Quy hoạch TP.Hà Nội và xu hướng phân vùng mới

Vành đai 3 – ranh giới giữa lõi đô thị và vùng phát triển mới

Với vị thế là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của cả nước, theo quy hoạch Thủ đô, Hà Nội được giới hạn phát triển về phía Tây, Nam từ nội đô đến vành đai 4, phía Bắc mở rộng tới Mê Linh, Đông Anh và phía Nam mở rộng đến Gia Lâm, Long Biên.

Quy hoạch Hà Nội và các đô thị vệ tinh (Ảnh: Asui)

Sau 6 năm kể từ thời điểm công bố quy hoạch vào năm 2011, hàng loạt các khu đô thị mới được xây dựng mở rộng về phía Tây, người Hà Nội đã dần hình thành một ý niệm mới về “Hà Nội nội đô” và vùng phát triển mới được phân định bởi tuyến đường vành đai 3. Theo đó, phía nội đô nằm bên trong vành đai 3 được coi là phần lõi đô thị của Thủ đô với đầy đủ các giá trị kinh tế, văn hoá của một Hà Nội xưa.

Bức tranh toàn cảnh về Bất động sản nội đô

Đi một vòng quanh khu vực nội đô: Quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, mở rộng đến Cầu Giấy và dừng lại ở khu vực Lê Văn Lương kéo dài, không khó để nhận ra Hà Nội là đại bản doanh của những dự án chung cư cao tầng (một phần do quỹ đất hẹp, một phần do nhu cầu sống của người dân hiện đại). Đi rộng ra khu vực phía Tây (trục Đại lộ Thăng Long) hoặc phía Nam thành phố mới bắt gặp nhiều hơn những dự án biệt thự, nhà liền kề được thiết kế theo xu hướng sống xanh với “sân trước, vườn sau”. Điều đó cho thấy, thị trường đang khá khan hiếm nguồn cung cho phân khúc biệt thự, liền kề khu vực nội đô và nếu có thì mức giá cũng rất cao, không phải khách hàng nào cũng tiếp cận được. Vài năm trở lại đây, người ta đã dần quen với việc những người có điều kiện tài chính sẵn sàng chấp nhận đi xa để được ở trong một ngôi nhà đất nền rộng rãi.

Nguồn cung biệt thự/liền kề theo quận tại Hà Nội – Báo cáo Quý 2/2017 – Savills

Theo báo cáo của CBRE và Savills, hai đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản, phân khúc nhà thấp tầng được quy hoạch tổng thể và đồng bộ sẽ là tâm điểm của thị trường trong năm 2017, trong đó, phân khúc biệt thự, nhà liền kề đã tăng trưởng nóng trong 5 năm trở lại đây và sẽ còn tăng mạnh trong thời gian tới.

Biệt thự trong lòng phố, ước mơ có nằm trong tầm tay của người Hà Nội?

Do quỹ đất nội đô hạn chế, biệt thự chủ yếu chỉ xuất hiện ở vùng phát triển mới. Sở hữu một căn biệt thự tại quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình gần như là ước mơ xa vời do mức giá đắt đỏ, chưa kể nhược điểm về kiến trúc cũ và thiếu tiện ích đồng bộ. Tuy vậy, thị trường đang kỳ vọng nhiều hơn về những dự án biệt thự tại khu vực Trung Hoà Nhân Chính và lân cận như Thanh Xuân, Lê Văn Lương… nơi tích hợp được cả ưu thế về vị trí so với biệt thự ven đô và ưu thế về hệ thống tiện ích, sự bài bản trong quy hoạch so với biệt thự trong phố Cổ.

Đây là khu vực được coi là tâm điểm phát triển của Thủ đô trong nhiều năm qua. Nằm trong quy hoạch của Hà Nội khi chuyển từ mô hình đơn cực sang mô hình đa cực, Trung Hoà Nhân Chính có đủ tiềm năng phát triển để trở thành một cực phát triển mới của Thủ đô với vị trí nằm ngay sát trục vành đai 3 và có khả năng liên kết tốt với Vành đai 2. Điều này đã tạo cho khu vực một vị thế hiếm có – nằm giữa nơi giao thoa của nội đô Hà Nội và vùng phát triển mới ngoài vành đai.

Imperia Garden, một dự án hiếm hoi sở hữu biệt thự nội đô

Nếu hơn 10 năm trước, khu vực dọc trục đường Lê Văn Lương đã từng đón đầu thị trường với cơn sốt căn hộ chung cư cao tầng thì 10 năm sau, nơi này cũng đã xuất hiện dòng biệt thự vườn hạng sang trong một quần thể đa tiện ích và được thị trường đặc biệt quan tâm. Mặc dù vậy, hiện tại, lượng cung vẫn quá hạn chế so với nhu cầu. Điển hình như dự án Imperia Garden tại 143 Nguyễn Tuân, chỉ với 42 căn biệt thự, hầu hết các suất đã được đăng ký hết ngay trước khi mở bán và các khách hàng đến sau nếu muốn sở hữu chỉ có thể tìm kiếm trên thị trường thứ cấp.