Nghị định số 104/2024/NĐ-CP: Kỳ vọng gỡ vướng mắc trong việc tạo quỹ đất sạch

Thạch Bình - 16:43 | 10/08/2024

Các pháp lý mới liên quan đến tổ chức, hoạt động của Quỹ phát triển đất được các chuyên gia và doanh nghiệp đánh giá cao. Tuy nhiên, nhiều ý kiến đề xuất rà soát, sửa đổi thêm các Luật chuyên ngành và văn vản hướng dẫn luật liên quan.

Cuối tháng 7 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 104/2024/NĐ-CP (NĐ 104) quy định chi tiết về tổ chức, hoạt động và cơ chế tài chính của Quỹ Phát triển đất. Cùng với Nghị định số 88/2024/NĐ-CP (quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất), văn bản pháp lý mới này được các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản nhận định là sẽ giúp cho công tác bồi thường giải tỏa, giải phóng mặt bằng tại các dự án được thúc đẩy nhanh hơn, mạch lạc hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định rằng, NĐ 104 là một trong những đột phá pháp lý đối với lĩnh vực ứng vốn cho các giai đoạn đầu của các dự án đầu tư hạ tầng, bất động sản. Bởi thực tế, từ nhiều năm nay, Quỹ phát triển đất ở các địa phương đã được thành lập và hoạt động theo các quy định của Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên, còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Trong đó, nổi bật là các vướng mắc như: chưa có các quy định rõ về nguồn vốn hoạt động gồm những nguồn vốn nào; việc cấp vốn điều lệ được thực hiện như thế nào. Ngoài ra, cơ chế để đảm bảo nguồn kinh phí chi trả cho hoạt động của quỹ cũng còn hạn chế, ảnh hưởng đến việc thực hiện các nhiệm vụ ứng vốn. Quy định về hoàn trả vốn ứng cho quỹ cũng chưa phù hợp với Luật Ngân sách nhà nước và Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.

Nghị định số 104/2024/NĐ-CP: Kỳ vọng gỡ vướng mắc trong việc tạo quỹ đất sạch

Nghị định số 104/2024/NĐ-CP được xem là đột phá pháp lý tạo điều kiện thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng các công trình, dự án xây dựng hạ tầng, bất động sản

Các bất cập pháp lý như kể trên, theo ông Châu đã được NĐ 104 nhận diện và bổ sung bằng các quy định pháp lý khá cụ thể và có thể triển khai được trên thực tế. Vì thế, khi Nghị định này được triển khai, các địa phương sẽ có cơ sở pháp lý để giải quyết triệt để các vướng mắc liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tạo quỹ đất sạch cho các DN bất động sản, xây dựng hạ tầng.

Phân tích cụ thể hơn, các chuyên gia lĩnh vực đất đai tại Công ty Luật Minh Tân (quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, trong quá trình hoàn thiện NĐ 104, Bộ Tài chính đã khá cầu thị và kỹ lưỡng trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp lý khiến hoạt động của Quỹ Phát triển đất còn hạn chế, bất cập.

Theo đó, các phương án, quy định quan trọng thiết kế theo hướng cởi mở, phân quyền cho các địa phương và tạo điều kiện cho quá trình tổ chức, hoạt động của Quỹ Phát triển đất đều được NĐ 104 giữ lại so với dự thảo.

Chẳng hạn, các quy định cho phép quỹ được gửi vốn điều lệ tại Kho bạc Nhà nước cấp tỉnh hoặc các TCTD có vốn chi phối của Nhà nước trên địa bàn tạo điều kiện cho các Quỹ Phát triển đất địa phương huy động thêm nguồn lãi tiền gửi để trang trải kinh phí hoạt động.

