Không để giá đất thành “ẩn số” đầu tư

Một cơ chế, hai bài toán

Góp ý tại hội thảo “Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức ngày 27/8, mối quan tâm của doanh nghiệp không dừng ở việc cắt giảm thủ tục. Yêu cầu xuyên suốt là xây dựng hệ thống pháp luật ổn định, minh bạch và có thể dự báo cho những khoản đầu tư gắn với đất kéo dài từ 20 đến 50 năm.

Từ góc nhìn đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, cho rằng Nghị quyết số 21-NQ/TW đã xác định đất đai là nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển, trong đó thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất phải trở thành kênh phân phối đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả. Nguyên tắc cần giữ xuyên suốt là khơi thông nguồn lực nhưng không buông lỏng quản lý, thúc đẩy phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công.

Theo ông Tuấn, bài toán tiếp cận đất đai thường bắt đầu bằng ba câu hỏi: có mặt bằng hay không, chi phí bao nhiêu và mất bao lâu để có đất. Ba câu hỏi này chi phối quyết định đầu tư, bởi chi phí đất không chỉ nằm trong dự toán của một dự án mà còn được phân bổ vào giá thuê nhà xưởng, logistics, nhà ở cho người lao động và giá thành hàng hóa.

Định hướng đáng chú ý của dự thảo là Nhà nước xác định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho biết dự thảo được thiết kế theo hướng luật quy định các nguyên tắc chung; những nội dung cụ thể về trình tự, thủ tục sẽ được quy định tại nghị định của Chính phủ và văn bản của các bộ, ngành. So với Luật Đất đai năm 2024 có khoảng 260 điều, dự thảo lần này được tinh gọn còn hơn 100 điều.

Theo ông Chính, việc xem đất đai là đầu vào của sản xuất đòi hỏi cơ chế xác định giá phù hợp hơn, bởi giá đất trong nhiều trường hợp còn cao, chưa khuyến khích người dân và doanh nghiệp đưa đất vào sản xuất. Nhà nước sẽ xác định giá trên cơ sở bảng giá và hệ số để áp dụng đối với doanh nghiệp và người dân. Cách tiếp cận này hướng tới rút ngắn quy trình và tạo sự chủ động cho cơ quan quản lý.

Tuy nhiên, chuyển từ giá đất cụ thể sang định giá hàng loạt đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng bảng giá, cách xây dựng hệ số và dữ liệu đầu vào. Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), đề nghị cân nhắc kỹ việc bỏ hoàn toàn định giá đất cụ thể. Theo ông, bảng giá đất là công cụ định giá hàng loạt nên khó phản ánh đầy đủ đặc điểm riêng của từng thửa đất. Nếu nhiều hệ số được áp dụng cho bồi thường, nghĩa vụ tài chính hoặc giao đất thương mại, thực tế vẫn có thể xuất hiện những mức giá khác nhau trong cùng khu vực. Bởi vậy, ông Ngô Gia Cường đề xuất có lộ trình chuyển đổi và tạm thời duy trì giá đất cụ thể trong một số trường hợp cho đến khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện. Những trường hợp được đề cập gồm giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần, xác định giá khởi điểm đấu giá và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Từ góc độ doanh nghiệp xây dựng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), cho rằng giá đất là vấn đề then chốt vì tác động trực tiếp đến chi phí của doanh nghiệp và giá bất động sản. Dự thảo cần quy định rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất, điều kiện và mức độ biến động của thị trường được sử dụng làm căn cứ điều chỉnh hệ số. Theo ông Hiệp, đây là những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư có thể dự liệu chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư.

Ông Ngô Gia Cường và ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất, bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh được áp dụng cho cả nghĩa vụ tài chính và bồi thường khi thu hồi đất. Giá đất tính nghĩa vụ tài chính tác động tới chi phí đầu vào, khả năng triển khai dự án và giá sản phẩm. Khi dùng cho bồi thường, giá đất gắn với quyền tài sản, chỗ ở, sinh kế và ổn định cuộc sống của người có đất bị thu hồi.

