Môi giới “tay ngang” gây bất ổn thị trường

	Kích cầu bất động sản với người nước ngoài
	Môi giới bất động sản thời công nghệ: Con người vẫn là yếu tố quyết định

Cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của nhà môi giới trong các giao dịch BĐS

90% không đủ điều kiện hành nghề

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, môi giới BĐS là nghề đóng vai trò quan trọng đối với thị trường BĐS. Trong những năm qua, lực lượng môi giới BĐS đã lớn mạnh về số lượng và đã đạt được nhiều kết quả tích cực.

Còn theo TS. Trần Hữu Hà - Giám đốc Học viện Cán bộ quản lý xây dựng và đô thị, thời gian qua, đội ngũ môi giới BĐS đã đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam phát triển mạnh mẽ, ổn định.

Tuy nhiên, theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong khoảng 300 nghìn cá nhân tham gia hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam, mới chỉ có khoảng 30 - 35 nghìn người đủ điều kiện hành nghề, nghĩa là chỉ chiếm 10-12% người hành nghề thực tế, một tỷ lệ quá thấp! Trong vòng 3 năm gần đây, mức độ tăng trưởng của môi giới BĐS trên thị trường đạt trung bình khoảng 15%, đi liền với nó là yêu cầu cấp thiết cần hoàn thiện về điều kiện hành nghề.

Ðội ngũ môi giới BĐS chủ yếu tập trung ở hai trung tâm lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Riêng ở Hà Nội chỉ có khoảng 50% là nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên tại các sàn giao dịch. Phần còn lại hầu hết là nghiệp dư, trong đó có những người “tay ngang” chuyển nghề, khi thị trường BĐS tăng nóng, không được đào tạo, không được kiểm soát và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua và bên bán.

Trên thực tế, hoạt động môi giới BĐS hiện nay vẫn còn nhiều bất cập và rất khó quản lý. Trên thị trường chưa lúc nào số lượng môi giới bùng nổ về số lượng và hoạt động sôi nổi như mấy năm gần đây.

TS. Lưu Đức Minh - Phó Giám đốc Học viện Cán bộ quản lý xây dựng và đô thị cho hay: “Chỉ cần một status trên trang facebook cá nhân, nhất là trong những hội nhóm mua bán nhà đất khi có nhu cầu mua, bán, thuê, cho thuê đất, nhà, mặt bằng, hàng trăm comment lập tức thi nhau “nhảy vào” mời chào, môi giới. Nghiêm trọng hơn, việc hoạt động thiếu kiến thức và am hiểu quy định của pháp luật khiến không ít nhà môi giới BĐS trở thành “con bài” cho các sàn giao dịch BĐS ảo, lừa đảo lợi dụng”.

Thực tế hiện nay là các sàn giao dịch BĐS khi tuyển nhân viên môi giới đều không đòi hỏi bằng cấp chuyên môn liên quan đến việc đào tạo kỹ năng nghề nghiệp, mà chủ yếu chú trọng đến kinh nghiệm bán hàng. Chính vì vậy, hầu hết đội ngũ này đều thiếu những kiến thức cơ bản của một nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp như sự hiểu biết về pháp luật, các luật liên quan, các điều khoản trong hợp đồng mua bán… TS. Lưu Đức Minh cho biết thêm.

Ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo BĐS cũng đồng tình rằng, hiện phần lớn lực lượng môi giới hiện nay thiếu kiến thức căn bản để hành nghề, đặc biệt là kiến thức về pháp luật có liên quan đến lĩnh vực BĐS. Môi giới phần lớn hoạt động không khác gì người “dẫn mối” hoặc là như sale bán hàng. Không ít môi giới bắt tay với nhà đầu cơ tạo nên những cơn sốt đất ảo ở khắp các địa phương, gây náo loạn thị trường, đồn thổi giá để trục lợi... Không ít khách hàng là nạn nhân bị môi giới lừa đảo, mất trắng tài sản. Một tồn tại nữa là hiện nay, khung chương trình đào tạo, kiểm tra ôn thi chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS vẫn áp dụng theo quy định cách đây gần 15 năm. Học viên không bắt buộc phải qua khóa đào tạo kiến thức mà vẫn thi cấp chứng chỉ được, mặc dù đây là lĩnh vực đòi hỏi lượng kiến thức và kỹ năng khổng lồ từ nhiều lĩnh vực khác nhau!

