Cảnh báo bong bóng bất động sản

Giao dịch chủ yếu đến từ các nhà đầu tư

Theo số liệu của DKRA Group, trong hơn 2.000 giao dịch chung cư được ghi nhận gần đây, chỉ khoảng 30% đến từ nhóm mua để ở; 70% còn lại là các nhà đầu tư. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang được điều tiết mạnh bởi dòng tiền tìm kiếm lợi nhuận thay vì nhu cầu an cư. Nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn, sẵn sàng trả giá vượt mặt bằng chung để nắm bắt cơ hội sinh lời. Trong khi đó, những người mua nhà ở thực, đặc biệt nhóm có ngân sách 1-2 tỷ đồng gần như không thể tiếp cận các sản phẩm.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho biết, nguồn cung mới tại Hà Nội tiếp tục dồn mạnh vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Sự lệch pha cung – cầu kéo dài đã đẩy mặt bằng giá chung cư Hà Nội lên mức cao kỷ lục. Giá trung bình trên thị trường sơ cấp đã vượt hơn 85 triệu đồng/m², khiến cơ hội sở hữu nhà của phần lớn người dân ngày càng thu hẹp. Dù nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu mạnh, thị trường lại bị dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư, khiến giá cả bị đẩy lên mức vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người lao động.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc hạ tầng liên tục được mở rộng đã thúc đẩy xu hướng xem bất động sản là kênh trú ẩn an toàn. Tâm lý giữ tiền trong đất đang quay trở lại mạnh mẽ, đặc biệt khi các kênh đầu tư khác biến động khó lường. Thực tế cho thấy, phần lớn giao dịch hiện đến từ nhóm người mua bất động sản thứ hai, tức mua để đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, tình trạng đầu cơ và lũng đoạn thị trường là yếu tố quan trọng khiến giá nhà tăng đột biến thời gian qua. Một số chủ đầu tư phối hợp với sàn giao dịch đưa hàng ra nhỏ giọt để tạo khan hiếm giả, khiến người mua lo sợ bỏ lỡ cơ hội và chấp nhận mức giá cao. Một số nhóm đầu cơ còn thu gom sản phẩm với số lượng lớn rồi “lướt cọc” kiếm chênh lệch, góp phần méo mó cung – cầu thực.

Thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dấu hiệu lệch pha khi giao dịch chủ yếu đến từ giới đầu tư

Rủi ro thị trường tăng mạnh

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam nhận định, hoạt động đầu cơ hiện vẫn duy trì ở mức cao. Theo thống kê của PropertyGuru, trong vòng 10 năm qua, lợi suất đầu tư chung cư lên tới 197%, trong khi đất nền đạt khoảng 137%. Những con số này củng cố niềm tin của nhà đầu tư, khiến họ sẵn sàng tham gia thị trường với kỳ vọng tiếp tục đón đầu đà tăng giá trong tương lai.

Bên cạnh đó, hệ thống thuế liên quan đến bất động sản tại Việt Nam hiện được đánh giá “thấp và thoáng”, chưa đủ sức kiềm chế hoạt động tích trữ tài sản hoặc đầu cơ diện rộng. Việc thiếu các biện pháp quản lý hiệu quả đối với hành vi mua gom, bỏ hoang hoặc sở hữu nhiều bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư gần như không chịu áp lực tài chính đáng kể. Đây là lý do dòng tiền đầu cơ vẫn tiếp tục chảy mạnh vào thị trường trong nhiều năm qua.

Hệ quả là người mua để ở ngày càng ít, trong khi nhà đầu tư nắm giữ tài sản chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá. Giá nhà bị đẩy vượt xa nhu cầu thật tạo ra nguy cơ bong bóng khi giá tăng dựa trên tâm lý và kỳ vọng nhiều hơn là giá trị nội tại của sản phẩm. Khi có cú sốc từ bên ngoài như điều chỉnh lãi suất hoặc thay đổi chính sách, thị trường có thể rơi vào tình trạng chững lại hoặc giảm tốc mạnh.

Trước tình hình đó, Chính phủ đang chủ động triển khai các biện pháp nhằm hạ nhiệt đà tăng giá bất động sản. Đây được xem là bước đi chiến lược, cần thiết để ổn định thị trường trong dài hạn. Các giải pháp như tăng cung nhà ở xã hội, rà soát pháp lý các dự án, siết hoạt động thổi giá – gom hàng và minh bạch hóa thông tin đều đang được thúc đẩy mạnh mẽ.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cũng cảnh báo, giá bất động sản tăng quá nhanh khiến người dân mất khả năng tiếp cận nhà ở, trong khi thị trường khó đạt trạng thái cân bằng bền vững. Theo ông Nghĩa, dấu hiệu bong bóng đã xuất hiện từ năm 2023 và tiếp tục kéo dài đến nay. Nếu không sớm can thiệp, bong bóng này có thể “nổ”, kéo theo sự đóng băng giao dịch, tâm lý bi quan lan rộng và tác động tiêu cực đến cả nền kinh tế.