Văn phòng tích hợp: Cuộc đua mới không chỉ nằm ở giá thuê

Ông William Gramond

Phóng viên: Thưa ông, mô hình văn phòng tích hợp đang ngày càng xuất hiện tại các đô thị lớn. Điều gì đang thúc đẩy xu hướng này?

Ông William Gramond: Cùng với quá trình đô thị hóa và sự phát triển của các đô thị lớn, cách không gian sống, làm việc và dịch vụ được tổ chức cũng đang thay đổi. Nếu trước đây mô hình tích hợp chủ yếu kết hợp nhà ở và thương mại, thì nhiều dự án hiện nay đã mở rộng sang văn phòng, khách sạn, F&B, bán lẻ, giải trí và chăm sóc sức khỏe.

Sự thay đổi này xuất phát một phần từ nhu cầu ngày càng đa dạng của người sử dụng. Một địa điểm làm việc hiện đại không chỉ cần đáp ứng yêu cầu về diện tích và chất lượng không gian, mà còn phải mang lại sự thuận tiện trong quá trình làm việc, gặp gỡ khách hàng và sử dụng các dịch vụ hàng ngày.

Đối với doanh nghiệp, việc văn phòng được đặt trong một dự án có nhiều chức năng cũng tạo thêm lựa chọn cho nhân viên và khách hàng. Đây là một lợi thế mà các tòa nhà văn phòng độc lập khó có thể cung cấp ở cùng mức độ.

Phóng viên: Mức độ phát triển của mô hình này tại Hà Nội hiện nay như thế nào, thưa ông?

Ông William Gramond: Dữ liệu của Savills cho thấy mô hình văn phòng tích hợp đã có quy mô đáng kể trong phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội. Hiện thành phố có 19 dự án văn phòng hạng A nằm trong các khu phức hợp tích hợp, cung cấp khoảng 479.986 m² diện tích cho thuê.

Giá thuê tham chiếu của nhóm dự án này đạt khoảng 36 USD/m²/tháng, với công suất khoảng 83%.

Quy mô nguồn cung cho thấy văn phòng phức hợp đã trở thành một cấu phần đáng chú ý của thị trường văn phòng hạng A. Các con số về giá thuê và công suất cũng cho thấy đây không còn là một mô hình mang tính thử nghiệm, mà đang hiện diện rõ nét trong lựa chọn của khách thuê.

Điều đáng chú ý là tiêu chí lựa chọn văn phòng của doanh nghiệp cũng đang mở rộng. Bên cạnh vị trí, diện tích và giá thuê, chất lượng dịch vụ, tiện ích và khả năng kết nối với các chức năng khác của dự án ngày càng được quan tâm.

Phóng viên: Tuy nhiên, doanh nghiệp luôn phải cân nhắc bài toán chi phí. Với mức giá thuê tham chiếu khoảng 36 USD/m²/tháng, liệu văn phòng tích hợp có thực sự giúp tối ưu tổng chi phí vận hành thay vì chỉ tạo ra một không gian làm việc nhiều tiện ích hơn?

Ông William Gramond: Đây là một câu hỏi rất quan trọng. Khi đánh giá một văn phòng, doanh nghiệp không nên chỉ nhìn vào đơn giá thuê trên mỗi mét vuông, mà cần xem xét tổng chi phí liên quan đến việc vận hành và sử dụng địa điểm đó.

Chẳng hạn, khả năng tiếp cận các dịch vụ ngay trong khu vực có thể giúp tiết kiệm thời gian di chuyển của nhân viên, thuận tiện hơn cho các cuộc gặp với khách hàng và đối tác, đồng thời giảm nhu cầu phải sử dụng nhiều địa điểm khác nhau cho các hoạt động liên quan.

Vì vậy, hiệu quả chi phí cần được nhìn ở góc độ rộng hơn. Một mặt bằng có đơn giá thuê cao hơn chưa chắc có tổng chi phí sử dụng cao hơn nếu doanh nghiệp có thể đạt được hiệu quả vận hành tốt hơn và giảm những chi phí phát sinh ở các hoạt động khác.