Các quy định về sử dụng vốn hoạt động của quỹ cũng được tiếp thu, hoàn thiện theo các kiến nghị của địa phương cho phép Quỹ Phát triển đất được “ứng vốn cho tổ chức phát triển quỹ đất để tạo lập, phát triển quỹ đất” (Điều 14). Quy định này phù hợp với Điều 115 Luật Đất đai 2024 và tạo điều kiện chủ động cho các địa phương vì Điều 14 NĐ 104 cũng cho quy định “thẩm quyền quy trình lập, tổng hợp, phê duyệt kế hoạch ứng vốn từ Quỹ Phát triển đất được thực hiện theo quy định của UBND cấp tỉnh”…

Hầu hết các DN, chủ đầu tư các dự án bất động sản đều nhận định rằng so với các văn bản pháp lý trước đây, NĐ 104 cởi mở hơn cho các địa phương trong việc lựa chọn mô hình thành lập Quỹ phát triển đất, giao quyền, phân cấp nhiều hơn cho UBND cấp tỉnh và tạo nhiều điều kiện hơn trong việc huy động các nguồn vốn, tạo nguồn lực tài chính đảm bảo thực hiện các nhiệm vụ ứng vốn cho các công trình, dự án.

Tuy nhiên, do hoạt động của Quỹ Phát triển đất liên quan trực tiếp đến hàng chục Luật chuyên ngành và các Nghị định hướng dẫn luật của Chính phủ như: Luật Đất đai 2024, Luật Ngân sách nhà nước 2015, Luật Đầu tư công 2019, Luật Quản lý sử dụng tài sản công 2017, Luật Đấu giá 2016, Luật Nhà ở 2023…

Hiện nay, một số luật mới như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024,… đều đã có hiệu lực và Chính phủ cũng như các bộ ngành đã bắt đầu ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn. Vì thế, các luật liên quan trực tiếp đến lĩnh vực tài chính – đầu tư như Luật Đầu tư công 2019, Luật Ngân sách nhà nước 2015, Luật Đấu giá 2016 và các Nghị định, Thông tư liên quan cũng cần rà soát, sửa đổi bổ sung kịp thời để các pháp lý mới của NĐ 104 có thể phát huy hết hiệu quả, xử lý triệt để các khó khăn vướng mắc kéo dài hàng chục năm qua liên quan đến bối thường, đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng, bất động sản./.

*Tổng nguồn dư quỹ phát triển đất cả nước trên 13.880,73 tỷ đồng*
Theo tổng hợp của Bộ Tài chính từ 63 tỉnh thành trên cả nước, tính đến 2023, có có 57 địa phương đã thành lập Quỹ phát triển đất. Trong đó có 27 quỹ hoạt động theo mô hình độc lập, 30 quỹ hoạt động theo mô hình ủy thác. Tính đến hết 2021 tổng nguồn dư Quỹ phát triển đất của tất cả các địa phương là khoảng 13.880,73 tỷ đồng. Theo quy định mới tại Nghị định số 104/2024/NĐ-CP, các Quỹ phát triển đất được cấp vốn điều lệ từ nguồn chi đầu tư phát triển của ngân sách địa phương và cấp từ nguồn chênh lệch thu lớn hơn chi (nếu có) của Quỹ Phát triển đất sau khi trích lập các quỹ và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Ngoài ra các quỹ được phép huy động vốn từ các nguồn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ của các tổ chức, cá nhân trong nước và quốc tế theo chương trình hoặc dự án viện trợ, tài trợ và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định. Quỹ Phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho chủ đầu tư dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, đơn vị, tổ chức của Nhà nước thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở (trừ các dự án đầu tư bằng nguồn vốn không phải nguồn ngân sách nhà nước); ứng vốn cho tổ chức phát triển quỹ đất để tạo lập, phát triển quỹ đất tái định cư, tạo quỹ đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước; ứng vốn cho tổ chức được giao thực hiện chính sách hỗ trợ về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

Tổng nguồn dư quỹ phát triển đất cả nước trên 13.880,73 tỷ đồng

Theo tổng hợp của Bộ Tài chính từ 63 tỉnh thành trên cả nước, tính đến 2023, có có 57 địa phương đã thành lập Quỹ phát triển đất. Trong đó có 27 quỹ hoạt động theo mô hình độc lập, 30 quỹ hoạt động theo mô hình ủy thác. Tính đến hết 2021 tổng nguồn dư Quỹ phát triển đất của tất cả các địa phương là khoảng 13.880,73 tỷ đồng.

