Khi nhà ở là hạ tầng cốt lõi

Theo dự báo, hơn 2/3 dân số thế giới sẽ sống ở đô thị vào năm 2050, đặt ra áp lực lớn cho các thành phố trong việc đảm bảo nguồn cung nhà ở đủ và bền vững.

Mục tiêu Phát triển Bền vững số 11 của Liên Hợp Quốc nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng các khu dân cư toàn diện, an toàn, linh hoạt và bền vững.

Tuy nhiên, việc thực hiện mục tiêu này đang gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát tăng cao và chính sách tài khóa thắt chặt, làm hạn chế khả năng đầu tư công.

Nhà ở - một phần của hạ tầng quốc gia

Việc xem nhà ở là một phần của hạ tầng cốt lõi, ngang tầm với giao thông hay năng lượng, có thể mở ra dòng vốn đầu tư dài hạn và thúc đẩy ổn định chính sách. Cách tiếp cận này không chỉ cải thiện kết quả kinh tế - xã hội mà còn huy động nguồn lực quy mô lớn để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở.

Khi các thành phố phát triển, chính quyền địa phương và trung ương cần đảm bảo rằng hệ thống hạ tầng và dịch vụ công như trường học, bệnh viện, đường sá và giao thông công cộng cũng phát triển đồng bộ.

Các đô thị được quy hoạch và phát triển toàn diện sẽ mang lại nhiều lợi ích xã hội, đồng thời việc tăng nguồn cung nhà ở còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giúp người lao động sống gần nơi làm việc và đóng góp nhiều hơn vào kinh tế địa phương.

TP. Hồ Chí Minh đã trải qua tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở nghiêm trọng trong 5 năm gần đây.

Thách thức nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh

Rào cản lớn nhất đối với tăng trưởng đô thị bền vững hiện nay chính là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Nguyên nhân không chỉ đến từ làn sóng dịch chuyển dân số vào đô thị mà còn do giá nhà ở tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập người dân.

Tại Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh đã trải qua tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở nghiêm trọng trong 5 năm gần đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng đến nay chỉ hoàn thành 24% chỉ tiêu, thiếu hụt tới 179.000 căn. Sự chênh lệch cung - cầu này chủ yếu do quy trình phê duyệt chậm và các quy định pháp lý ngày càng siết chặt.

Trong quý 2/2025, nguồn cung căn hộ chung cư mới tại TP.Hồ Chí Minh đạt 1.600 căn, tăng 38% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp vẫn hạn chế ở mức 5.400 căn, và lượng bán chỉ đạt 2.400 căn, với tỷ lệ hấp thụ 45%.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn và lượng bán đạt 3.800 căn. Dự kiến, nguồn cung tương lai cho giai đoạn 2025-2027 chỉ khoảng 39.000 căn. Dù vậy, nhiều cải thiện được kỳ vọng trong dài hạn nhờ việc áp dụng các luật và chính sách mới, cùng với việc tinh gọn thủ tục phê duyệt pháp lý.

Đối với bất động sản liền thổ, nguồn cung tại TP.Hồ Chí Minh vẫn gặp nhiều khó khăn. Quý 2/2025, nguồn cung sơ cấp giảm xuống chỉ còn hơn 600 căn, với nguồn cung mới khiêm tốn chỉ 80 căn. Tình trạng thiếu cung này dẫn đến hoạt động kém hiệu quả, với tỷ lệ hấp thụ chỉ 15% và 100 căn được bán, trong bối cảnh tồn kho sản phẩm cao cấp lớn và tệp khách mua hạn chế.

Tính đến 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn với 170 giao dịch. Nguồn cung tương lai dự kiến tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.

Giải pháp và triển vọng

Tốc độ tăng dân số và nhập cư chậm lại gần đây tại TP.Hồ Chí Minh đã ảnh hưởng đến lực lượng lao động, khi chi phí nhà ở cao khiến người dân e ngại định cư lâu dài. Để ứng phó, chính quyền đã đẩy mạnh đầu tư hạ tầng nhằm hỗ trợ phát triển các dự án nhà ở, đồng thời thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực ngoại thành có giá phải chăng hơn.

Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như tuyến metro, đường Vành đai và cao tốc được kỳ vọng sẽ tăng cường kết nối với các tỉnh vệ tinh. Dự kiến, gần 5.000 căn hộ sẽ được triển khai dọc các tuyến metro và hơn 14.000 căn dọc hai tuyến đường Vành đai 2 và 3 trong ba năm tới. Việt Nam đã nâng mục tiêu chi tiêu cho hạ tầng năm 2025 lên mức 7% GDP.

Để tài trợ cho việc xây dựng nhà ở và hỗ trợ phát triển đô thị bền vững, việc gia tăng nguồn vốn công và tư là cần thiết. Mặc dù nhà ở luôn thu hút đầu tư đáng kể, nhưng các hệ thống quy hoạch, chính sách nhà ở và sự không chắc chắn về pháp lý có thể cản trở dòng vốn dài hạn cần thiết cho các dự án quy mô lớn.

Ông Richard Valentine-Selsey, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Nhà ở Savills, nhận định: "Thông thường, một dự án phát triển bất động sản nhà ở có chu kỳ đầu tư khoảng 5 năm. Tuy nhiên, các chủ đầu tư thường muốn phân bổ nguồn vốn trong khoảng thời gian dài hơn, có thể lên đến 20 năm hoặc hơn. Việc cung cấp nhà ở, đặc biệt là nhà ở phải chăng, như một phần của dự án hạ tầng với dòng tiền dài hạn có thể tiếp cận nguồn vốn quy mô lớn, vượt ra ngoài các quỹ bất động sản truyền thống."

Việc xem nhà ở như một hạ tầng quốc gia còn mang lại lợi thế về mặt cấu trúc, khi các dự án hạ tầng thường nhận được sự ủng hộ chính trị đa đảng và hỗ trợ lâu dài từ Chính phủ. Cách tiếp cận này cũng có thể giảm chi phí phát triển nhà ở, hỗ trợ khả năng chi trả cao hơn và giúp tích hợp các mục tiêu rộng lớn hơn như khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững vào quy trình phát triển dự án. Mặc dù đây là một bước đi cần thiết để tiếp cận các nguồn vốn mới và gắn kết đầu tư dài hạn với nhu cầu dài hạn.

Trong kỷ nguyên có nhiều áp lực về dân số, khả năng chi trả và tính bền vững, việc tái định nghĩa nhà ở như hạ tầng cốt lõi là vô cùng cần thiết để các thành phố có thể xây dựng nhà ở với quy mô và tốc độ đáp ứng nhu cầu của người dân.