Tất nhiên, điều này phụ thuộc vào nhu cầu cụ thể của từng doanh nghiệp. Không phải doanh nghiệp nào cũng cần tất cả các tiện ích. Do đó, bài toán quan trọng là xác định những dịch vụ thực sự tạo ra giá trị và so sánh chúng với tổng chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ ra.

Phóng viên: Vậy khi so sánh văn phòng tích hợp với một tòa nhà văn phòng độc lập, doanh nghiệp nên cân nhắc những yếu tố nào ngoài tiền thuê?

Ông William Gramond: Doanh nghiệp cần nhìn vào tổng giá trị nhận được. Ngoài tiền thuê, có thể xem xét thời gian di chuyển, khả năng tiếp cận dịch vụ, sự thuận tiện cho nhân viên, khách hàng và đối tác, cũng như chất lượng vận hành của tòa nhà.

Đặc biệt, đối với những doanh nghiệp thường xuyên tiếp khách hoặc tổ chức các cuộc gặp, việc có khách sạn, nhà hàng, cà phê hoặc bán lẻ ngay trong khu vực có thể mang lại giá trị thực tế.

Ở góc độ nhân sự, môi trường làm việc cũng có thể tác động đến khả năng thu hút và giữ chân người lao động. Vì vậy, doanh nghiệp cần cân bằng giữa chi phí thuê trực tiếp với hiệu quả mà địa điểm làm việc mang lại cho hoạt động kinh doanh và nhân sự.

Phóng viên: Xu hướng này có phải là đặc trưng riêng của Việt Nam hay đang diễn ra rộng hơn tại châu Á?

Ông William Gramond: Đây là xu hướng đang diễn ra tại nhiều trung tâm kinh tế lớn ở châu Á. Văn phòng ngày càng được phát triển trong những khu phức hợp quy mô lớn, kết nối với khách sạn, F&B, bán lẻ, wellness và các không gian dành cho gặp gỡ, tương tác.

One Bangkok tại Bangkok và Guoco Midtown tại Singapore là những ví dụ đáng chú ý. Thay vì hoạt động như một tòa nhà độc lập, văn phòng được đặt trong một khu vực có nhiều chức năng bổ trợ lẫn nhau.

Mô hình này cho phép người sử dụng có thể làm việc, ăn uống, mua sắm, lưu trú hoặc gặp gỡ trong cùng một khu vực. Điều đó phù hợp với xu hướng phát triển đô thị theo hướng tăng tính kết nối và tối ưu thời gian của người sử dụng.

Tại Hà Nội, The Office – Tiến Bộ Plaza tại 175 Nguyễn Thái Học là một ví dụ, nằm trong khu phức hợp gồm văn phòng hạng A, khách sạn Hyatt Centric Hanoi Centre và trung tâm thương mại Hanoi Centre.

Việc kết hợp các chức năng này giúp người sử dụng văn phòng có thể tiếp cận nhiều dịch vụ ngay tại khu vực làm việc. Với doanh nghiệp, đây là lợi thế khi cần tổ chức các cuộc gặp, tiếp khách, sử dụng dịch vụ ăn uống hoặc đáp ứng nhu cầu lưu trú.

Phóng viên: Bên cạnh bài toán chi phí, nhu cầu của lực lượng lao động, đặc biệt là Gen Z, đang tác động như thế nào đến tiêu chuẩn lựa chọn văn phòng?

Ông William Gramond: Kỳ vọng đối với nơi làm việc đang thay đổi, đặc biệt khi Gen Z chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong lực lượng lao động.

Theo Savills Impacts, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp gia tăng yêu cầu làm việc trực tiếp, Gen Z có xu hướng dành nhiều thời gian tại văn phòng hơn các thế hệ trước, với mức chênh lệch lên tới 12%.

Đối với nhóm nhân sự trẻ, văn phòng không chỉ là nơi hoàn thành công việc. Đây còn là môi trường để học hỏi, kết nối với đồng nghiệp và tiếp cận sự hướng dẫn trực tiếp.

