Tương lai bất động sản Đà Nẵng - Kỳ 2: Nhận diện phân khúc và xu hướng năm 2026

Đất nền bước vào chu kỳ chọn lọc

Đất nền tiếp tục là phân khúc được quan tâm trong năm 2026, song bối cảnh thị trường thay đổi rõ rệt. Sau giai đoạn tăng nóng 2024–2025, mặt bằng giá đất tại nhiều khu vực được thiết lập ở mức cao, khiến chiến lược “mua nhanh – bán nhanh” không còn phù hợp.

Theo các chuyên gia, giá đất nền khó giảm sâu do chịu tác động của nhiều yếu tố chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng, vật liệu xây dựng và việc áp dụng bảng giá đất mới. Tuy nhiên, biên độ tăng giá sẽ chậm lại, không còn những đợt tăng đột biến trong thời gian ngắn.

Tại khu đô thị Hòa Xuân nhiều tuyến đường 10.5m, với lô đất 125m2 (5*25m) được giao dịch thành công với giá hơn 9,5 tỷ đồng, tăng khoảng 35% so với cuối năm 2024.

Những khu vực gắn với các trục phát triển dài hạn như Tây Bắc (Liên Chiểu – Làng Vân), Nam Hòa Xuân hay các khu đô thị đã hoàn thiện hạ tầng, dân cư hiện hữu được dự báo sẽ giữ giá tốt và duy trì thanh khoản ổn định. Ngược lại, đất nền theo tin đồn quy hoạch, pháp lý chưa rõ ràng, hạ tầng thiếu đồng bộ sẽ đối mặt nguy cơ thanh khoản thấp, thậm chí “đóng băng” cục bộ.

Trong bối cảnh đó, đất nền năm 2026 phù hợp hơn với nhà đầu tư trung – dài hạn, có khả năng chờ đợi giá trị gia tăng theo tiến độ phát triển thực tế của đô thị, thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh.

Căn hộ cao cấp dẫn dắt thị trường

Căn hộ đang ngày càng khẳng định vị thế là phân khúc chủ đạo tại Đà Nẵng, thay thế dần mô hình nhà gắn liền với đất vốn chiếm ưu thế trước đây. Trong vòng một năm, giá bán sơ cấp căn hộ tăng khoảng 27%, nhiều dự án ven sông Hàn ghi nhận mức giá căn hộ từ 130–200 triệu đồng/m².

Bước sang năm 2026, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường, hưởng lợi từ sự phục hồi mạnh của du lịch, lượng khách quốc tế tăng cao và nhu cầu đầu tư cho thuê, nghỉ dưỡng kết hợp. Cùng đó, các quy định mới có hiệu lực bắt đầu từ năm 2026.

Năm 2026, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang được đánh giá vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường, hưởng lợi từ sự phục hồi mạnh của ngành du lịch.

Một trong những yếu tố là việc Luật Đất đai 2024 chính thức mở rộng quyền tiếp cận và giao dịch bất động sản cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xem là bước ngoặt quan trọng, trực tiếp tháo gỡ những nút thắt pháp lý tồn tại suốt nhiều năm qua. Niềm tin của Việt kiều vào triển vọng kinh tế Việt Nam tiếp tục được củng cố, khi nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng và môi trường chính trị, xã hội ổn định.

Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh trong phân khúc này ngày càng rõ nét. Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản chia sẻ, khoảng 78% nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng hiện nay thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực của người dân lại tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp.

Sau sáp nhập, TP. Đà Nẵng nhu cầu về căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội có xu hướng tăng cao

Sự lệch pha cung – cầu này khiến thị trường căn hộ cao cấp năm 2026 không còn “quả ngọt” như những năm trước. Chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, thiết kế, tiện ích, thương hiệu và chính sách bán hàng. Một số dự án có thể phải tăng chiết khấu, kéo dài thời gian bán hoặc điều chỉnh chiến lược tiếp thị để duy trì thanh khoản. Đi cùng với đó là hoạt động hỗ trợ tài chính, vay vốn, ưu đãi lãi suất... để thu hút nhà đầu tư.

Năm 2026 - Chậm hơn nhưng chắc hơn

Trái ngược với phân khúc cao cấp, nhà ở xã hội và căn hộ vừa túi tiền được xem là “điểm tựa” bền vững của thị trường bất động sản Đà Nẵng trong giai đoạn tới.

Theo chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021–2030, thành phố quy hoạch 69 khu đất dành cho nhà ở xã hội, trong đó nhiều dự án tại Hòa Khánh, Cẩm Lệ, Ngũ Hành Sơn, Hòa Xuân... đang được khởi công và đẩy nhanh tiến độ. Trong giai đoạn 2026–2030, hàng nghìn căn hộ giá hợp lý dự kiến sẽ được đưa ra thị trường.

Trong tháng 12/2025, trước nhu cầu thực tế về nhà ở tăng cao, TP. Đà Nẵng khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội nhằm đảm bảo nhu cầu có nhà ở của người dân thành phố

Phân khúc này đáp ứng nhu cầu an cư thực của người dân địa phương. Đặc biệt là lao động trẻ và công nhân khu công nghiệp. Thanh khoản được dự báo ổn định, ít biến động giá và ít chịu tác động của chu kỳ đầu cơ. Việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh mà còn góp phần cân bằng cơ cấu sản phẩm, giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn.

Tổng thể, thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2026 sẽ không còn những cơn “sốt ảo” lan rộng. Giá vẫn có xu hướng tăng, nhưng tăng theo chất lượng và giá trị thực của từng dự án. Nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn sẽ đóng vai trò chủ đạo, trong khi minh bạch pháp lý, dữ liệu quy hoạch và tiến độ hạ tầng trở thành yếu tố quyết định sức hấp dẫn của thị trường.

Trong bức tranh phân hóa đó, bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc từng tạo sóng mạnh sẽ bước vào giai đoạn chọn lọc khắt khe hơn, đòi hỏi một góc nhìn riêng và sâu hơn.