Thúc đẩy minh bạch thị trường BĐS

Ông Ben Gray

Ông nhận định thế nào về thị trường M&A BĐS thời gian qua, nhất là những tháng đầu năm 2016 tại thị trường Việt Nam?

Thời gian qua hoạt động M&A diễn ra tại thị trường BĐS khá sôi động. Cụ thể, trong năm 2015, giao dịch đạt khoảng 4,3 tỷ USD. Tuy nhiên, con số này dễ dàng bị phá vỡ trong năm nay do “yếu tố kép” là các khoản nợ giá rẻ trong khu vực, và môi trường kinh doanh đang dần được cải thiện, kết hợp với nhau thu hút dòng vốn ngoại đổ vào Việt Nam.

Thêm vào đó, việc các Hiệp định thương mại tự do được ký kết với EU, Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Hàn Quốc, Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP)... chắc chắn sẽ tạo ra một “làn sóng”, sự gia tăng đáng kể khối lượng giá trị đầu tư vào các công ty và dự án mạnh tại Việt Nam.

Ngoài ra, theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield Việt Nam, năm nay đã nhìn thấy khoảng 10 giao dịch M&A ngành BĐS hoàn tất với giá trị giao dịch đạt trên 1,7 tỷ USD, trong đó Nhật Bản dẫn đầu với 5 giao dịch thành công. Tính đến nay, hoạt động M&A trong ngành BĐS tại Việt Nam nằm trong top 10 tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Các nhà đầu tư BĐS khu vực đang tìm kiếm các tài sản tạo nguồn thu ổn định tại Việt Nam. Họ tiếp tục gia tăng cơ hội để cải thiện lợi nhuận từ các danh mục đầu tư, và điều này có thể hiểu là sự quan tâm đang hướng đến các sản phẩm cốt lõi như văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và dịch vụ.

Những nhà đầu tư yêu thích rủi ro đang xem xét các nhà phát triển với nguồn cung và hoạt động kinh doanh khả quan, cũng như những DN BĐS trong nước có khả năng tính toán việc bố trí nợ và vốn cổ phần ở cấp độ dự án và DN.

Theo ông, thị trường sẽ hưởng lợi như thế nào từ những thương vụ M&A BĐS?

Một sự cải thiện hơn nữa các văn bản dưới luật sẽ làm tăng số lượng các giao dịch M&A trong ngành BĐS tại Việt Nam, mang lại lợi ích cho thị trường bằng cách cung cấp vốn và chuyên môn cho các DN tham gia phát triển hoặc đầu tư. Kết quả là tăng thanh khoản cho thị trường, tính minh bạch và cải thiện sản phẩm cuối cung cấp cho người mua và khách thuê.

Song, bên cạnh đó có một vấn đề rất đáng quan tâm hiện nay là xu hướng nhiều DN “tay ngang”, không chuyên cũng đang tham gia vào lĩnh vực này. Điều này đã và đang tiềm ẩn những nguy cơ, rủi ro cho thị trường.

Thực tế, đối với những DN đang có ý định nhắm đến việc thâu tóm một công ty chuyên về BĐS, thì nhất thiết cả hai DN cần có các lĩnh vực hoạt động bổ trợ cho nhau, hoặc bản thân DN đó cần chuyển hướng đến phạm vi mà những công ty mục tiêu đang hoạt động.

Ví dụ như một nhà phát triển dự án thâu tóm công ty chuyên về tư vấn và quản lý BĐS, hay nhà điều hành bán lẻ thâu tóm công ty quản lý thiết bị... Nếu cả hai DN cùng hỗ trợ cho nhau và tạo nên giá trị gia tăng, thì việc này sẽ mang lợi ích đến cho cả đôi bên và thị trường. Ngược lại, thì hậu quả sẽ là sự thụt lùi hoặc đi đến thất bại.

Tuy nhiên trên thực tế, các nhà đầu tư không chuyên vẫn lao vào lĩnh vực này để tìm kiếm siêu lợi nhuận, dù biết rủi ro cao?

Đúng vậy, BĐS luôn đem đến cơ hội cho những ai am hiểu về thị trường, song ngược lại cũng đầy rủi ro đối với nhà đầu tư không chuyên. Nếu người mua cần phải tiếp cận với BĐS thì M&A rõ ràng là con đường nhanh nhất để bảo đảm những lợi ích mà công ty mục tiêu có thể đem đến cho họ.

Thu được tài sản đang được nắm giữ bởi một tổ chức, hoặc mua một ngành nghề kinh doanh mới để tăng thị phần và đảm bảo nền tảng vững chắc hơn, là cách không ít các DN, tập đoàn nhắm đến khi M&A tại Việt Nam.

Trên thực tế, BĐS là ngành chuyên môn cao và phức tạp. Khi tiến hành một thương vụ M&A trong lĩnh vực này, nhất thiết phải trả lời được câu hỏi tại sao DN lại nhắm đến lĩnh vực này, sau đó tìm hiểu nguyên tắc kinh doanh của công ty mục tiêu, những điểm mạnh, điểm yếu, thị phần, nguồn cung sản phẩm, theo dõi hồ sơ và xem xét triển vọng tăng trưởng.

Đồng thời, suy xét cẩn thận về cách quản lý hiện tại của công ty mục tiêu đó, cùng với mức độ kiểm soát và vốn cần thiết để đảm bảo những lợi ích hay doanh số đặt ra. Bên cạnh đó, không thể bỏ qua tham vấn từ những đơn vị tư vấn có chuyên môn, cũng như đi vào thẩm định từng chi tiết trước khi thực hiện cam kết với đối tác.

Vậy, ông dự đoán xu hướng M&A tại Việt Nam thời gian tới sẽ tiếp tục phát triển?

Khi thị trường trở nên năng động hơn thì lĩnh vực BĐS sẽ càng đi vào chuyên môn hóa. Điều này dẫn đến việc gia tăng các giao dịch M&A khi các tập đoàn, công ty tìm cách mở rộng thêm lĩnh vực mới hay để cải thiện thị phần của họ. Như vậy, chắc chắn, xu hướng M&A trong thời gian tới sẽ còn tiếp tục phát triển sôi động tại thị trường Việt Nam.

Xin cảm ơn ông!