Điều này khiến doanh nghiệp phải suy nghĩ rộng hơn về không gian làm việc. Một văn phòng có chất lượng tốt cần hỗ trợ cả hiệu suất công việc lẫn sự tương tác giữa nhân viên.

Phóng viên: Khi doanh nghiệp vừa phải kiểm soát chi phí, vừa cạnh tranh để thu hút nhân tài, làm thế nào để cân bằng hai mục tiêu này?

Ông William Gramond: Đây chính là bài toán mà nhiều doanh nghiệp đang phải cân nhắc. Không gian làm việc cần được đánh giá dựa trên hiệu quả tổng thể chứ không chỉ dựa trên chi phí thuê.

Chúng tôi đang chứng kiến các doanh nghiệp ngày càng coi trọng trải nghiệm tổng thể mà một tòa nhà có thể mang lại, thay vì chỉ tập trung vào không gian văn phòng đơn thuần.

Những dự án kết hợp văn phòng chất lượng cao với khách sạn, ẩm thực và các tiện ích được đầu tư, vận hành bài bản sẽ ngày càng hấp dẫn khách thuê. Điều này đặc biệt quan trọng khi doanh nghiệp vừa cạnh tranh để thu hút nhân tài, vừa tìm cách tạo thêm lý do để nhân viên lựa chọn làm việc tại văn phòng.

Tuy nhiên, mỗi doanh nghiệp có một chiến lược khác nhau. Vì vậy, lựa chọn tối ưu không nhất thiết là dự án có nhiều tiện ích nhất, mà là nơi có thể đáp ứng đúng nhu cầu với mức chi phí phù hợp.

Phóng viên: Từ góc độ chủ đầu tư, sự phát triển của mô hình này đặt ra yêu cầu gì về chất lượng dự án và vận hành?

Ông William Gramond: Khi khách thuê ngày càng quan tâm đến trải nghiệm và hiệu quả sử dụng, chủ đầu tư không thể chỉ tập trung vào việc xây dựng một tòa nhà đẹp. Chất lượng vận hành và khả năng duy trì dịch vụ ổn định cũng rất quan trọng.

Các tiện ích chỉ tạo ra giá trị khi được quản lý và vận hành bài bản. Do đó, năng lực quản lý, chất lượng dịch vụ và khả năng kết nối các chức năng trong dự án sẽ ngày càng trở thành yếu tố quyết định sức cạnh tranh.

Về dài hạn, những dự án có khả năng tạo ra môi trường làm việc thuận tiện, hiệu quả và phù hợp với nhu cầu của người sử dụng sẽ có nhiều cơ hội duy trì sức hấp dẫn đối với khách thuê.

Phóng viên: Ông đánh giá thế nào về triển vọng của văn phòng tích hợp tại Hà Nội trong thời gian tới?

Ông William Gramond: Tôi cho rằng văn phòng tích hợp sẽ tiếp tục đóng vai trò đáng chú ý trong thị trường Hà Nội, đặc biệt ở phân khúc chất lượng cao.

Khi doanh nghiệp ngày càng cân nhắc đồng thời ba yếu tố là chi phí, hiệu quả sử dụng không gian và trải nghiệm nhân sự, cách thị trường nhìn nhận giá trị của một văn phòng cũng sẽ thay đổi.

Lợi thế cạnh tranh không còn chỉ nằm ở diện tích thuê. Vị trí, chất lượng tòa nhà, dịch vụ, tiện ích, khả năng kết nối và chất lượng vận hành sẽ cùng tham gia vào quá trình doanh nghiệp đánh giá một địa điểm.

Đối với chủ đầu tư, đây vừa là cơ hội vừa là thách thức. Cơ hội nằm ở việc tạo ra sản phẩm khác biệt; thách thức là phải bảo đảm các chức năng được vận hành hiệu quả và thực sự tạo ra giá trị cho khách thuê.

Về phía doanh nghiệp, lựa chọn văn phòng trong tương lai sẽ không đơn thuần là quyết định về bất động sản, mà ngày càng gắn với chiến lược vận hành và nhân sự. Đây là yếu tố có thể định hình cuộc cạnh tranh mới trên thị trường văn phòng Hà Nội.

Xin cảm ơn ông!