Nhà ở bình dân mất cân đối cung cầu

Các chuyên gia nhận định, hiện tượng đô thị hóa trên thế giới phát triển nhanh là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt ở các nền kinh tế mới nổi. Người dân tại các tỉnh bị thu hút vào đô thị với mong muốn có nhiều cơ hội việc làm, mức sống tốt hơn, cơ sở giáo dục, cơ sở hạ tầng, nhu cầu cơ bản được cải thiện...

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang có nhu cầu cao

Giống như các quốc gia đang phát triển khác, đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng mất cân bằng giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế. Đây là điểm thay đổi rõ rệt so với mười năm trước. Theo báo cáo JLL, tổng nguồn cung căn hộ đã hoàn thành tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tính đến quý IV năm 2019 đạt lần lượt 201.707 căn và 224.179 căn ở tất cả các phân khúc, tương đương với tỷ lệ 17 căn hộ/1.000 người. Tỷ lệ này tương đối thấp và thời gian tới, chủ đầu tư nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng, vì đây là phân khúc thường có nhu cầu thực sự. Thực tế, mỗi khu vực sẽ có những khái niệm khác nhau cho nhà ở bình dân dựa vào diện tích sử dụng, chi phí, cơ sở hạ tầng... Hiện nay, các yếu tố chính để phân loại nhà ở tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án. Đặc biệt, giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27.000.000 đ/m2).

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc của JLL Việt Nam chia sẻ: “Một số chủ đầu tư cho biết họ đang có mức lợi nhuận ở mức 25-30% trên các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp. Các dự án nhà ở bình dân và trung cấp có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp. Hơn thế nữa, nguồn cung tại những phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn”.

Thực tế, đô thị ngày nay phải đối mặt với nhiều thử thách, việc khan hiếm quỹ đất sẵn có và giá bất động sản tăng cao, dân số tăng nhanh khiến các dịch vụ cơ sở hạ tầng cơ bản bị quá tải, người dân thiếu khả năng tiếp cận các dự án, và phải đối mặt với nguy cơ suy thoái môi trường. Việc tiếp cận được quỹ đất vẫn là một trở ngại lớn đối với hầu hết các nhà đầu tư. Đối với các dự án nhà ở thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” (quỹ đất đã hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, những dự án như trên là rất hiếm, bởi lẽ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn khá non trẻ.

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hiện tại có hàng trăm triệu USD đang chờ được đầu tư vào thị trường ở hầu hết các phân khúc bất động sản. Rất nhiều sự quan tâm về nhà ở giá rẻ tại Việt Nam từ các nước như Nhật, Hàn Quốc, Singapore, với sự gia tăng đáng kể của các nhóm đầu tư từ Trung Quốc. Nhiều sự quan tâm, nhưng không nhiều nhà đầu tư có khả năng đáp ứng những thách thức ban đầu để phát triển kinh doanh tại một thị trường mới nổi. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế.

Thời gian qua, Chính phủ đã có các động thái nhằm tăng cường dòng vốn đầu tư. Các chủ đầu tư nước ngoài mới tham gia thị trường nên cân nhắc việc thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh. Không phải tự nhiên mà các nhà đầu tư dồn sự quan tâm đến phân khúc tầm trung, chính là do nhu cầu lớn từ phía người tiêu dùng. Đa số dự án nằm ở phân khúc này đều có tỷ lệ bán thành công tốt và ổn định. Trong vòng 2 thập kỷ tới, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số vàng. Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực dịch vụ và sản xuất gia tăng, 25% dân số nằm trong độ tuổi từ 10 – 24, độ tuổi trung bình là khoảng 30 tuổi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đưa ra quan điểm, mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho các thành phố, nhưng việc thiết kế và thực hiện các giải pháp nhà ở loại này trên cả nước cần rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ. Kỳ vọng sắp tới, sẽ có những thuận lợi hơn, tạo điều kiện cho thị trường nhà ở giá rẻ tiếp tục tăng trưởng.