Nâng cao địa vị pháp lý của nghề môi giới

Ông Nguyễn Đức Lập cho biết, hiện các doanh nghiệp không đăng ký hoạt động sàn giao dịch BĐS vẫn được tham gia hoạt động kinh doanh như một sàn giao dịch BĐS bao gồm môi giới, tư vấn, phân phối BĐS... mà không chịu sự quản lý của các cơ quan quản lý thị trường BĐS. Bên cạnh đó, thị trường dịch vụ môi giới BĐS phát triển không kiểm soát, cạnh tranh không lành mạnh. Mọi người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia thị trường.

Mặt khác, với các quy định của pháp luật hiện hành thì không cần có môi giới giao dịch vẫn dễ dàng hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch mà không cần sự tham gia của nhà môi giới. Các chủ đầu tư, tự do thành lập bộ phận bán hàng, bán trực tiếp đến người mua mà không cần phải lập sàn hay bán hàng thông qua nhà môi giới. Điều này đã dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư chèn ép sàn giao dịch hoặc các sàn tự “cắt máu” diễn ra khá phổ biến. Hệ quả tất yếu là chất lượng dịch vụ môi giới suy giảm, lừa đảo phát sinh, gây nên nhiều tiếng xấu trong xã hội

Nhằm hướng đến một thị trường dịch vụ BĐS chuyên nghiệp, cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của nhà môi giới trong các giao dịch. Theo đó, quy định pháp luật cần cân nhắc bắt buộc giao dịch qua sàn đối với 1 số loại hình BĐS, đặc biệt là BĐS hình thành trong tương lai và tại một số đô thị đặc biệt. Trong các văn bản như trong hợp đồng đặt cọc, cần có xác nhận của môi giới với mã số hành nghề riêng rồi mới đến bước ký hợp đồng sang nhượng, cho thuê... ông Nguyễn Đức Lập nhấn mạnh.

Một số chuyên gia cho rằng, cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc hành nghề môi giới BĐS đúng luật. Bởi hiện nay, công tác thanh kiểm tra hoạt động môi giới, đặc biệt là môi giới tự do đang bị bỏ ngỏ. Đây là nguyên nhân chính làm nên thị trường BĐS đầy méo mó và nhiều tiêu cực.

Đồng thời, điều chỉnh lại bộ khung chương trình đào tạo cho phù hợp với thực tế hiện nay. Trong đó tập trung vào việc truyền thụ kiến thức về pháp luật kinh doanh BĐS, đạo đức hành nghề môi giới. Quy định bắt buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy chứng chỉ. Tại Mỹ, các nhà môi giới phải qua khóa đào tạo 180 giờ sau đó thi lấy chứng chỉ làm việc tại các văn phòng giao dịch từ 2 năm trở lên rồi mới được dự thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết, Nhà nước cần sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014 theo hướng quy định mọi loại hình BĐS đều phải qua sàn giao dịch, xây dựng hệ thống quản lý giao dịch BĐS bằng công nghệ 4.0. Sàn giao dịch BĐS phải ký quỹ để hoạt động kinh doanh như một loại ngành nghề có điều kiện. Sàn giao dịch phải là đơn vị hoạt động kiểu mô hình sàn giao dịch chứng khoán, văn phòng công chứng. Môi giới BĐS phải được đào tạo để đảm bảo yêu cầu kỹ năng nghiệp vụ chuyên nghiệp. Người làm nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và được cấp mã số nghề nghiệp quốc gia.y