Điều chỉnh bảng giá đất: Xóa bất cập “đất 2 giá”, nhưng...

Nhóm ít bị tác động nhất là nhóm được bố trí tái định cư, bảng giá đất điều chỉnh sẽ đảm bảo tương đồng giá đất cụ thể và phù hợp giá thị trường. Đặc biệt, 2 nhóm bị tác động lớn nhất là hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo Dự thảo trên, nhìn chung giá đất trên địa bàn sẽ tăng phổ biến từ 10-20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành. Trong đó, có 01 quận và 04 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, để người dân dần thích ứng, không bị “sốc” với khả năng giá đất sẽ tăng lên theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, cơ quan soạn thảo Bảng giá đất nên đặt mình vào hoàn cảnh cụ̣ thể của người dân để thấu hiểu, và tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ ngày 01/08/2024, mà chỉ nên tập trung xây dựng Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024...

“Trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, đề nghị thành phố tiếp tục đánh giá tác động của Dự thảo Bảng giá đất lần đầu đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu. Cũng như đánh giá tác động đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp. Trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, các Hiệp hội doanh nghiệp nước ngoài và các tổ chức quốc tế về đầu tư đang hoạt động tại nước ta”, ông Châu nhấn mạnh.

Bàn về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, Dự thảo Bảng giá đất có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây, như trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn thì hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất chỉ là 38 lần thì nay có mức giá đất cao gấp 51 lần. Quan trọng, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất dự kiến sẽ tăng thêm đáng kể trong thời gian tới (so với giai đoạn 2005-2022 nguồn thu từ đất chỉ chiếm 13,16% tổng thu ngân sách nội địa).

“Chênh lệch địa tô sẽ được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Bởi lẽ, hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn, do giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường. Vì vậy, Dự thảo Bảng giá đất sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng”, TS. Hiển phân tích.

Song, xét dưới góc độ của người dân và thị trường có thể nhận thấy, do các mức giá của Dự thảo Bảng giá đất phổ biến tăng từ 10-20 lần so với Bảng giá đất hiện hành nên sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất cao hơn rất nhiều so với trước đây. Mặc dù Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, nhưng trong thời gian còn nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản nợ. Chính vì tâm lý lo lắng về việc nộp tiền sử dụng đất sẽ tăng nhiều trong thời gian tới nên trong những ngày gần đây đã có nhiều người dân đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm 01/08/2024 để được nộp tiền sử dụng đất thấp hơn theo quy định hiện hành.

Thực tế, sau khi Sở Tài nguyên Môi trường công bố Dự thảo Bảng giá đất, người dân đặc biệt quan tâm, song cũng băn khoăn với các mức giá đất mới, nhất là những người có nhu cầu xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, mà đa số là sử dụng cho mục đích để ở chứ không nhằm mục đích kinh doanh.

Do vậy, nhiều người cho rằng, thành phố nên tiếp tục áp dụng Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành trong giai đoạn từ nay đến cuối năm 2025 để người dân có đủ thời gian làm thủ tục, cũng như giảm bớt áp lực tài chính. Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng cần tính toán mức giá đất mới sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ. Cùng với đó, cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.