sở hữu đồng thuận. Nhưng quy định mới của Nghị định này lại trái với Khoản 3, Điều 110 của Luật Nhà ở nên vẫn không thể thực hiện được…”, ông Việt Anh nhấn mạnh.

Ông Vũ Nguyễn Quang Vinh - Phó Chủ tịch UBND Quận 1, TP.HCM cho biết, Quận đang quản lý 90 chung cư cũ, trong đó có 3 chung cư nhóm D (cấp rất nguy hiểm) đã di dời dân và mời gọi đầu tư được 2 chung cư, còn 1 chung cư gặp khó do nhiều yếu tố bất lợi. Khi xây mới chung cư cũ đòi hỏi phải nâng cao chỉ tiêu quy hoạch, do vậy sẽ tạo “độ nén” ở khu lõi trung tâm thành phố, và thực tế là rất khó “nén” thêm.

Để gỡ “nút thắt” trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, muốn thu hút được nhà đầu tư xây dựng cải tạo lại chung cư cũ cần cần tích hợp và thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính. Tiếp đến, cần bổ sung quy định khuyến khích chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư áp dụng hệ số bồi thường cao hơn để hỗ trợ cao nhất cho các hộ tái định cư. Cần tính toán để miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án... Đồng thời, miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp được tăng hệ số sử dụng đất của dự án trước thời điểm được công nhận chủ đầu tư…

PGS.TS Nguyễn Minh Hòa - Hội Quy hoạch Phát triển TP.HCM cho rằng, việc thay thế chung cư cũ nát không phải là hoạt động công ích mà là quan hệ lợi ích. Nhà đầu tư phải có lợi nhuận, thì mới làm. Chính quyền chỉ hỗ trợ về mặt pháp lý và chủ trương. “Nên chấp nhận để cho các nhà đầu tư xây dựng với số tầng cao gấp 3-4 lần chung cư cũ, trừ các khu đặc biệt thì phải cân nhắc. Có vậy mới giải quyết được nút thắt mà cả nhà đầu tư và chính quyền đang gặp phải”, ông Hòa nói.

Góp thêm ý kiến, bà Nguyễn Bình Minh - giảng viên Khoa Đô thị học, trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn TP.HCM cho biết, cần luật hóa việc xây dựng mới chung cư cũ như quy định rõ về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan trong dự án, tạo sự đồng thuận giữa các bên ngay từ đầu như cân đối lợi ích giữa người dân và nhà đầu tư, định giá đất và nhà theo giá thị trường. “Chính quyền cần đóng vai trò chủ đạo thông qua các cơ chế, chính sách thu hút nguồn vốn đầu tư, hỗ trợ và bảo đảm quyền lợi cho người dân cũng như làm trọng tài giải quyết mâu thuẫn phát sinh giữa các bên”, bà Minh nhấn mạnh.

“Trong kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2025 và năm 2021, 2022 đã xác định một trong 5 mục tiêu chính là đầu tư xây dựng mới các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm đã thực hiện di dời, tháo dỡ trong giai đoạn trước. Để đạt được, một trong những giải pháp đột phá là ủy quyền về cho các địa phương thực hiện gần như tất cả các bước. Khi đó, lãnh đạo địa phương sẽ chủ động hơn khi triển khai thực hiện dự án”, ông Trần Hoàng Quân - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nêu giải pháp của TP.HCM trong thời gian tới.