Khối ngoại săn nhà hàng, khách sạn bán cắt lỗ

	Khách sạn lên kế hoạch tăng nguồn thu trong thời kì Covid-19
	Áp lực từ dịch Covid-19: Khách sạn phố cổ ồ ạt rao bán

Ảnh minh họa

Ồ ạt rao bán nhà hàng, khách sạn

Ghi nhận tại các quận 1, 3, 5 và Tân Bình của TP.HCM cho thấy, phân khúc khách sạn hạng trung bình (2-3 sao) được rao bán nhiều nhất với giá từ vài chục tỷ đến vài trăm tỷ đồng. Các khách sạn trên nhiều tuyến đường chính tại trung tâm TP.HCM như: Lê Thánh Tôn, Thái Văn Lung, Trương Định, Nguyễn Trãi, Lý Tự Trọng… đều treo biển rao bán và đăng thông báo rao bán trên các trang môi giới nhà đất.

Tại các thành phố du lịch khác như Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu tình hình cũng không khá hơn. Thống kê nhanh trên các trang môi giới bất động sản cho thấy chỉ trong vòng 1 - 2 ngày vừa qua đã có hàng trăm tin tức rao bán, chuyển nhượng khách sạn tại nhiều tuyến phố du lịch chính, như: đường Võ Nguyên Giáp, Bạch Đằng, Hồ Nghinh, Hồ Xuân Hương (Đà Nẵng); Trần Phú, Hoàng Diệu, Lê Hồng Phong (Nha Trang); Phan Văn Trị, Bà Triệu, Ba Cu (Vũng Tàu)… Hầu hết các tin rao bán khách sạn đều có nội dung “nợ tiền ngân hàng cần bán gấp khách sạn”.

Trong khi đó BIDV, mới đây đã phát mãi tài sản thế chấp là một khách sạn và trung tâm tiệc cưới lớn tại quận 7 để thu hồi nợ với giá khởi điểm gần 378 tỷ đồng. Trong khi đó, Sacombank cũng cùng lúc phát mãi nhiều tài sản đảm bảo nợ là các khách sạn nhỏ tại TP.HCM, Bình Dương, Hải Phòng. Trong đó có khách sạn 2 sao tại quận 11 TP.HCM với giá khởi điểm 122 tỷ đồng.

Ông Phạm Ngọc Hải - Chủ tịch Hiệp hội Du lịch tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, hiện nay không thể thống kê được có bao nhiêu khách sạn, nhà nghỉ đang rao bán. Nhưng nói chung đa phần các khách sạn nhỏ, có vay mượn nhiều trong giai đoạn trước dịch Covid-19 thì đều khó trụ lại được đến giai đoạn hiện nay, buộc phải bán cắt lỗ. Thậm chí ngay cả các khách sạn hạng cao cấp thì hiện nay cũng đã có một số nơi dậm dịch chuyển nhượng vì thiếu khách quốc tế và doanh thu không thể bù đắp được chi phí hoạt động.

Theo ông Hải, nếu dịch bệnh tiếp tục kéo dài đến hết năm thì nhiều khả năng làn sóng rao bán các khách sạn hạng sang cũng sẽ được kích hoạt vì các DN tập đoàn lớn cũng sẽ cạn dòng tiền.

Quỹ ngoại vừa “săn” vừa chờ giá xuống

Theo ghi nhận của một số công ty phân tích thị trường bất động sản, đến thời điểm hiện nay đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm, săn đón những khách sạn, nhà hàng do áp lực nợ nần buộc phải rao bán.

Báo cáo của CBRE Hotels Việt Nam cho thấy, nhóm nhà đầu tư đang có ý định mua lại các nhà hàng khách sạn bao gồm cả các công ty trong nước và các quỹ đầu tư nước ngoài. Nhóm trong nước thường là các DN, cá nhân có sẵn dòng tiền nhàn rỗi không phải vay mượn, trước đây đã có ý định đầu tư ngành khách sạn, du lịch nhưng chưa tìm được địa điểm hoặc giá quá cao. Trong khi đó, nhóm quỹ nước ngoài chủ yếu quan tâm đến mảng khách sạn, resort. Hầu hết đã có chiến lược đầu tư rõ ràng và ưa thích “món” tài sản đã xây dựng xong rồi như khách sạn 4 sao, 5 sao hơn là tìm hiểu, đầu tư vào các quỹ đất sạch.

Tuy nhiên theo ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam (một đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản), thì cho đến nay cả bên bán và bên mua đều vẫn đang nghe ngóng nhiều hơn là xuống tiền đầu tư. Về phía bên bán, nhóm bị ảnh hưởng nặng như khách sạn, khu thương mại, khu nghỉ dưỡng (kể cả dự án đang xây dở dang hoặc đang vận hành) đang có nhu cầu bán cắt lỗ cao. Nhưng giá bán nhìn chung mới chỉ giảm khoảng 10-20% so với trước dịch Covid-19 tùy quy mô và vị trí bất động sản. Vì vậy vẫn chưa đủ hấp dẫn các bên mua.

Phân tích chi tiết hơn, ông Cần cho rằng, ở điều kiện kinh doanh bình thường, các năm trước nhóm nhà hàng, khách sạn làm ăn tốt được định giá dựa trên chỉ số thu nhập ròng trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA). Mức định giá bình quân một khách sạn có thể sẽ đạt khoảng 11-12 lần chỉ số EBITDA.

Chẳng hạn, một khách sạn có chỉ số EBITDA khoảng 30 tỷ đồng có thể bán được giá khoảng 360 tỷ đồng. Hiện nay do doanh thu sụt giảm, chỉ số này gần như bằng 0, nhưng các bên mua sẽ căn cứ vào kết quả kinh doanh các năm liền trước, căn cứ vào vị trí kinh doanh, giá trị đất đai và pháp lý dự án để cân nhắc. Nếu những năm trước EBITDA ổn định thì vẫn có thể đàm phán mua khi định giá giảm khoảng 30%, tức là mua khoảng 240 tỷ đồng.

Ở góc độ dự báo, hầu hết các chuyên gia phân tích đều cho rằng nhóm những khách sạn, nhà hàng trước đây có ít vốn, phải dùng đòn bẩy tài chính lớn, hoặc nhóm DN đi thuê khách sạn, nhà hàng để khai thác kinh doanh sẽ dễ phải chuyển nhượng hơn.

Tuy nhiên, do tại Việt Nam việc kiểm soát dịch Covid-19 đang được thực hiện khá tốt, nên tâm lý chờ đợi ở cả bên bán và bên mua sẽ kéo dài. Nếu thị trường du lịch có khả năng hồi phục trở lại trong các tháng tới thì nhiều khả năng làn sóng bán tháo ồ ạt các nhà hàng, khách sạn sẽ không xảy ra mà chỉ xuất hiện đơn lẻ ở những đơn vị không còn khả năng chịu đựng sức ép về tài chính.