Savills: Cho thuê mặt bằng bán lẻ có thể phục hồi trong quý I/2021

Khó khăn trong ngắn hạn

Đơn cử, trong quý III/2020, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM là 1,5 triệu m2, công suất cho thuê trung bình là 94%, chỉ giảm 2 điểm phần trăm theo năm (YoY). Nguồn cung mặt bằng cho thuê mới hạn chế tại khu vực trung tâm đã tạo ra thách thức ngắn hạn cho những nhà đầu tư vừa gia nhập thị trường. Tuy nhiên, làn sóng tái phát triển các địa điểm bán lẻ ở ngoại ô và các khu phức hợp lớn đang nổi lên.

Giá thuê mặt bằng bán lẻ trong quý III cũng ổn định so với cùng kỳ năm trước, do các chủ đầu tư có diện tích đã được lấp đầy giờ đây rất miễn cưỡng nếu phải điều chỉnh giá thuê, hoặc chỉ áp dụng các ưu đãi ngắn hạn, như giảm khoảng $2 phí dịch vụ hàng tháng hoặc giảm giá thuê 30% cho khách thuê mới trong vài tháng đầu...

Tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm mua sắm là 95%, vẫn ở mức cao nhờ vào việc cân đối hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả của doanh nghiệp, cũng như việc khách thuê vẫn muốn tiếp tục giữ lại các gian hàng của họ. Các trung tâm mua sắm với đa dạng các loại hình kinh doanh, giải trí và ăn uống thường có tỷ lệ lấp đầy cao hơn.

"Gần như ngay lập tức, COVID-19 đã tác động trực diện lên thị trường cho thuê nhà phố", ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho biết thêm.

Các khách thuê là doanh nghiệp nhỏ và vừa thông thường dễ bị mất doanh thu đột ngột hơn là các nhà bán lẻ quy mô lớn. Đại dịch đã buộc họ phải thay đổi chiến lược kinh doanh. Nhiều chuỗi F&B và chuỗi cửa hàng thời trang phải đóng cửa những chi nhánh hay địa điểm có doanh thu kém, làm tăng diện tích trống chung của cả thị trường.

Các địa điểm bán lẻ phụ thuộc vào khách du lịch ở khu trung tâm bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi việc giãn cách xã hội và việc hạn chế đi lại du lịch. Kể từ đầu tháng 2/2020, nhiều nhà bán lẻ đã không gia hạn hợp đồng thuê. Những người muốn giữ lại các vị trí đắc địa sau đại dịch phải tạm thời đóng cửa hoặc tìm cách giảm giá thuê. Khảo sát gần đây của Savills cho thấy khách thuê mong muốn chiết khấu lên đến 40% so với mức 20% tối đa được đưa ra.

Trong quý III/2020, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ giảm 0,1% theo năm, so với mức 12% trong quý II/2020 do những tác động của dịch bệnh COVID-19. Đến tháng 9/2020, tổng doanh thu ngành này giảm xuống còn 40 tỷ USD, giảm 2% theo năm. Đáng chú ý, trong khi doanh thu của ngành bán lẻ hàng hóa tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái thì ngành F&B lại giảm mạnh 39%.

Tác động của đại dịch lên thị trường bán lẻ và sự phục hồi thể hiện rõ theo tháng. Sau làn sóng COVID-19 lần thứ hai, tăng trưởng trong tháng 7 giảm 5% so với tháng trước, nhưng tăng trở lại 2% trong tháng 8 và tăng 11% trong tháng 9.

Bùng nổ thương mại điện tử

“Đại dịch đã buộc người mua sắm và nhà bán lẻ phải thay đổi hành vi, tạo cơ hội cho thương mại điện tử", ông Troy Griffiths cho biết.

