Dự án thương mại không muốn “gánh” nhà ở xã hội

	Doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội “kêu cứu”
	Bộ Xây dựng thành lập Tổ công tác hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân
	Siết chặt quản lý, sử dụng nhà ở xã hội

Mới đây, Sở Xây dựng có báo cáo UBND TP.HCM về tình hình phát triển nhà ở trong quý I/2022 và kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025. Theo đó, đến cuối năm 2021, thành phố đã tăng thêm 4,7 triệu m2 sàn nhà ở, nhà ở riêng lẻ là 3,37 triệu m2 sàn. Nhà ở từ 15 dự án được hoàn thành là 1,33 triệu m2 sàn, nâng tổng diện tích sàn nhà ở trên địa bàn thành phố là 196,53 triệu m2 sàn, diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 20,92m2/người…

Nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM hiện nay là rất lớn

Cũng tại báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM có một vấn đề rất đáng quan tâm. Đó là cơ quan chức năng đã tiến hành rà soát quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) tại các dự án nhà ở thương mại (NƠTM) có diện tích trên 10ha tại 33 dự án đầu tư NƠTM có yêu cầu giành đất để xây dựng NƠXH cho người có thu nhập trung bình, thấp, công nhân, sinh viên… với diện tích quy hoạch 1.651ha, phần diện tích đất 20% dành xây NƠXH chiếm khoảng 109ha với quy mô 70.000 căn trên địa bàn. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại mới chỉ có 14 dự án đã hoàn tất công tác đền bù giải tỏa với diện tích quy hoạch 435ha và phần đất dành cho xây dựng NƠXH là 32ha. Dự kiến, với phần đất ít ỏi được các chủ đầu tư NƠTM tiến hành triển khai, sau khi hoàn thành sẽ chỉ cung ứng ra thị trường được 15.000 căn NƠXH, đây là con số rất nhỏ so với nhu cầu nhà ở thực tế hiện nay.

Chính vì vậy để đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, Sở Xây dựng đã tiến hành rà soát, kiến nghị các sở ngành liên quan tiếp tục thực hiện nghiêm trách nhiệm theo Quyết định 4151 ngày 9/12/2021 của UBND TP.HCM, nhằm thúc đẩy chủ đầu tư triển khai nhanh. Sở Xây dựng cũng nhấn mạnh, nếu chủ đầu tư chậm triển khai hoặc không triển khai thì thu hồi giao cho chủ đầu tư có năng lực thực hiện.

“Nhu cầu NƠXH của người dân tại TP.HCM hiện nay rất lớn, nhất là những đối tượng người có thu nhập trung bình, thấp, đối tượng công nhân viên chức, sinh viên… song thực tế phần lớn các dự án NƠTM đều có mức giá khá cao, trung bình 70-80 triệu đồng/m2. Vì vậy, việc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH tại các dự án NƠTM là rất hợp lý, nhằm tạo ra quỹ nhà phù hợp để người có thu nhập trung bình vẫn có thể tiếp cận việc mua, thuê mua NƠTM với mức giá phù hợp”, đại diện Sở Xây dựng nêu ý kiến.

Theo chuyên gia về lĩnh vực bất động sản, trước đây tại Nghị định 100/2015 quy định đối với các dự án NƠTM có quy mô từ 10 ha trở lên tại các đô thị từ loại 3 trở lên thì phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để bố trí NƠXH. Còn với dự án dưới 10 ha thì được chọn bố trí bằng đất, quỹ nhà hoặc bằng tiền. Song đến nay, quy định hiện hành tại Nghị định 49/2021 lại yêu cầu các dự án NƠTM quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại 1 và từ 5 ha trở lên tại đô thị loại 2, 3 cũng phải bố trí 20% quỹ đất làm NƠXH. Quy định này xuất phát từ nhu cầu thực tế, nhưng lại rất thiếu tính khả thi bởi nhiều lý do cả về chủ quan và khách quan.

Đồng tình với quan điểm này, đại diện chủ đầu tư có trụ sở tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, quy định tại Nghị định 49 hiện hành đang gây nhiều khó khăn đối với các chủ đầu tư dự án NƠTM bởi thực tế, hiện nay để có được quỹ đất triển khai dự án, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán, thương lượng với người dân với giá cả thị trường, mức giá bồi thường cao. Trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất NƠXH theo đơn giá nhà nước thấp, mức chênh lệch rất lớn doanh nghiệp sẽ phải “gánh” và đương nhiên, chi phí này cũng khiến đội giá nhà thương mại tăng lên.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cũng cho rằng, đối với một số dự án NƠTM trung cao cấp thì việc bố trí 20% quỹ đất dành cho NƠXH ngay tại dự án là có phần khiên cưỡng. Nên chăng, quy định này có thể điều chỉnh theo hướng chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn về việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng NƠXH, như có thể chuyển đổi quỹ đất này sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án NƠXH độc lập. Như vậy, sẽ vừa đảm bảo dành đủ quỹ đất phát triển NƠXH, vừa thực hiện đúng nghĩa vụ mà không gây khó và thiệt thòi cho chủ đầu tư.

“Song về lâu về dài, Nhà nước nên dành riêng những quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng NƠXH và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà tại các địa phương làm chủ đầu tư dự án, đi kèm với cơ chế chính sách cụ thể. Như vậy, dự án sẽ rút ngắn được thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tư, do sẽ chỉ phải triển khai đấu thầu thi công xây dựng, không vướng mắc bởi các thủ tục pháp lý, tính thuế rườm rà… sẽ góp phần nhanh chóng tạo ra quỹ NƠXH, cũng như giảm giá thành NƠTM trên thị trường”, ông Phúc nói.