Sửa đổi để luật phù hợp thực tiễn hơn

	Nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai 2013
	Luật Đất đai sửa đổi: Lực đẩy cho hoạt động M&A

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 đến nay đã tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường BĐS, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai. Nhưng sau 3 năm thực hiện, luật vẫn còn bộc lộ khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung để phù hợp thực tiễn.

Khung giá đất chưa thực tế

Luật Đất đai quy định tại các Điều 18 là Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Điều 113 quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa, hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 đến nay đã tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường BĐS

Điều 114 quy định, căn cứ khung giá đất, cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần. Căn cứ các quy định của Luật Đất đai, UBND TP.HCM cũng đã ban hành Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND (có hiệu lực 5 năm, từ năm 2014 - 2018) về bảng giá đất. Trong đó, giá đất cao nhất thuộc về các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1). Và sau khi đã vận dụng tột khung thì giá chỉ có giá 162 triệu đồng/m2. Nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất khu vực cao nhất là 1,2 lần (theo Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 23/3/2017 của UBND thành phố quy định về hệ số điều chỉnh giá đất) thì giá đất ở của ba con đường này cũng chỉ là 194,4 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường là trên 1 tỷ đồng/m2.

Như vậy, bảng giá đất của thành phố được xác lập theo cơ chế này thì giá đất của vị trí có giá cao nhất (Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ) không phù hợp với nguyên tắc giá đất phổ biến trên thị trường. Bảng giá đất thành phố hiện nay chỉ tương đương khoảng 30% - 40% giá đất thực tế thị trường. Điều này cho thấy, quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành đã không tạo được điều kiện để TP.HCM và các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Do vậy, các DN thuộc HoREA đang kiến nghị sửa đổi điều 18, điều 113, điều 114 Luật Đất đai 2013 theo hướng dẫn, Chính phủ không ban hành khung giá đất, mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm và quyết định ban hành bảng giá đất, để đảm bảo thực hiện nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo điều 112 Luật Đất đai.

Tiền sử dụng đất làm khó DN

Đối với DN BĐS, lâu nay tính tiền sử dụng đất dự án là một điểm nghẽn của thị trường BĐS. Bởi tiền sử dụng đất là khoản không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư, cuối cùng thì khoản tiền sử dụng đất dự án sẽ cộng vào giá thành bán nhà và người tiêu dùng chịu thiệt nhất.

Vì vậy, DN đề nghị bỏ hẳn quan điểm về tiền sử dụng đất mà nên thay bằng một sắc thuế sử dụng đất, được đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Việc áp dụng thuế sử dụng đất này giúp DN có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án, Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Trên cơ sở này, HoREA đã kiến nghị bổ sung khoản mới vào điều 107 Luật Đất đai, là thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc. ..%) bảng giá đất, theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất, để phù hợp tình hình thực tế địa phương.

Một số vấn đề khác như chuyển nhượng dự án BĐS, DN kiến nghị sửa đổi Khoản 1.b điều 194 Luật Đất đai là cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án, coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các DN.

Hay Khoản 2.d Điều 174 Luật Đất đai quy định, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nhưng không có quy định cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.

Quy định này hiện không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế do chưa có căn cứ pháp lý để được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 đã cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay người Việt Nam ở nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở như người Việt trong nước. Các đối tượng này cũng có nhu cầu thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.

Do vậy, DN kiến nghị bổ sung khoản (2.d) điều 174 Luật Đất đai 2013 cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta để bảo đảm chủ quyền quốc gia.