Người thu nhập thấp vẫn khó có nhà ở

	Kéo giá nhà ở xuống nhu cầu thực
	Giá nhà ở không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân
	Vì sao nhà ở xã hội vẫn “dậm chân tại chỗ”?

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, từ năm 2016 đến nay, chính sách hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân lao động được thực hiện theo Luật Nhà ở và các văn bản dưới luật. Hiện đã có 1.040 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, bao gồm 507 dự án NƠXH độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại (NƠTM), dự án phát triển đô thị, với diện tích đất hơn 1.983ha.

Trong đó, đã hoàn thành 248 dự án với quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn, tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2; đang tiếp tục triển khai 264 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, với tổng diện tích khoảng 10,8 triệu m2; còn lại 512 dự án chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng.

Số lượng dự án NƠXH cung cấp ra thị trường ngày càng hiếm

Trên thực tế, với tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2 NƠXH đã xây dựng mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2 nhà ở).

Thông tin về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội quý III/2020 của Sở Xây dựng Hà Nội chứng tỏ, dù căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, song tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, khoảng 70%. Đặc biệt, cũng chưa thấy hiện tượng dự án bất động sản nào công bố giảm giá; cả nước, trong và sau dịch bệnh, giá bán căn hộ phân khúc trung, cao cấp gần như đi ngang; phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%. Thậm chí, tại Hà Nội, số liệu từ Bộ Xây dựng chỉ ra rằng giá căn hộ và nhà ở riêng lẻ có thể tăng tới 1,02% và 3,82% so với cùng kỳ năm 2019.

Có chung nhận định, khảo sát từ Công ty nghiên cứu thị trường Savills Hà Nội cho thấy, số lượng căn bán đạt 5.200, giảm -3% theo quý và -44% theo năm. Hạng B và C chiếm gần như toàn bộ số lượng căn bán được. Nguồn cầu giảm do thiếu nguồn cung mới và hàng tồn kho giá cao. Giá sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý và 10% theo năm lên 1.500 USD/m2. Giá thứ cấp trung bình bị ảnh hưởng bởi đại dịch nhiều hơn, giảm -1% theo quý xuống 1.157 USD/m2. Khảo sát về cuộc sống khi cách ly xã hội của Savills gần đây chứng minh, giá và diện tích là các yếu tố chính quyết định việc mua nhà. Chênh lệch giá bán giữa khu vực nội thành và khu vực lân cận ngày càng thu hẹp do nhiều tiện ích được cung cấp để bù đắp cho các bất lợi về mặt vị trí.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định: “Xu hướng tăng giá nhà tại Việt Nam là do thiếu hụt nguồn cung. Dự án bình dân đã bị đẩy từ 20 - 28 triệu đồng/m2, ngang ngửa với phân khúc cao cấp, điều này mang lại khó khăn cho những người nghèo”.

Trong khoảng thời gian hai năm trở lại đây, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh gần như không có dự án mới được phê duyệt. Cụ thể, trong quý III/2020, trong cơ cấu nguồn cung mới, loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục không còn xuất hiện trên thị trường.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho hay, hiện khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, nên cần xây dựng khoảng 700.000 căn hộ nhà ở giá rẻ. Cầu nhà ở cao, nhưng lại chưa có cơ chế phù hợp hỗ trợ cho phân khúc này phát triển như chính sách tín dụng hỗ trợ người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp tạo lập nhà ở, cũng như cơ chế chính sách hữu hiệu khuyến khích doanh nghiệp phát triển NƠXH, nhà ở cho thuê. Cùng với đó là những vướng mắc trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách chủ trương, quy hoạch, phê duyệt… khiến nhiều dự án bị ách tắc trong một thời gian khá dài.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, thực tế thời gian qua cho thấy, về lâu dài, muốn giải quyết một cách căn cơ, triệt để thúc đẩy phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân tại khu công nghiệp, cần thiết phải triển khai thực hiện đồng bộ một loạt giải pháp mang tính tổng thể, toàn diện.

Bên cạnh việc triển khai nghiên cứu, sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở, trước mắt, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 41/NQ-CP về việc giao Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP theo trình tự rút gọn. Theo đó, Bộ Xây dựng tập trung nghiên cứu nhằm tháo gỡ những hạn chế, vướng mắc cơ bản về nguồn vốn, về quỹ đất, giảm bớt thủ tục hành chính, tạo điều thuận lợi, khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, phát triển NƠXH.

Một trong nhiều nguyên nhân làm thu hẹp số lượng NƠXH đưa ra thị trường là do quy mô quỹ đất 20% trong các dự án NƠTM dần thu hẹp theo thời gian. Nhiều chuyên gia có chung nhận định rằng, vấn đề nới rộng khoảng cách giữa phân khúc NƠXH, nhà giá thấp với phân khúc trung - cao cấp là từ cơ chế. Bởi Luật Nhà ở 2014 quy định, tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng NƠTM phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ lại quy định, trường hợp dự án phát triển NƠTM, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha, chủ đầu tư dự án được lựa chọn một trong 3 hình thức: Hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH trong dự án; hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%, tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH; hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

Đã có hiện tượng, hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn phương thức nộp bằng tiền và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án, vì có lợi hơn rất nhiều so với xây dựng NƠXH tại dự án hoặc hoán đổi quỹ NƠXH khác có giá trị tương đương.

Về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhìn nhận, cần sửa đổi lại quy định cho chặt chẽ, trường hợp chủ đầu tư NƠTM lựa chọn nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%, thì ngoài việc phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án, chủ đầu tư phải nộp thêm một số tiền tương đương 10% lợi nhuận trước thuế vào ngân sách Nhà nước (hoặc tỷ lệ khác do Chính phủ quy định), để thực hiện nghĩa vụ NƠXH, sau khi kinh doanh trên quỹ đất 20% của dự án (được đơn vị kiểm toán độc lập xác nhận).

Nhưng để vừa đảm bảo an sinh xã hội, tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp, vừa mang tính nhân văn hơn, nhiều ý kiến chuyên gia nhất trí Chính phủ nên giữ nguyên quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, dự án nhà chung cư có quy mô 10ha, phải dành 20% quỹ đất ở, tương đương 7.000m2 để xây dựng NƠXH trong dự án.