Phát triển nhà ở xã hội: Nên phân cấp, phân quyền cho địa phương

Theo số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2022, nhu cầu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2030 là khoảng 2,6 triệu căn hộ. Trong đó, từ năm 2021-2025 là khoảng 1,3 triệu căn.

Tuy nhiên, phát biểu tại Hội thảo "Đột phá phát triển nhà ở xã hội" do Báo Người Lao động tổ chức ngày 28/3/2023, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện còn nhiều vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội tại thành phố, trong đó lĩnh vực này chịu tác động của 6 đạo luật. Trong khi đó, chính sách có nhưng các thông tư, hướng dẫn chi tiết không đầy đủ nên ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án nhà ở xã hội.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ một số nhóm nguyên nhân chính ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội, đó là: cơ chế chính sách; quỹ đất; nguồn vốn; trình tự thủ tục đầu tư; nguyên tắc xác định giá bán, xác định đối tượng mua, thuê mua; và vấn đề thanh tra, kiểm tra.

Theo ông Hưng, những nội dung này đã được Bộ Xây dựng tổng kết, đánh giá và điều chỉnh trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 10/2023.

Quang cảnh hội thảo

Thực tế, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải làm thủ tục tính toán xong mới được miễn; ngoài ra còn phải kiểm tra đối tượng được mua nhà ở xã hội, thẩm định giá bán. Những việc này kéo dài thời gian làm thủ tục, không hấp dẫn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội cũng hạn chế, chí phí vốn như vừa qua khó có thể giúp nhà đầu tư kéo giá thành xuống.

Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế TS. Trần Du lịch nhận định, mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang gặp phải nhiều trở lực lớn, gây khó khăn cho việc phát triển. Cụ thể, đối với nhà ở xã hội do nhà đầu tư xây dựng, trở lực đầu tiên là quỹ đất và giá đất, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM... Để có được mặt bằng đất sạch thực hiện chính sách nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải trả cho phí đền bù rất cao, thủ tục hành chính "nhiêu khê", như vậy chỉ có thể trông vào quỹ đất công mà nếu trông vào đây rất khó thực hiện chiến lược phát triển nhà ở xã hội với 1 triệu căn trong giai đoạn 2021-2030.

Vì vậy theo ông Lịch, Chính phủ có thể cho phép phân cấp, phân quyền mạnh mẽ hơn để địa phương chuyển đổi quỹ đất công song song với hoàn chỉnh hạ tầng nhằm thực hiện được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, chính quyền địa phương phải hình thành quỹ nhà ở cho thuê giá rẻ cho người lao động không có khả năng mua nhà, không có chỗ ở.

Cũng theo ông Lịch, hiện Việt Nam chưa có chính sách rõ ràng về việc này trong khi ở hầu hết các nước, việc xây dựng nhà ở xã hội nói riêng và nhà ở nói chung là trách nhiệm của chính quyền địa phương. Chính phủ chỉ nên quy định chính sách chung và phân cấp, phân quyền cho địa phương thực hiện.

“Trên cơ sở rà soát các vướng mắc, TP.HCM đã hệ thống lại và ban hành quy trình thủ tục làm dự án nhà ở xã hội để rõ ràng các bước ở các cơ quan để thành phố kiểm soát tiến độ, nhà đầu tư biết lộ trình, quy chế phối hợp giữa các sở ban ngành. Thành phố cũng công bố chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, góp phần vào việc thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp mà Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ. Thời gian tới, cơ quan chức năng sẽ tính toán thiết kế nhà ở xã hội để giảm giá thành. Ngoài ra, Sở sẽ tham mưu đề án hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở, trong đó có cơ chế trích tiền lương đưa vào từ 2-3 năm để có quỹ nhà ở xã hội trong tương lai”, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết.

Trong dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, thành phố cũng kiến nghị nhiều cơ chế, chính sách để phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án được ưu đãi tăng chỉ tiêu quy hoạch 1,5 lần mà không cần phải chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu. Đồng thời, cho phép thành phố sắp xếp lại các dự án nhà ở xã hội trong dự án thương mại.

Hiện nay cơ chế yêu cầu chủ đầu tư dành quỹ đất 20% trong dự án thương mại để làm nhà ở xã hội nên dẫn tới nhà ở xã hội phân bố toàn địa bàn mà chưa gắn với quy hoạch, thành phố xin cho quy hoạch nhà ở xã hội theo khu vực, kiến nghị bổ sung các quỹ đất khác để phát triển nhà ở xã hội chứ không phải chỉ có đất ở như hiện nay, theo đại diện Sở Xây dựng TP.HCM.

Ông Nguyễn Minh Trí, thành viên Hội đồng Thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam phát biểu tại Hội thảo.

Ở góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Minh Trí, thành viên Hội đồng Thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) đánh giá cao các doanh nghiệp sử dụng quỹ đất của mình để xây nhà ở xã hội, nhưng ông cho rằng đây không phải giải pháp căn cơ.

Theo ông Trí, ngân hàng lo nhất là pháp lý của dự án. Nếu pháp lý dự án đảm bảo, năng lực doanh nghiệp đảm bảo thì ngân hàng sẵn sàng cho vay. Đây là trách nhiệm của ngân hàng trong việc góp phần phát triển kinh tế xã hội.