Xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội: Thách thức còn “bủa vây”

Mới đạt 4,7% kế hoạch

Kể từ sau khi lập gia đình và nay đã có một con nhỏ 4 tuổi, chị Nguyễn Thị Hằng (Lào Cai) vẫn luôn ao ước có một căn nhà riêng để “an cư, lập nghiệp”. Thế nhưng, với khoản tiết kiệm hàng tháng chỉ khoảng 3 triệu đồng, thu nhập khó có đột biến, lại đặt trong tình hình giá cả “leo thang”, mong ước ấy của chị Hằng dường như ngày càng xa vời.

“Một căn hộ có diện tích 50 m2 hiện cũng có giá khoảng 700 triệu đồng, nếu không cải thiện đáng kể thu nhập thì gia đình tôi sẽ rất khó mua được nhà, cho dù là nhà ở xã hội với giá phải chăng hơn”, chị Hằng tính toán.

Nhưng nếu cải thiện được thu nhập, gia đình chị sẽ có thể không còn nằm trong diện được ưu đãi mua nhà ở xã hội. Bởi theo quy định hiện nay, để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thì người mua cần phải chứng minh thu nhập hàng tháng dưới 11 triệu đồng.

Chưa hết, họ còn phải có đủ điều kiện về cư trú, bởi quy định người ngoại tỉnh phải có đăng ký tạm trú từ 1 năm trở lên. Nếu không có xác nhận thông tin cư trú phù hợp quy định, đồng nghĩa với việc hồ sơ mua nhà sẽ không đủ điều kiện. Cùng với đó, nhiều người lao động ở ngoại tỉnh có nhu cầu mua nhà ở xã hội nhưng không đủ điều kiện mua với lý do đã có đất ở quê hoặc khó khăn khi chứng minh thu nhập.

Luật Nhà ở (sửa đổi) tháo gỡ được nhiều điểm nghẽn cho phát triển nhà ở xã hội

Về phía cầu đã “trăm đường rích rắc”, phía cung cũng không dễ dàng gì. Trả lời phóng viên Thời báo Ngân hàng, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, khó khăn nhất hiện nay trong việc triển khai dự án nhà ở xã hội là quỹ đất. Nếu doanh nghiệp có quỹ đất thì họ sẽ làm nhà thương mại vì thủ tục dễ dàng hơn, lợi nhuận cao hơn. Bên cạnh đó, thủ tục để triển khai dự án nhà ở xã hội rất rườm rà, phức tạp vì nó liên quan đến vấn đề chính sách cho nên các cơ quan quản lý thường xem xét rất kỹ. Quy trình hoàn thiện hồ sơ dự án nhà ở xã hội cũng dài hơn so với dự án nhà ở thương mại, lại thêm chi phí.

Bên cạnh đó theo TS. Nguyễn Văn Đính, lợi nhuận làm nhà ở xã hội rất thấp, thậm chí nhiều chi phí mà doanh nghiệp bỏ ra không được công nhận nên dẫn tới khả năng lỗ cao. Ở nhiều nơi, nhà ở xã hội xây xong nhưng nhiều đối tượng không tiếp cận được nên chủ đầu tư gặp khó khăn vì không bán được nhà, từ đó cũng không hấp dẫn chủ đầu tư.

Đồng quan điểm như vậy, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home - doanh nghiệp hiện đang triển khai dự án nhà ở xã hội ở Lạng Sơn và Lào Cai cho biết, khó nhất trong triển khai nhà ở xã hội là chính sách. Chính quyền từ cấp xã, huyện đến tỉnh hiểu về chính sách nhà ở xã hội mỗi nơi một kiểu. Hơn nữa, thủ tục để triển khai một dự án làm nhà ở xã hội phức tạp hơn dự án nhà ở thương mại, khâu phê duyệt dự án rất mất thời gian.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, một dự án nhà ở xã hội trung bình mất khoảng 9 năm mới xong. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong dự án nhà ở xã hội và chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Mặc dù quy định hiện hành ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng trước đó, những dự án vẫn phải qua định giá đất và nay vẫn đang còn nhiều vướng mắc, tranh cãi liên quan đến phương pháp định giá. Chủ đầu tư vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất.

Nhiều “điểm nghẽn” nhà ở xã hội cần được tháo gỡ

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thời gian tới, tình hình phát triển nhà ở xã hội sẽ có nhiều chuyển biến với trợ lực từ chính sách. Đặc biệt, mới đây Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều quy định mới gỡ khó cho người mua và chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures chia sẻ, Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này liên quan nhiều đến phát triển nhà xã hội và đã tháo gỡ nhiều điểm nghẽn so với trước đây. Chẳng hạn như về quỹ đất, trước đây chúng ta quy định dự án nhà ở thương mại có diện tích lớn thì phải dành quỹ đất tối thiểu 20% để làm nhà ở xã hội, nhưng Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án có thể dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, hoặc bố trí một quỹ đất khác ngoài phạm vi dự án đó cho hạng mục này, hoặc đóng tiền tương đương với giá trị quỹ đất dành cho đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng quan điểm trên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, đối với quỹ đất làm nhà ở xã hội, các tỉnh, thành, địa phương phải tổ chức quy hoạch, tạo ra quỹ đất sạch rồi giao cho các đơn vị phát triển nhà ở xã hội thực hiện việc xây dựng. “Đây là vấn đề mấu chốt có thể giúp giải quyết được tình trạng thiếu quỹ đất phù hợp. Quy định này giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, giúp địa phương có thể triển khai kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Thêm nữa, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận tối đa 10% trong tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, được dành tối đa 20% tổng diện tích trong phạm vi dự án dành cho đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đầu tư các công trình kinh doanh dịch vụ thương mại và nhà hàng thương mại. “Đây là cơ chế hết sức linh hoạt để thu hút các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội”, ông Đính đánh giá.

Còn theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng mở rộng các đối tượng mua nhà xã hội thông qua việc bổ sung các nhóm đối tượng chính sách là sinh viên, công nhân trong khu công nghiệp. “Điều kiện phát triển nhà ở xã hội đã phù hợp hơn, thông thoáng hơn và đặc biệt liên quan đến chính sách phát triển nhà ở cho công nhân, trong đó có quy định về các doanh nghiệp được mua nhà ở cho công nhân”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung nói.

Tuy nhiên, lưu ý đến việc ngày 1/1/2025 Luật Nhà ở (sửa đổi) mới có hiệu lực, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, Nhà nước cần gấp rút chuẩn bị để ban hành sớm nhất các thông tư, nghị định hướng dẫn theo tinh thần nội hàm của luật đã được thông qua. Còn những vấn đề về quỹ đất thì cũng phải chờ Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có hiệu lực cùng ngày 1/1/2025, nhưng công tác chuẩn bị văn bản dưới luật cần nhanh chóng thực hiện để hướng dẫn chủ đầu tư, qua đó mới tháo gỡ trực diện được những điểm nghẽn đang bị vướng mắc hiện nay về phát triển nhà ở xã hội.