Phân lô, bán nền: Cần quản lý chặt chẽ

Không quản được thì cấm

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, việc mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền, như đề cập tại một dự thảo Nghị định, sẽ có tác động rất lớn và tiêu cực đến thị trường nhà đất cũng như gây khó khăn cho các DN bất động sản.

Trên thực tế, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đơn cử như Nghị định 25 mới đây đã tháo gỡ phần nào sự chồng chéo về vấn đề giao đất… Tuy nhiên, khi có dự thảo Nghị định trên, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 25 quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, đề cập đến việc cấm phân lô, bán nền thì DN rất ngạc nhiên bởi khi chưa sửa được Luật Đất đai theo hướng để tháo gỡ bớt khó khăn thì nay lại làm chặt lại.

Cần quản lý chặt các dự án phân lô, bán nền thay vì siết lại

LS. Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO cho biết, các dự án phân lô bán nền là chính sách đúng đắn đã được ghi nhận. Trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định rất rõ, cho phép và ghi nhận lợi ích của hình thức kinh doanh này. Vì vậy, việc sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền này ảnh hưởng rất nhiều các đối tượng.

Ở góc nhìn DN, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) cho rằng, khi triển khai dự án làm hạ tầng kỹ thuật một dự án, việc nộp tiền sử dụng đất đã là chi phí rất lớn. Vì vậy, nếu bây giờ hạn chế phân lô, bán nền thì DN phải xây thô, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm ít nhất 2,5 lần. Như vậy, DN rất khó có điều kiện để phát triển. Đề cập đến câu chuyện đó, theo ông Nguyễn Trần Nam, động thái này xuất phát từ tình trạng thời gian qua có những DN phân lô, bán nền làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo. Tuy nhiên, việc siết phân lô, bán nền như dự thảo Nghị định thể hiện tư duy “không quản được thì cấm”, bởi lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương.

LS. Trương Thanh Đức cũng chia sẻ: “Tôi cho rằng, không phải cứ thích là ban hành luật cấm bởi phải thấy các yếu tố có phù hợp với tình hình phát triển của địa phương, kinh tế - xã hội hay không”.

Đồng quan điểm, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, phân lô bán nền hiện vẫn phù hợp với tình hình và điều kiện ở Việt Nam, không chỉ hôm nay mà còn lâu dài nữa.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc bổ sung thêm, hiện một số tỉnh thành có quá nhiều đất nền nhưng bỏ hoang. Có thể cơ quan Nhà nước đang muốn ngăn chặn những trường hợp như thế để không lãng phí nguồn đất đai. Tuy nhiên, không thể can thiệp quá thô bạo vào cung cầu của thị trường.

Điều kiện cần để đủ

Ông Vũ Cương Quyết cũng cho rằng: “Chúng ta không nên cấm hết mà cần có sự điều tiết của Nhà nước. Và về cơ bản nên cho phép phân lô bán nền vì nhu cầu của thị trường là rất lớn”.

Còn theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh: “Cần có quy hoạch chi tiết, tỉ mỉ cho từng địa bàn, thành phố. Ví dụ như ở Hà Nội, thì Ba Vì, Phúc Thọ, Sóc Sơn nên phân lô bán nền mới hợp lý. Bên cạnh đó, lựa chọn chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và có khả năng thực hiện dự án hiệu quả, thì từ đó dự án mới đảm bảo thiết kế đúng theo quy định cơ sở hạ tầng. Nếu không có cơ sở hạ tầng thì các khu đô thị hoang hóa”.

LS.Trương Thanh Đức cho rằng, không cần phải cấm phân lô bán nền tại các khu vực nội đô bởi trên thực tế, quỹ đất này cũng đã dần cạn. Trong khi đó, tại các vùng đất rẻ, khu ven thì nên khuyến khích đa dạng hóa phát triển xây dựng. Tốt nhất, chỉ cần một quy hoạch chung về hạ tầng, về yêu cầu kiến trúc tối thiểu để kiểm soát, còn lại mỗi căn hộ trong dự án có thể xây dựng, thiết kế khác biệt, đa dạng hóa công trình, miễn là không bất cập. Ngoài ra, cần công khai minh bạch dự án phân lô bán nền ở các địa bàn cụ thể. Từ đó, có thông báo về chủ đầu tư hoàn thành đến đâu nghĩa vụ với việc trả tiền đất đai, với việc xây dựng cơ sở hạ tầng, hoàn thành giấy tờ chứng từ cơ sở pháp lý ra sao... khi đó người mua, người bán sẽ thuận tiện theo dõi.

PGS-TS. Trần Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) nhấn mạnh, cần phải khẳng định, giao dịch về quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô, bán nền hoặc tách thửa đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân luôn hiện diện trên thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu về chuyển dịch bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng của xã hội.

“Chúng ta cần nhận diện hành vi phân lô, bán nền có tác dụng tích cực nhất định, nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất. Mặt khác, hoạt động này được thực hiện dựa trên sự tuân thủ quy định của pháp luật còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản”, PGS-TS. Trần Quang Tuyến nói.