Nghị quyết 21-NQ/TW đổi mới cơ chế định giá đất theo hướng khoa học, minh bạch

Theo bà, cơ chế định giá và tài chính đất đai hiện nay có những bất cập gì cần sớm được tháo gỡ?

Thời gian qua, việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản, nhu cầu an cư của người dân. Vì vậy, việc hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả đóng vai trò vô cùng quan trọng. Đây là những định hướng có thể tác động đáng kể đến cách đất đai được định giá, giao dịch và phát triển trong thời gian tới.

Hay nói cách khác, những bất cập trong cơ chế định giá và tài chính đất đai là một trong những điểm nghẽn trong quá trình thực thi pháp luật đất đai cần sớm được tháo gỡ. Việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch, có thể dẫn đến chênh lệch giữa giá trị thực và mức giá hình thành trên thị trường, đồng thời tạo áp lực tài chính đối với nhà đầu tư.

Đồng thời, tăng cường kết nối dữ liệu đất đai với các cơ sở dữ liệu liên quan nhằm hạn chế tình trạng thao túng và hình thành giá ảo.

Vậy đâu là mấu chốt giúp thị trường có thể “tiệm cận” với sự phát triển công khai, minh bạch?

Có thể nói, một trong những yếu tố quan trọng cần phân định rõ chính là vai trò giữa Trung ương và địa phương. Nếu như Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; thì địa phương sẽ quyết định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế.

Việc quyết định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu có khả năng kết nối giữa các lĩnh vực như thuế, công chứng và ngân hàng. Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc hình thành giá ảo cũng sẽ được hạn chế.

Bên cạnh cơ chế định giá, chính sách tài chính đất đai cần hướng tới sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Các công cụ tài chính và thuế, nếu được thiết kế phù hợp, có thể góp phần hạn chế tình trạng đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, đồng thời khuyến khích nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn.

Với định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW, thị trường bất động sản có thể dịch chuyển mạnh hơn về giá trị sử dụng thực không, thưa bà?

Từ góc độ thị trường bất động sản, những định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW có thể thúc đẩy thị trường theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn, trong đó giá trị của bất động sản ngày càng gắn với khả năng khai thác và sử dụng thực tế.

Trong đó, ba yếu tố đáng chú ý gồm việc hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất không đưa vào sử dụng; và tăng tính minh bạch của giá đất, giao dịch thông qua việc kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản. Điều này không có nghĩa hoạt động phân lô, bán nền hay nắm giữ đất chờ tăng giá sẽ biến mất, nhưng dư địa của mô hình này có thể dần thu hẹp khi chi phí nắm giữ tăng và thông tin thị trường trở nên minh bạch hơn.

Vậy, trong tương lai cùng với việc triển khai, áp dụng đồng bộ các chính sách, bà có cho rằng thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định, lành mạnh hơn?

Về dài hạn, giá trị sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển và khai thác đất hiệu quả, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và kỳ vọng vào mức tăng giá. Điều này có thể thúc đẩy thị trường chuyển dịch sang những dự án tạo ra sản phẩm, dòng tiền và giá trị sử dụng thực.

Nếu được triển khai đồng bộ, việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất cùng với cơ chế định giá minh bạch và các chính sách hạn chế đầu cơ có thể tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản chuyên nghiệp, bền vững hơn, trong đó năng lực phát triển và khai thác tài sản trở thành yếu tố ngày càng quan trọng.

Xin cảm ơn bà!