Hạ nhiệt thị trường bất động sản: Quy hoạch TOD, dành quỹ đất cho nhà ở bình dân

Giá nhà tăng cao đẩy cơ hội sở hữu nhà của người trẻ vào "ngõ cụt", ảnh hưởng an sinh xã hội về lâu dài

Suy giảm niềm tin nhà đầu tư

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 95 triệu đồng/m², trong đó 43% nguồn cung mới vượt mức 120 triệu đồng/m², cao nhất từ trước đến nay. Tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá trung bình cũng lên tới 91 triệu đồng/m², và trên thị trường thứ cấp, giá còn tăng thêm 10-15% so với năm ngoái.

Tuy nhiên, đằng sau “cơn sốt giá” là hàng loạt hệ lụy kinh tế - xã hội đang dần bộc lộ. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tình trạng giá nhà leo thang khiến cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng xa vời, kéo theo nhiều tác động tiêu cực về lâu dài.

“Chúng tôi nhận thấy xu hướng người trẻ ngại lập gia đình, ngại kết hôn, và điều này chắc chắn sẽ làm tăng tỷ lệ độc thân, giảm tỷ lệ sinh, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dân số”, TS. Đính cảnh báo.

Theo số liệu của cơ quan thống kê, tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ sinh con trung bình hiện chỉ còn 1,3 con trên mỗi phụ nữ, giảm mạnh so với giai đoạn trước (gần 1,9 con). Đây là dấu hiệu cho thấy nguy cơ suy giảm dân số trong tương lai - hệ quả gián tiếp của áp lực chi phí sinh hoạt, đặc biệt là chi phí nhà ở quá cao.

Không chỉ tác động đến an sinh xã hội, giá bất động sản tăng cao còn kéo theo sự méo mó trong phân bổ nguồn lực kinh tế. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường nhà đất đang hấp dẫn quá mức, khiến một lượng lớn dòng tiền và nhân lực bị hút vào bất động sản, trong khi các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác bị “thiếu máu”.

“Khi đầu tư vào bất động sản cho lợi nhuận cao và nhanh, thì các lĩnh vực khác sẽ khó cạnh tranh. Điều này gây mất cân đối, làm chậm sự phát triển bền vững của nền kinh tế”, ông Đính nhận định.

Ngoài ra, hiện tượng gom hàng, thổi giá, tạo sóng ảo đang khiến thị trường trở nên thiếu minh bạch. Giá bán không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến sự suy giảm niềm tin từ phía nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Bên cạnh chính sách, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cũng được xem là yếu tố then chốt giúp hạ nhiệt thị trường. “Cần đẩy nhanh tiến độ phê duyệt và giải quyết vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung thực chất, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp”, TS. Đính nhấn mạnh.

Quy hoạch tích hợp - hướng đi tất yếu của các đô thị hiện đại

Ông Richard Valentine Selsey, Giám đốc Nghiên cứu Nhà ở châu Âu của Savills cho rằng việc tích hợp phát triển nhà ở gắn với hệ thống hạ tầng giao thông như metro, đường vành đai hay cao tốc sẽ không chỉ giúp giảm chi phí đầu tư mà còn thúc đẩy khả năng chi trả, cải thiện chất lượng sống của người dân.

Theo kế hoạch, TP. Hồ Chí Minh dự kiến triển khai gần 5.000 căn hộ dọc các tuyến metro và 14.000 căn dọc theo các tuyến đường vành đai trong 3 năm tới. Đây được xem là minh chứng rõ nét cho vai trò dẫn dắt của hạ tầng đối với dòng vốn và quy hoạch đô thị.

Trong bối cảnh nhiều thành phố trên thế giới tiếp tục mở rộng quy mô, các chuyên gia cho rằng chính quyền địa phương và trung ương cần đảm bảo hạ tầng xã hội và kỹ thuật được phát triển đồng bộ. Trường học, bệnh viện, đường sá, hệ thống giao thông công cộng và cả nguồn cung nhà ở đều phải được tính toán hài hòa để tránh tình trạng quá tải, mất cân đối trong tăng trưởng đô thị.

Việc phát triển đô thị theo hướng tích hợp và định hướng hạ tầng không chỉ mang ý nghĩa quy hoạch mà còn tạo đà cho phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Khi hạ tầng và nhà ở được triển khai song hành, các đô thị sẽ hình thành không gian sống cân bằng, hiệu quả và thân thiện hơn với người dân.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho rằng, Nhà nước cần đi trước một bước trong công tác quy hoạch và quản lý thị trường bất động sản, đặc biệt là trong các khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Theo ông Trung, việc quy hoạch quỹ đất quanh các tuyến metro, đường sắt đô thị, đường vành đai phải được định hướng rõ ràng ngay từ đầu, ưu tiên phát triển các dự án nhà ở phục vụ số đông người dân như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, thay vì để thị trường tự phát và các chủ đầu tư đổ xô phát triển dự án cao cấp.

“Nếu không có sự điều tiết sớm, các khu vực TOD rất dễ rơi vào tình trạng cao cấp hóa quá mức, khiến người dân có thu nhập trung bình và thấp không thể tiếp cận nhà ở, trong khi hạ tầng công cộng lại được đầu tư bằng ngân sách nhà nước”, ông Trung nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, TP. Hồ Chí Minh hiện là địa phương tiên phong trong phát triển đô thị theo mô hình TOD, với mục tiêu xây dựng 355 km đường sắt đô thị vào năm 2035. Giai đoạn 2024-2028, thành phố dự kiến triển khai 11 khu vực TOD dọc theo các tuyến metro và Vành đai 3, mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị, phát triển các trung tâm dân cư - thương mại - dịch vụ mới.

Tuy nhiên, để mô hình TOD thật sự phát huy hiệu quả, giới chuyên môn cho rằng thành phố cần sớm có cơ chế phân bổ quỹ đất hợp lý, minh bạch trong đấu giá và lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời ban hành quy chuẩn về mật độ dân cư, chỉ tiêu nhà ở xã hội bắt buộc trong các khu TOD. Việc này không chỉ giúp đảm bảo tính công bằng trong tiếp cận hạ tầng đô thị mà còn góp phần ổn định thị trường nhà ở và hướng tới phát triển bền vững, bao trùm.

Theo ông Trung, phải quy hoạch ngay từ bây giờ để 5-10 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, nhấn mạnh việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất công bằng, minh bạch. Ông đề xuất sớm triển khai Nghị quyết 171 của Quốc hội - cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải đất ở để phát triển dự án nhà ở thương mại.

Đây được xem là bước đi cần thiết để mở rộng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội - những phân khúc đang bị bỏ ngỏ trên thị trường hiện nay.