Không chỉ là quy hoạch, siêu đô thị mở lại “luật chơi” bất động sản

Không chỉ là xu hướng quy hoạch, siêu đô thị thế hệ mới còn được nhìn nhận như công cụ tái cấu trúc thị trường bất động sản

Yêu cầu chuyển đổi mô hình phát triển

Ngày 21/3, Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam tổ chức Hội thảo khoa học “Siêu đô thị thế hệ mới: Động lực tăng trưởng kinh tế và phát triển bền vững đô thị Việt Nam trong kỷ nguyên mới”. Phát biểu tại hội thảo, PGS.TS. Lưu Đức Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, sự gia tăng dân số cơ học tại các đô thị hạt nhân như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang tạo áp lực lớn lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Tình trạng ùn tắc giao thông kéo dài, ô nhiễm môi trường và sự đứt gãy trong kết nối không gian đô thị không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống mà còn trở thành lực cản trực tiếp đối với tăng trưởng kinh tế - xã hội.

Trong bối cảnh đó, nhiều quốc gia trên thế giới đã chuyển hướng sang nghiên cứu và phát triển mô hình “siêu đô thị thế hệ mới”, với trọng tâm là cấu trúc đa trung tâm, tăng cường liên kết vùng, ứng dụng quản trị thông minh và hướng tới phát triển bền vững. Đây được xem là xu hướng tất yếu khi quá trình đô thị hóa bước sang giai đoạn phát triển chiều sâu, thay vì chỉ mở rộng về quy mô và không gian như trước.

Khác với mô hình đô thị truyền thống, siêu đô thị thế hệ mới được định hình như một hệ sinh thái tích hợp, nơi quy hoạch không chỉ dừng lại ở phân khu chức năng, mà hướng tới sự đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và môi trường sống. Trong đó, các yếu tố như không gian xanh, hạ tầng thông minh và hệ sinh thái tiện ích đa lớp trở thành trụ cột cốt lõi, góp phần nâng cao chất lượng sống và khả năng thích ứng của đô thị trước các thách thức về môi trường và biến đổi khí hậu.

Theo TS.KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội, siêu đô thị thế hệ mới không được đo bằng quy mô dân số, mà bằng năng lực chức năng lõi, khả năng kết nối và đổi mới sáng tạo. Với điều kiện phát triển hiện nay, Việt Nam không nhất thiết phải hình thành các siêu đô thị khổng lồ, mà có thể hướng tới mô hình đa trung tâm hoặc đô thị mạng lưới, nơi các đô thị liên kết chặt chẽ thông qua hệ thống hạ tầng hiện đại và hạ tầng số.

Một trong những nội dung then chốt của mô hình này là quản trị đô thị thông minh, dựa trên nền tảng dữ liệu lớn và chính quyền điện tử. Thông qua các hệ thống dữ liệu đô thị, chính quyền có thể tối ưu hóa quản lý giao thông, năng lượng và môi trường, đồng thời nâng cao khả năng phản ứng nhanh với các vấn đề phát sinh. Điều này không chỉ cải thiện hiệu quả quản lý mà còn tạo ra môi trường sống an toàn, thuận tiện và chất lượng hơn cho người dân.

Bà Trần Thu Hằng, Vụ trưởng Vụ Quy hoạch Kiến trúc (Bộ Xây dựng) cho biết, quá trình đô thị hóa tại Việt Nam thời gian qua diễn ra nhanh và mạnh, đạt nhiều thành tựu đáng ghi nhận. Tuy nhiên, đi cùng với đó là hàng loạt thách thức như quá tải hạ tầng, ô nhiễm môi trường, chênh lệch phát triển giữa các vùng miền và yêu cầu cấp thiết về chuyển đổi số.

Theo bà Hằng, Quy hoạch tổng thể quốc gia không định hướng hình thành một số đô thị cực lớn mang tính tập trung, mà hướng tới xây dựng hệ thống đô thị phân bố hợp lý, có sự bổ trợ và liên kết chặt chẽ giữa các vùng. Trong bối cảnh bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu tăng trưởng cao và bền vững, việc hình thành các siêu đô thị thế hệ mới được xem là lựa chọn chiến lược nhằm tạo lập các cực tăng trưởng và nâng cao vị thế của Việt Nam trong mạng lưới kinh tế khu vực và toàn cầu.