Đối với việc bồi thường, ông Nguyễn Quốc Hiệp và ông Đào Trung Chính đề nghị Luật quy định nguyên tắc và công thức khung xác định mức bồi thường về đất để bảo đảm minh bạch, thống nhất, hạn chế cách hiểu khác nhau giữa các địa phương. Trong đó, chính sách thu hồi đất cần chuyển từ tư duy bồi thường thiệt hại sang tái thiết cuộc sống, không chỉ giải quyết giá trị đất bị thu hồi mà còn quan tâm tới sinh kế, việc làm và thu nhập của người dân.

Quang cảnh Hội thảo Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh PV

Phân cấp nhưng không phân mảnh

Cùng với đổi mới cơ chế giá đất, dự thảo được xây dựng theo hướng luật khung, cắt giảm nhiều trình tự và trao quyền chủ động hơn cho địa phương. VCCI ủng hộ định hướng này nhưng lưu ý phân cấp phải đi cùng tính thống nhất. Doanh nghiệp hoạt động trên nhiều địa bàn cần biết cơ quan nào có thẩm quyền, bộ hồ sơ nào phải chuẩn bị, thời hạn giải quyết bao lâu và trách nhiệm xử lý ra sao nếu hồ sơ bị chậm.

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký VCCI nhấn mạnh: “Nếu 34 tỉnh, thành mà có 34 quy trình khác nhau thì rất khó khăn cho các doanh nghiệp đang hoạt động hiện tại”. Vì vậy, theo VCCI, dù lựa chọn phương án phân cấp nào, Luật vẫn cần đặt ra khung tối thiểu, thống nhất trên toàn quốc về hồ sơ, thời hạn giải quyết, công khai thủ tục và xử lý trường hợp quá hạn. Sự thống nhất đó giúp doanh nghiệp biết trước quy trình phải thực hiện và hạn chế chi phí tuân thủ khi hoạt động trên nhiều địa bàn.

Ranh giới của luật khung cũng cần được xác định rõ. Theo ông Đậu Anh Tuấn, những nội dung tác động trực tiếp đến quyền tài sản như điều kiện được bồi thường, trường hợp không được bồi thường, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất không qua đấu giá cần được cân nhắc quy định ngay trong luật. Nếu giao toàn bộ cho văn bản dưới luật, tính linh hoạt có thể tăng nhưng khả năng tiên liệu và sự ổn định mà doanh nghiệp cần lại bị giảm.

Điều khoản chuyển tiếp cũng là một phần của khả năng dự báo. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, đề nghị dự án đã hoàn thành lựa chọn nhà đầu tư trước ngày luật mới có hiệu lực cần được tiếp tục công nhận kết quả và thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế đã xác lập. Với dự án đang lựa chọn nhà đầu tư, Luật cần xác định rõ thời điểm chuyển tiếp để tránh phải làm lại thủ tục, kéo dài thời gian và phát sinh chi phí.

Đại diện VCCI nhấn mạnh, minh bạch thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, thế chấp, tranh chấp và hiện trạng sử dụng đất không chỉ là yêu cầu về liêm chính. Khi thông tin được công khai đầy đủ, doanh nghiệp sẽ cạnh tranh bằng năng lực triển khai thay vì lợi thế tiếp cận thông tin trước. Cơ sở dữ liệu đất đai, do đó vừa là hạ tầng quản lý, vừa là nền tảng của môi trường cạnh tranh công bằng.

Từ tiếng nói cộng đồng doanh nghiệp, VCCI cho rằng, chất lượng của Luật Đất đai không chỉ nằm ở bản thân đạo luật mà còn ở mức độ đồng bộ với pháp luật về đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tài sản công và thuế. Với những dự án sử dụng đất có thể kéo dài 20-50 năm, doanh nghiệp cần một hệ thống đủ ổn định để dự liệu chi phí và rủi ro. Theo đó, khi luật đồng bộ, thủ tục có thể dự báo, thông tin minh bạch và các quy định về quyền tài sản đủ rõ, nguồn lực đất đai mới có thể được khơi thông mà không buông lỏng quản lý hoặc làm thất thoát tài sản công.