Định giá đất: Điểm nghẽn của nhiều dự án

Nhiều dự án đang “đắp chiếu” do định giá đất

Chiều ngày 10/1, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".

Doanh nghiệp bức xúc vì định giá đất

Bảng giá đất là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Việc điều chỉnh bảng giá đất nhằm mục tiêu đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch đất đai. Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất mới đã gây ra nhiều ý kiến khác nhau và đặt ra nhiều thách thức cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, Bảng giá đất điều chỉnh của TP Hồ Chí Minh có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2.

"Giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trong thị trường", ông Châu chia sẻ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest chia sẻ, sau khi 3 luật là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, mọi người đều đánh giá rằng đã có hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản.

"Nhưng thực tế, vẫn có một số vấn đề hạn chế, một trong số đó là vấn đề định giá đất. Đây là vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn. Hiện nay chúng tôi cũng có 1 dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng, đến nay vẫn chưa định được giá đất. Thế nhưng, 9 tháng của chúng tôi chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa định giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bức xúc", ông Hiệp cho biết.

Theo ông Hiệp, một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn đó là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất. Lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp. Việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn.

"Chúng tôi mong muốn cơ quan nhà nước xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương. Bởi thực tế hiện nay địa phương chưa dám làm", ông Hiệp cho hay.

Ông Nguyễn Đức Cây – Chủ tịch Contrexim băn khoăn, nếu không có giải pháp điều tiết giá bất động sản, mà để nhảy múa như hiện nay thì người dân biết bao giờ mới có nhà ở.

Ông Cây đặt câu hỏi: Nếu giá đất lên cao thế này thì sức thu hút đầu tư của chúng ta liệu có còn không? Tại sao các cụm công nghiệp của nước ta hiện nay ở đâu cũng 80 - 90% tỷ lệ lấp đầy? Câu trả lời, một là chi phí nhân công chúng ta rẻ, hai là chi phí đất đai hợp lý, ba là logistics thuận lợi. Nhưng nếu hiện tại bớt đi một yếu tố đó là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không?

Cần hài hòa lợi ích trong định giá đất

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, vấn đề giá đất hiện nay là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Có nhiều địa phương hiện nay đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được. Một trong những lý do lớn là vì không xác định được giá đất.

Quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Điều này làm khó cho các địa phương trong việc áp dụng.

5 nguyên tắc trong xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà. Vậy như thế nào là hài hoà? Điều này cũng cần phải cụ thể hoá. Ông Tuyến cho rằng, hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Uỷ ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội cho biết, Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả, còn trong nghị định, trong luật không quy định như vậy.

Định giá phải theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất. Mặt khác, Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong vấn đề điều tiết tài chính đất đai.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, hài hòa lợi ích là vấn đề trọng tâm trong việc xác định giá đất. Khi xây dựng bảng giá, phải lấy ý kiến của người dân, doanh nghiệp một cách rộng rãi và ban hành bảng giá đất cũng phải công khai, minh bạch. Các địa phương cũng có những vấn đề nhất định trong khâu tổ chức, thực thi cần khắc phục sớm. Ngoài ra, cần có thêm các công cụ khác để điều tiết giá thị trường, đặc biệt là công cụ thuế.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Tuyến cho rằng không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Các dự án ở những địa phương phát triển kinh tế xã hội thì giá phải khác… Tuỳ từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể thì áp dụng mức giá khác nhau. Chúng ta phải có những chi tiết cụ thể. Có như thế mới có thể tháo gỡ từng bước giá đất tháo gỡ hiện nay. Nếu không, chúng ta sẽ khiến giá đất là điểm nghẽn chứ không phải nguồn lực.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế cho rằng, cần hướng dẫn các địa phương quy định cụ thể, chi tiết hơn giá của từng loại đất trong nhóm đất "sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ" đúng theo nguyên tắc "Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư", phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai thay vì gộp chung các loại đất trong nhóm này để áp một mức giá chung.

Với các loại đất không tạo ra giá trị sinh lời cao, mà hướng đến phục vụ cộng đồng nhiều hơn, thậm chí phải xem xét giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp.