Tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà ở

LS. Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, dự án đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị, và các dự án khu dân cư nông thôn.

Với các quy định trên, việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại gặp nhiều khó khăn vì thiếu cơ sở pháp lý, đặc biệt là đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án.

Dự thảo Nghị quyết thí điểm sẽ tạo cơ hội phát triển thị trường nhà ở thương mại

Hiện nay, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, trong nhiều trường hợp là đất nông nghiệp. Trong khi đó, chủ trương hiện nay của Việt Nam đang đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang, sắp xếp lại các khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Nguồn cung dự án bất động sản thời gian qua chưa đáp ứng được nhu cầu, khiến giá bất động sản tăng cao. Một trong những nguyên nhân chính là do việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại còn khó khăn.

“Thực tế này đặt ra yêu cầu cần mở rộng điều kiện nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa, giải quyết nhu cầu về đất ở, nhà ở cho nhân dân, đồng thời tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, giảm bớt thủ tục hành chính, chi phí tuân thủ, và tăng nguồn cung cho thị trường”, Luật sư Phượng phân tích.

Theo các chuyên gia, Dự thảo đề xuất cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với một hoặc nhiều loại đất, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất ở và đất khác trong cùng thửa đất. Việc thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện như khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt. UBND tỉnh phải chấp thuận cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Ngoài ra, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, và các quy định liên quan. Dự án phải nằm trong khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm. Khu đất thực hiện dự án cũng không được thuộc danh mục các công trình, dự án phải thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định rằng, nếu được thông qua, Dự thảo sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư và doanh nghiệp tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các loại đất không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quá trình này diễn ra trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, “thuận mua vừa bán” giữa người dân và doanh nghiệp, tránh được tranh chấp và khiếu kiện. Ngoài ra, phương thức tiếp cận đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cũng được duy trì, giúp tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại, góp phần giảm giá nhà.

“Khắc phục ‘khoảng trống’ do Luật Đất đai 2024 chưa quy định nội dung này, đồng thời thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Dự thảo Nghị quyết thí điểm sẽ tạo cơ hội phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, đặc biệt là thị trường nhà ở thương mại. Điều này sẽ giúp khắc phục tình trạng thiếu nguồn cung, nhất là nhà ở vừa túi tiền”, ông Châu khẳng định.