Phát triển nhà ở xã hội: Cần có quỹ huy động từ nhiều nguồn

Chính sách phát triển NƠXH là đúng đắn nhưng cần sự đồng hành của Nhà nước với doanh nghiệp

Đề cập đến gói 120.000 tỷ đồng cho vay NƠXH, nhà ở công nhân, theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến gói này thời gian qua giải ngân chưa được nhiều là do lãi suất cho vay cố định 8,2% trong khoảng thời gian đầu sau đó thả nổi. Điều này sẽ không bền vững và hiện tại cũng không hấp dẫn với chủ đầu tư và người mua nhà.

“Vì vậy, để kích thích phân khúc NƠXH phát triển, nên có quỹ dành riêng cho mục tiêu phát triển NƠXH và trước đó Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nghiên cứu gói này, huy động chính sách, các quỹ đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư quốc tế… cùng tham gia. Bài học từ các nước như Singapore, Hàn Quốc cũng đang vận hành quỹ này hiệu quả và lãi suất chỉ bằng khoảng 50% so với thị trường thì người mua nhà và chủ đầu tư mới chấp nhận được”, TS. Lực phân tích.

Đối với vấn đề pháp lý - vướng mắc lớn nhất trong triển khai dự án bất động sản hiện nay, theo ông Lực các doanh nghiệp phát triển NƠXH cần xác định rõ đâu là những thủ tục gây cản trở, khó khăn nhất, cần và nên bỏ bớt thủ tục nào? Các doanh nghiệp và đại diện hiệp hội cần nêu rõ, nhất là đang trong quá trình thảo luận luật của Quốc hội. Và khi đã xác định được những vướng mắc, chồng chéo, thiếu tính nhất quán, Chính phủ cần lấy ý kiến, hướng dẫn cụ thể để các địa phương giải quyết một cách triệt để, tránh mất thời gian và không hiệu quả.

Một giải pháp khác là cần quyết liệt trong đầu tư công, bởi hiện nay chưa đạt như kỳ vọng, cuối năm nhiều khả năng đạt khoảng 60-65% và như vậy thị trường bất động sản sẽ rất khó phục hồi khi đầu tư công không giải ngân được như kế hoạch. Hy vọng trong tuần tới, Chính phủ sẽ ban hành nghị định sửa Nghị định 44 về định giá đất. Tinh thần là không có thông tư hướng dẫn bởi nghị định đã kèm điều kiện, điều khoản và phương pháp tính toán để từ đó địa phương có thể bắt tay triển khai ngay lập tức.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cần phân nhóm phân khúc bất động sản, từ đó Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính có định hướng kiểm tra, kiểm soát trên đúng các phân khúc đó, cũng như thống kê điều hành, điều tiết, đồng thời thúc đẩy quỹ phát triển NƠXH. Các địa phương cũng cần cân nhắc, nếu có quỹ phát triển phân khúc bất động sản này thì lấy tiền từ đâu, từ nguồn lực nào?

Ông Võ Minh Hoàng, Tổng Giám đốc Công ty CP Nhà ở Xã hội TP.HCM cho rằng để phát triển NƠXH đúng theo mục tiêu Chính phủ đề ra, cần có nguồn lực đủ mạnh. Muốn nguồn vốn từ gói 120.000 tỉ đồng phát triển NƠXH được "chạy sớm" thì mỗi địa phương cần có quyết sách cụ thể về vấn đề này. Bởi thực tế hiện nay tại TP.HCM, doanh nghiệp gần như không muốn tham gia phát triển NƠXH hoặc tham gia nhưng cũng rất khó tiếp cận nguồn vốn vay.

Ngoài khó khăn về vốn còn có khó khăn quỹ đất. Không ít doanh nghiệp có đủ tiềm lực tài chính và sẵn sàng tham gia nhưng không có quỹ đất phát triển NƠXH. Hiện nguồn quỹ đất chỉ có 2 nguồn là doanh nghiệp tự thương lượng, bồi thường, giải tỏa hoặc đất do Nhà nước giao. Trong đó, đất Nhà nước quản lý sẽ hiệu quả hơn, nên Nhà nước cần rà soát quỹ đất cho thuê đưa vào danh mục phát triển NƠXH, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Sau đó, doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở và tính chi phí đất đai này vào chi phí phát triển dự án.

