Trị “sốt đất” bằng công cụ hữu hiệu

Theo HoREA, trong nhiều năm gần đây, thị trường bất động sản đã phát triển vượt bậc, quy mô thị trường gia tăng nhanh chóng nhưng vẫn chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững. Kể từ năm 2017, thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, nhất là cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, ảnh hưởng đến an sinh và trật tự xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thẳn thắn chỉ ra, thủ phạm chính của các đợt sốt đất, sốt giá nhà, sốt giá đất nền là giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá, thổi giá, lợi dụng “tâm lý đám đông - hám lợi”, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo và thừa cơ hội “đục nước béo cò”, trục lợi bất chính và trong một số trường hợp đã có sự móc nối, tiếp tay, “chống lưng” của cán bộ cơ sở.

Ảnh minh họa

“Khi cơn sốt đất hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư cá nhân lướt sóng theo đám đông, do thiếu vốn phải vay với lãi suất cao, lại không có đủ thông tin và kỹ năng, nên đã sập bẫy, bị thua lỗ nặng nề, thậm chí lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, “trắng tay”. Nhiều khu đất trở thành hoang hóa. Giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, thiết lập mặt bằng giá ảo, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn” - ông Châu nhận định.

Bàn về vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, bên cạnh tình trạng sốt đất, còn có tình trạng giá nhà tăng vọt, mà nguyên nhân chủ yếu là do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu căn hộ có giá vừa túi tiền tầm trên dưới 35 triệu đồng/m2 giá căn hộ 2 phòng ngủ khoảng trên dưới 2 tỷ đồng, hoặc nhà ở thương mại giá thấp tầm 20-25 triệu đồng/m2, giá căn hộ 2 phòng ngủ khoảng trên dưới 1,5 tỷ đồng, nhất là rất thiếu loại căn hộ nhà ở xã hội. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, do các dự án nhà ở mới không được phê duyệt do bị “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng, vô hình trung đã tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở “áp đảo” thị trường, áp đặt được giá bán và đạt lợi nhuận rất cao, thậm chí là “siêu lợi nhuận”.

“Nguyên nhân chính dẫn đến ách tắc nguồn cung dự án nhà ở, nguồn cung sản phẩm nhà ở trong 5 năm qua bắt nguồn từ một số vướng mắc, xung đột pháp lý và từ công tác thực thi pháp luật tại một số địa phương. Cùng hành lang pháp lý như nhau, nhưng một số địa phương vẫn xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, thông thoáng, do lãnh đạo ở đó đã vận dụng sáng tạo, quyết liệt và dám chịu trách nhiệm” - chuyên gia phân tích.

Qua nghiên cứu và tìm hiểu thực tế, HoREA đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét các giải pháp “đặc trị” sốt đất và bình ổn giá nhà, như sử dụng hiệu quả công cụ thuế và ban hành thuế bất động sản để chống đầu cơ nhà, đất. Cụ thể, sẽ đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập, để triệt tiêu ý chí “đầu cơ” của nhà đầu tư “lướt sóng” vì không còn có thể đạt được mục tiêu lợi nhuận như kỳ vọng, trong trường hợp thị trường bất động sản có dấu hiệu bị đầu cơ, sốt nóng “bong bóng”.

Một số chuyên gia đồng tình với quan điểm sử dụng công cụ thuế nhằm hạn chế sốt đất cũng cho rằng, nên quy định mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.

Người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu mức thuế thấp nhất. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ, thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ. Sắc thuế này sẽ điều chỉnh và định hướng hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường bất động sản hướng đến mục tiêu phát triển lành mạnh, ổn định, vừa đáp ứng đúng nhu cầu thực mua nhà để ở của người tiêu dùng, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp mua nhà đất để đầu tư, cho thuê, vừa vẫn giải quyết được nhu cầu cất giữ tài sản bằng nhà, đất của người dân.

Đặc biệt trong trường hợp có dấu hiệu đầu cơ, sốt “bong bóng” bất động sản, vai trò của Ngân hàng Nhà nước vô cùng quan trọng khi sử dụng công cụ hữu hiệu là các giải pháp nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản như nâng lãi suất tái cấp vốn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, giảm ngay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn để cắt cơn sốt “bong bóng” bất động sản, trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của Chính phủ điều hành chính sách tiền tệ tín dụng vào thời điểm tháng 02/2008 và tháng 02/2011, thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, siết tín dụng bất động sản, nâng lãi suất cơ bản lên dẫn đến lãi suất cho vay tăng cao để nhanh chóng cắt ngay cơn sốt “bong bóng”.

Hiện nay, các ngân hàng trong nước cho vay tối đa đến 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản. Kinh nghiệm tại một số quốc gia, khi xảy ra đầu cơ, sốt nóng “bong bóng” bất động sản, có thể xem xét giảm ngay tỷ lệ cho vay xuống còn 50%, thậm chí chỉ còn 35%, để ngăn chặn đầu cơ. Đồng thời, kiểm soát chặt tín dụng tiêu dùng, ngăn chặn việc chuyển một phần nguồn vốn vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà, để “lướt sóng” khi thị trường bất động sản sốt nóng, để góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và bền vững.