Thu nhập khá cao cũng "vật lộn" với bài toán nhà ở

Giá nhà tăng cao, vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân.

Khó có thể mua được một căn nhà vừa túi tiền

Anh Đỗ Bá Mạnh 34 tuổi, một người con Nam Định đã gắn bó với Hà Nội 8 năm qua, đang cùng vợ sinh sống trong căn phòng trọ 20m² tại Lĩnh Nam, Hoàng Mai. Như bao người thanh niên trẻ khác, anh Mạnh đã dành một thời gian dài để xây dựng cuộc sống tại Hà Nội. 8 năm trôi qua, anh đã tích lũy được một khoản tiền hơn 1 tỷ đồng và ấp ủ giấc mơ có một mái ấm riêng tại thành phố này. Thế nhưng, giấc mơ ấy đang dần trở nên xa vời. Giá nhà Hà Nội trong những năm gần đây tăng chóng mặt, đặc biệt là ở những khu vực trung tâm.

Hơn 1 năm trở lại đây, giá căn hộ tại Hà Nội tăng cao, đặc biệt có nơi đã tăng lên gần gấp đôi. Với mức lương 32 triệu đồng/tháng, dù đã cố gắng tiết kiệm đến mấy, anh Mạnh vẫn cảm thấy bất lực trước thị trường bất động sản đầy biến động.

Không chỉ riêng anh Mạnh, hàng triệu người trẻ khác tại Hà Nội cũng đang đối mặt với bài toán tương tự. Họ làm việc vất vả, tiết kiệm từng đồng, nhưng vẫn khó có thể mua được một căn nhà vừa túi tiền.

Kết quả Khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy, nhóm có thu nhập cao nhất (nhóm gồm 20% dân số có thu nhập cao nhất - nhóm 5) có thu nhập bình quân 1 người 1 tháng đạt 14,47 triệu đồng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng tại TP. Hồ Chí Minh; 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương. Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hoặc TP. Hồ Chí Minh, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.

Theo đó, giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong độ tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu đồng mỗi năm.

Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm. Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động từ từ 40-70 triệu đồng/m², tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ (~60m²) sẽ có giá khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng.

Nếu nhóm 5 quyết định mua một căn hộ 60m² giá khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng mỗi năm. Với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm, gần như không thể mua nhà.

Cần những chính sách đột phá để bình ổn thị trường bất động sản

Lý giải nguyên nhân khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh trong vài năm qua, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng do giá bất động sản tại các đô thị lớn, vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, lại tăng nhanh, hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.

Sau đại dịch COVID-19, giá bất động sản, nhất là loại hình căn hộ, tại các đô thị lớn có giá nhà cao nhất cả nước như Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019. Trong khi nền kinh tế vẫn phải “chật vật” khắc phục hậu quả của dịch COVID-19, thu nhập bình quân đầu người tại khu vực thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của GSO vào năm 2019.

Thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019. Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hồ Chí Minh còn ghi nhận mức tăng trưởng âm 8%. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Mặc dù nhu cầu ở phân khúc này cũng rất lớn nhưng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền mới là nhu cầu chính của thị trường. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m², khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn phù hợp.

Việc một số chủ đầu tư “lợi dụng” sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, ngay cả với các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nhóm có thu nhập cao nhất, đại diện “top 20%” của cả nước cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà. Đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội. Nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân không được đáp ứng, không chỉ gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống an sinh xã hội mà còn dẫn đến sự bất ổn dài hạn cho thị trường bất động sản và tạo hệ lụy rủi ro kinh tế vĩ mô.

Trong dài hạn, VARS cho rằng, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền. Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, “nhân rộng” việc phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng. Đây là xu hướng tất yếu để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân đô thị Việt Nam.

Theo đó, nếu các khu dân cư, thương mại, và dịch vụ được xây dựng xung quanh các trục giao thông công cộng như tàu, metro, xe bus nhanh. Hạ tầng kết nối được cải thiện, người dân có thể đi làm, tiếp cận các tiện ích từ khoảng cách rất xa trong thời gian rất ngắn với chất lượng cuộc sống được nâng cao.