Các nhà bán lẻ truyền thống đã áp dụng công nghệ để cải thiện hiệu suất và nâng cao dịch vụ. Tập trung nhiều hơn vào các trang web, nền tảng thương mại điện tử và tăng cường tiếp thị trên thiết bị di động và kỹ thuật số đều là những chiến lược tiếp cận mới.

"Khách hàng dần quen thuộc với các chương trình khuyến mãi khi mua sắm trực tuyến và hưởng lợi từ hoạt động giao hàng tận nơi nhanh chóng”, theo ông Troy Griffiths.

Báo cáo gần đây của Google Temasek dự đoán giá trị giao dịch thương mại điện tử của Việt Nam có thể tăng trưởng 43% theo năm, lên 15 tỷ USD vào năm 2025 nhờ vào 66% dân số là người dùng internet thường xuyên và 72% có điện thoại thông minh. Khi thương mại điện tử phát triển, các dịch vụ giao hàng cũng vậy, đặc biệt là F&B. Các siêu thị như Coopmart, Vinmart cũng đã mở rộng dịch vụ giao hàng tận nhà.

Sự tăng trưởng nhanh chóng này còn ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng. Nghiên cứu của Nielsen từ tháng 7/2020 cho thấy sau đại dịch, 64% người được hỏi sẽ tiếp tục sử dụng dịch vụ giao hàng trong khi 63% sẽ tăng cường mua sắm trực tuyến.

Một cuộc khảo sát trên các trang web thương mại điện tử hàng đầu Việt Nam bao gồm Shopee, Tiki, Lazada và Sendo cho thấy tốc độ tăng trưởng lượng truy cập vào các website này đang tăng nhanh. Shopee dẫn đầu với khoảng 27 triệu mỗi tháng tính đến tháng 8/2020.

Điều gì chờ đợi ở phía trước?

Với năm 2021, hơn 80% nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới sẽ ở các khu vực ngoài trung tâm, khi người tiêu dùng đối mặt với việc mất thu nhập và gia tăng sự không chắc chắn, các nhà phát triển đang trì hoãn việc ra mắt các sản phẩm mới.

Những đơn vị vẫn tiếp tục triển khai kế hoạch kinh doanh để đưa mặt bằng bán lẻ ra thị trường như dự định sẽ có thể gặp khó khăn với việc các thương hiệu nước ngoài tạm ngừng gia nhập thị trường và các doanh nghiệp đã thành lập hoãn lại kế hoạch mở rộng.

Một cuộc khảo sát của Savills vào quý III/2020 cho thấy nhiều khách thuê ngành F&B và thời trang đã đóng cửa hoặc giảm diện tích thuê. Xu hướng giảm quy mô này có khả năng tiếp tục trong trung hạn. Sự kết hợp giữa các biện pháp ngăn chặn dịch bệnh sớm, cải cách cơ chế hỗ trợ, quản trị tài chính của Chính phủ và các chương trình kích thích toàn cầu đã làm tăng kỳ vọng phục hồi ở Việt Nam. Theo báo cáo gần đây nhất của ADB, Việt Nam sẽ có mức tăng trưởng GDP cao nhất ở châu Á với 6,8% năm 2021.

“Giá thuê thấp hơn có thể sẽ tạo động lực cho ngành trong khi các nhà bán lẻ truyền thống sẽ cần phải đổi mới các chiến lược phù hợp hơn", ông Troy Griffiths nhận định.

Hầu hết các lĩnh vực bị ảnh hưởng bởi COVID-19 như F&B, phòng tập và rạp chiếu phim sẽ phục hồi nhanh hơn sau cuộc khủng hoảng vì người tiêu dùng sẽ nhanh chóng đón nhận trạng thái “bình thường” sau nhiều tháng giãn cách xã hội.

"Các lĩnh vực mở rộng hình thức trực tuyến mạnh mẽ hơn như thời trang có thể thấy lợi nhuận chậm hơn khi xem xét sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng sang bán hàng trực tuyến”, ông Troy Griffiths lưu ý.