Theo quy định mới tại Nghị định số 104/2024/NĐ-CP, các Quỹ phát triển đất được cấp vốn điều lệ từ nguồn chi đầu tư phát triển của ngân sách địa phương và cấp từ nguồn chênh lệch thu lớn hơn chi (nếu có) của Quỹ Phát triển đất sau khi trích lập các quỹ và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Ngoài ra các quỹ được phép huy động vốn từ các nguồn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ của các tổ chức, cá nhân trong nước và quốc tế theo chương trình hoặc dự án viện trợ, tài trợ và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định.

Quỹ Phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho chủ đầu tư dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, đơn vị, tổ chức của Nhà nước thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở (trừ các dự án đầu tư bằng nguồn vốn không phải nguồn ngân sách nhà nước); ứng vốn cho tổ chức phát triển quỹ đất để tạo lập, phát triển quỹ đất tái định cư, tạo quỹ đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước; ứng vốn cho tổ chức được giao thực hiện chính sách hỗ trợ về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

Thạch Bình

Tin khác

Những “mã gen” quý giúp siêu đô thị Ocean City kiến tạo “phố cổ của tương lai”

Giống như cách những khu phố cổ Hà Nội hay Hội An định hình giá trị qua thời gian, siêu đô thị Ocean City hội tụ đầy đủ những “mã gen” để trở thành di sản của tương lai. Quỹ căn còn lại ít ỏi, cộng đồng cư dân sôi động và hệ tiện ích biểu tượng đã đặt nền móng cho một “phố cổ mới” giữa trái tim khu Đông Thủ đô.

Sống xanh giữa phố, riêng tư hòa nhịp sôi động - Đặc quyền của cư dân The Forest

Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) ấn định ngày khởi công 15/1/2026 và dự kiến hoàn thành trong 5 năm. Tín hiệu hạ tầng ngay lập tức kích hoạt dòng chuyển cư từ trung tâm TP.HCM về phía Tây Bắc. Nơi đây, Vinhomes Green City sở hữu những căn biệt thự The Forest mang lại đặc quyền sống xanh, riêng tư nhưng vẫn không tách rời khỏi nhịp giao thương sôi động.

Từ phố cổ trăm năm đến Ocean City thế kỷ mới: Quy luật tăng giá trung tâm đang lặp lại

Với vị trí vàng, hạ tầng hiện đại và hệ sinh thái tiện ích đẳng cấp quốc tế, Ocean City được ví như “phố cổ tương lai”. Giá trị bất động sản của siêu đô thị được dự báo tăng nhanh, bắt nhịp đúng quy luật tăng giá đã làm nên thương hiệu phố cổ Hà Nội thế kỷ 20 và những năm đầu thế kỷ 21. Cơ hội càng hấp dẫn khi chủ đầu tư đang tung ưu đãi “khủng”, lên tới 19,5%.

Chấn chỉnh tiêu cực trong xét duyệt, mua - bán, cho thuê nhà ở xã hội

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Chỉ thị số 34/CT-TTg ngày 11/12/2025 về việc chấn chỉnh, tăng cường minh bạch, phòng ngừa tiêu cực trong việc xét duyệt, mua - bán, cho thuê nhà ở xã hội.

Giới tinh hoa chọn Vịnh Xanh để “sống riêng tư, trọn kết nối” giữa lòng phố biển

Tại tâm điểm Ocean City, khu compound Vịnh Xanh đang trở thành điểm đến được giới thượng lưu ưu ái. “Ốc đảo thượng lưu” này mang đến một không gian an cư tinh tuyển, nơi cư dân tận hưởng phong cách nghỉ dưỡng mỗi ngày mà vẫn kết nối liền mạch với nhịp sống sôi động của phố biển hiện đại.