TS. Nguyễn Thanh Nhã, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh, điểm khác biệt của siêu đô thị thế hệ mới không chỉ nằm ở quy mô mà còn ở mô hình phát triển. Thay vì tập trung đơn thuần vào nhà ở, các đô thị này được xây dựng theo mô hình phức hợp đa chức năng, tích hợp đầy đủ các yếu tố từ giáo dục, y tế đến thương mại, công nghiệp và logistics, hướng tới hình thành hệ sinh thái khép kín.

Tái cấu trúc thị trường

Ở góc độ thị trường, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, mô hình siêu đô thị thế hệ mới đang nổi lên như một lời giải mang tính cấu trúc cho những bất cập của thị trường bất động sản hiện nay.

Theo bà Miền, khác với cách phát triển truyền thống thiên về mở rộng nguồn cung, mô hình này dựa trên bốn trụ cột chính gồm: cấu trúc đa trung tâm, liên kết vùng, hạ tầng đi trước và gắn bất động sản với nền kinh tế thực. Cách tiếp cận này không chỉ giúp phân bổ lại dân cư và dòng vốn, mà còn hình thành các “vùng giá” mới, qua đó giảm áp lực tăng giá tại khu vực trung tâm.

Đáng chú ý, khi bất động sản được đặt trong mối liên kết chặt chẽ với việc làm, hạ tầng và dịch vụ, giá trị tài sản sẽ phản ánh đúng khả năng khai thác thực tế, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ. Điều này góp phần giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn và hướng tới phát triển bền vững trong dài hạn.

Cùng quan điểm, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhận định, các siêu đô thị vệ tinh sẽ đóng vai trò then chốt trong chiến lược giãn dân và tái cân bằng không gian đô thị. Việc hình thành các cực đô thị mới không chỉ giảm áp lực cho khu vực lõi, mà còn mở ra không gian sống hiện đại, đồng bộ hơn cho người dân.

Đồng thời, các siêu đô thị này còn tạo điều kiện “giải tỏa” áp lực hạ tầng và từng bước “hồi sinh” các khu đô thị cũ thông qua việc tái phân bổ nguồn lực và dân cư, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và chất lượng phát triển đô thị.

Theo TS.KTS. Phạm Thị Nhâm-nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, trong hai thập niên qua, Việt Nam đã chứng kiến sự xuất hiện ngày càng nhiều các siêu dự án đô thị tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, với quy mô từ vài trăm đến hàng nghìn héc-ta. Các dự án này thường phát triển dọc theo các trục giao thông hướng tâm, tuyến vành đai hoặc hành lang hạ tầng chiến lược, góp phần mở rộng không gian đô thị và thay đổi cấu trúc vùng.

Thực tế cho thấy, nhiều khu đô thị quy mô lớn đã bắt đầu chuyển dịch theo hướng tích hợp, tiệm cận mô hình siêu đô thị thế hệ mới. Cùng với đó, “luật chơi” của thị trường bất động sản cũng đang thay đổi. Nếu trước đây yếu tố vị trí trung tâm mang tính quyết định, thì nay giá trị bất động sản được xác lập dựa trên nhiều tiêu chí hơn như hệ sinh thái tiện ích, chất lượng quy hoạch, năng lực vận hành thông minh và tính ổn định của pháp lý.

Các chuyên gia nhận định, siêu đô thị thế hệ mới không chỉ là mô hình phát triển không gian, mà còn là công cụ tái cấu trúc nền kinh tế, giúp phân bổ nguồn lực hiệu quả hơn, thu hẹp chênh lệch vùng miền và tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn. Trong bối cảnh Việt Nam đang hướng tới mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, việc thúc đẩy mô hình này sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc định hình tương lai đô thị và thị trường bất động sản.