Ngoài ra, làm NƠXH mất thời gian lâu hơn, khó hơn nhà ở thương mại, nhưng lợi nhuận chỉ khoảng 10% và giá bán, đối tượng bán đều phải thông qua Sở Xây dựng, trong khi đó chi phí phát sinh không thể đưa vào giá bán khiến doanh nghiệp không mặn mà. Hơn nữa, doanh nghiệp phải chờ đợi 2-3 năm để ngân hàng có thể giải ngân sẽ quá lâu. Vì vậy, các doanh nghiệp mong muốn Nhà nước, cơ quan chức năng nhìn nhận vấn đề thực tế để tạo cơ chế cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất phát triển NƠXH một cách nhanh chóng, hiệu quả hơn.

Riêng đối với TP.HCM có thể thành lập Ban chuyên về phát triển NƠXH, trong đó Chủ tịch UBND TP.HCM đứng đầu Ban, còn các sở, ngành là thành viên, thường xuyên tiếp xúc doanh nghiệp để tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy nhanh hơn nữa mục tiêu phát triển NƠXH.

Bàn về vấn đề này, ông Phạm Văn Dương, Giám đốc Agribank Chi nhánh Bình Triệu, cho biết Agribank là ngân hàng 100% vốn nhà nước luôn đi đầu trong các mục tiêu phát triển xã hội nên với gói 120.000 tỉ đồng khi NHNN đưa ra triển khai thì Agribank sẵn sàng tham gia.

Agribank chi nhánh Bình Triệu đã tiếp cận các dự án NƠXH từ tháng 10 năm ngoái và “theo đuổi” đến nay. Đối với nguồn vốn tài trợ cho các dự án, ngân hàng luôn chuẩn bị sẵn vốn để cho doanh nghiệp vay và sử dụng. Tuy nhiên, khi cung cấp vốn cho một dự án phải tuân thủ theo đúng, đầy đủ quy định của nhà nước, khó khăn đến đâu, tháo gỡ đén đó để sớm giải ngân cho các dự án.

Thực tế, Agribank chi nhánh Bình Triệu đang có một dự án NƠXH ở quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức), pháp lý của dự án gần xong, chỉ vướng quyền sử dụng đất là doanh nghiệp đã đền bù, giải tỏa xong. Hiệu quả của dự án được duyệt là 80% NƠXH và 20% cho thuê, nhưng chủ đầu tư đang kiến nghị điều chỉnh 60% NƠXH và 20% cho thuê và 20% còn lại dành cho thương mại.

Vì nếu so với tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp bỏ ra đền bù, cộng với các chi phí khi phải dành 80% quỹ đất cho NƠXH sẽ kém lợi nhuận nên không tiếp tục đầu tư tiếp. Điều này đang chờ TP.HCM và Chính phủ trả lời. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng phải chờ duyệt giá của Sở Xây dựng, từ đó mới có thể tính chi phí để quyết định vay vốn ngân hàng hay không.

Về phía khách hàng mua NƠXH cũng cần phải có xác nhận của Sở Xây dựng hoặc cấp quận, huyện là chưa có nhà hoặc chưa được duyệt mua NƠXH. Vấn đề này hiện nay giao về cho phường nhưng ít có phường nào xác nhận nên đang bị tắc. Và danh sách này sau đó chủ đầu tư phải gửi cho Sở Xây dựng, sau này có thể phải kiểm tra lại nên họ rất ngại.

“Nếu chỉ tính riêng về lãi suất cho vay mua NƠXH tại hệ thống Agribank có thể nói là thấp nhất trong nhiều năm gần đây, hiện giảm 2% so với biểu lãi suất thông thường. Như vậy, rõ ràng đối với ngân hàng Agribank, nguồn vốn cho vay mua NƠXH luôn có sẵn, lãi suất ưu đãi, hấp dẫn, chỉ chờ các doanh nghiệp hoàn tất thủ tục để giải ngân trong thời gian sớm nhất”, ông Dương khẳng định.