Nhu cầu ở thực mở đà tăng trưởng từ năm 2026

Ngày 11/12/2025, Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2025) do Batdongsan.com.vn tổ chức tại Trung tâm Hội nghị GEM (TP.HCM) đã thu hút hơn 1.500 khách tham dự, gồm các nhà hoạch định chính sách, chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Bất động sản compound luôn tăng giá nhanh hơn thị trường: Lợi thế giúp Vịnh Xanh hút nhà đầu tư

Những bất động sản compound sở hữu giá trị sống vượt trội và tiềm năng tăng giá nhanh hơn thị trường, như Vịnh Xanh (Ocean City), không chỉ chinh phục gu thẩm mỹ tinh tế của giới thượng lưu, mà còn là đích ngắm của các nhà đầu tư sành sỏi.

Ocean City - Đô thị toàn cầu “made-in-Vietnam”, nơi văn minh hội tụ và phồn vinh lan tỏa

Ocean City hấp dẫn cư dân từ khắp nơi trên thế giới bởi sự kết hợp hiếm có giữa tiện ích sống hiện đại, môi trường xanh và cộng đồng tinh hoa đa văn hóa. Mỗi gia đình đến “thành phố biển” phía Đông Hà Nội đều có chung cảm nhận đây là nơi lý tưởng hàng đầu để an cư, lập nghiệp và tận hưởng.

M&A bất động sản sôi động với dòng vốn ngoại tăng mạnh

Báo cáo của JLL công bố ngày 9/12/2025 cho thấy thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam đã phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Những điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, cùng sự rõ ràng hơn trong quy hoạch, giúp nguồn cung dự án gia tăng và tạo điều kiện để các nhà đầu tư chủ động tìm kiếm đối tác. Điều này giúp M&A trở thành công cụ chiến lược của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường vốn còn thận trọng và tín dụng bị kiểm soát chặt.

Hạ tầng bùng nổ, dòng vốn đổ mạnh về xứ Thanh, đâu là tâm điểm đón sóng đầu tư mới?

Những chỉ dấu của hạ tầng, dòng vốn, dân số đang từng bước tái định vị bản đồ đầu tư tại Thanh Hóa. Tại đây, ở trung tâm phường “nhà giàu” Hạc Thành, tòa A2 thuộc khu K-Park Avenue (Vinhomes Star City) sở hữu mọi lợi thế để trở thành lựa chọn tiên phong của các gia đình thành đạt và nhà đầu tư săn tìm tài sản giá trị thực.

Cà phê với CEO

Dự thảo thay thế Thông tư 32/2024/TT-NHNN: Cơ hội “vẽ lại bản đồ” mạng lưới ngân hàng

Dự thảo Thông tư thay thế đã kế thừa hợp lý cấu trúc của Thông tư 32, đồng thời điều chỉnh nhiều nội dung để phù hợp hơn với bối cảnh pháp lý và thực tiễn hiện nay.

Từ "bước ngoặt" nâng hạng đến khát vọng tăng trưởng kép: Cần chiến lược dòng vốn cho kỷ nguyên mới

Thị trường chứng khoán năm 2026 được dự báo sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới…

Bất động sản dưỡng lão sẽ là mỏ vàng mới nếu Việt Nam kịp thời mở cửa chính sách

Thị trường dịch vụ chăm sóc người cao tuổi sẽ tăng từ 2,3 tỷ USD năm 2024 lên 3,6 tỷ USD năm 2032.

ĐỌC NHIỀU

Triển vọng đồng USD kém khả quan trước kỳ vọng Fed sẽ giảm thêm lãi suất

Đồng USD vừa khép lại tuần giảm giá thứ ba liên tiếp khi thị trường kỳ vọng Fed sẽ cắt giảm lãi suất thêm 2 lần nữa vào năm tới. Theo các nhà phân tích, kỳ vọng này sẽ tiếp tục đè nặng lên đồng bạc xanh trong tuần tới, nhất là khi NHTW châu Âu được dự báo sẽ giữ nguyên lãi suất, còn NHTW Nhật sẽ tăng lãi suất.

Thị trường chứng khoán trải qua tuần giảm sâu hiếm thấy

Thị trường chứng khoán Việt Nam vừa khép lại một tuần giao dịch đầy biến động, để lại nhiều cảm xúc trái chiều cho giới đầu tư. Từ kỳ vọng hưng phấn đầu tuần, thị trường nhanh chóng chuyển sang trạng thái bi quan khi VN-Index liên tục lao dốc mạnh, đánh dấu tuần giảm sâu nhất kể từ sau cú sốc thuế quan hồi tháng 4/2025.

Những dấu hiệu sớm của hội chứng chuyển hóa và cách khắc phục

Hội chứng chuyển hóa hiếm khi bắt đầu bằng những dấu hiệu cảnh báo rõ rệt. Nó thường bắt đầu âm thầm, với những thay đổi nhỏ trong cơ thể thoạt đầu có vẻ vô hại. Nhiều người bỏ qua những dấu hiệu này vì họ không cảm thấy "ốm". Theo thời gian, những thay đổi ban đầu này làm tăng nguy cơ mắc bệnh tiểu đường loại 2, bệnh tim và đột quỵ. Phát hiện sớm sẽ giúp cơ thể có cơ hội phục hồi thực sự.

Phó Thống đốc NHNN Nguyễn Ngọc Cảnh được bầu làm Chủ tịch Hội Hữu nghị Việt - Anh khóa V

Sáng 14/12/2025, tại trụ sở Học viện Ngân hàng, Hội Hữu nghị Việt – Anh long trọng tổ chức Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ V, nhiệm kỳ 2025–2030.

Mở đường hình thành đô thị thể thao Olympic tại phía Nam Thủ đô

Ngày 14/12, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 29, HĐND TP. Hà Nội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic, tỉ lệ 1/2.000, với tổng diện tích nghiên cứu hơn 9.171ha. Đây được xác định là một đồ án quy hoạch có ý nghĩa chiến lược, tạo nền tảng hình thành quần thể đô thị thể thao hiện đại tại khu vực phía Nam Thủ đô.

Những sai lầm lớn nhất khi chống đẩy khiến chúng trở nên vô dụng

Chống đẩy là một trong những bài tập thường bị thực hiện sai cách nhất. Động tác chống đẩy trông có vẻ dễ. Nằm xuống, gập tay, đẩy người lên. Không cần máy móc hiện đại. Không cần thẻ thành viên phòng gym. Không có lý do gì để bào chữa. Thế nhưng, đây lại là một trong những bài tập bị thực hiện sai nhiều nhất. Mọi người tập chống đẩy mỗi ngày mà vẫn tự hỏi tại sao cánh tay không khỏe hơn, ngực không phát triển, và cơ bụng thì dường như không được tác động gì. Vấn đề không phải là động tác chống đẩy mà là cách chúng ta thực hiện chúng.

Hình thành cửa ngõ hàng không thế hệ mới của miền Bắc

Với đa số ý kiến tán thành, Quốc hội đã chính thức thông qua Dự thảo Nghị quyết về chủ trương đầu tư Dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình. Sự kiện đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc hình thành một trung tâm hàng không quốc tế mới tại miền Bắc, nhằm đáp ứng nhu cầu vận tải ngày càng tăng, hỗ trợ chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ; đồng thời nâng cao năng lực cạnh tranh của ngành hàng không Việt Nam trong bối cảnh kinh tế hội nhập sâu rộng.

Kiến tạo trục cảnh quan sông Hồng - Tầm nhìn trăm năm cho Thủ đô Hà Nội

Việc HĐND TP. Hà Nội thông qua chủ trương đầu tư Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng thể hiện tư duy chiến lược dài hạn trong quy hoạch không gian, hạ tầng và cảnh quan đô thị, hướng tới xây dựng Thủ đô xanh, hiện đại, giàu bản sắc và kết nối toàn cầu.