Thị trường bất động sản thương mại tăng nhiệt cùng làn sóng đầu tư mới

Bất động sản thương mại bước vào chu kỳ tăng trưởng nhờ lực đẩy mới ảnh: Anh Tuấn

Từ "mua mới" sang "mua đúng"

Chi phí vốn vẫn ở mức cao, dòng tiền đầu tư ngày càng thận trọng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững liên tục được nâng lên đang làm thay đổi cách thị trường định giá bất động sản thương mại. Nếu trước đây, lợi thế thường thuộc về những dự án mới, thì nay yếu tố quyết định ngày càng nghiêng về khả năng tạo dòng tiền ổn định, thích ứng với nhu cầu của khách thuê và duy trì sức cạnh tranh trong suốt vòng đời khai thác.

Xu hướng này cũng phản ánh định hướng mới của môi trường đầu tư Việt Nam trong năm 2026. Bên cạnh mục tiêu duy trì tăng trưởng kinh tế, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài chuyển mạnh sang ưu tiên dòng vốn chất lượng cao, công nghệ, đổi mới sáng tạo, giá trị gia tăng và hiệu quả dài hạn. Sự thay đổi đó không chỉ tác động đến chiến lược lựa chọn dự án của nhà đầu tư mà còn đặt ra yêu cầu mới đối với thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh chi phí sử dụng vốn chưa trở lại mức thấp như giai đoạn trước, nhà đầu tư không còn đặt nặng yếu tố "mới" của tài sản mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo giá trị bền vững. Thị trường vì thế đang dịch chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng", khi giá trị của một dự án không còn được quyết định bởi tuổi đời công trình mà phụ thuộc vào hiệu quả khai thác, khả năng thích ứng với nhu cầu thị trường và dư địa nâng cao giá trị trong tương lai.

Xu hướng này đang diễn ra rõ nét tại nhiều thị trường phát triển. Theo báo cáo Making Offices Fit for the Future: Retrofit or Redevelopment? của Savills, ngày càng nhiều chủ sở hữu lựa chọn cải tạo (retrofit) hoặc tái định vị tài sản hiện hữu thay vì phát triển dự án hoàn toàn mới. Quyết định này xuất phát từ nhiều yếu tố như chi phí xây dựng gia tăng, yêu cầu ngày càng khắt khe về ESG cũng như kỳ vọng cao hơn của khách thuê đối với chất lượng không gian làm việc, hiệu quả sử dụng năng lượng và tính linh hoạt của công trình.

Theo Savills, việc lựa chọn giữa cải tạo và tái phát triển không có một công thức chung. Mỗi tài sản cần được đánh giá trên nhiều tiêu chí, từ vị trí, chất lượng kết cấu công trình, hiệu quả tài chính đến nhu cầu của thị trường và tiềm năng phát triển của khu vực xung quanh. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy đầu tư, khi giá trị của bất động sản được nhìn nhận dựa trên khả năng tạo ra giá trị trong tương lai thay vì chỉ căn cứ vào thời điểm hoàn thành.

Chính vì vậy, hai tòa nhà cùng nằm trên một tuyến phố, cùng phân khúc, thậm chí được phát triển trong cùng một giai đoạn vẫn có thể được thị trường định giá rất khác nhau. Sự chênh lệch này phản ánh khả năng duy trì sức hút đối với khách thuê, tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao của thị trường.

Theo các chuyên gia, đây cũng là nguyên nhân khiến khoảng cách giữa nhóm tài sản dẫn đầu và phần còn lại của thị trường ngày càng lớn. Những dự án liên tục được đầu tư nâng cấp, thích ứng với các yêu cầu mới sẽ tiếp tục giữ lợi thế cạnh tranh, trong khi các tài sản chậm đổi mới có nguy cơ suy giảm hiệu quả khai thác dù vẫn sở hữu vị trí thuận lợi.

Xu hướng này diễn ra trong bối cảnh hoạt động đầu tư bất động sản toàn cầu phục hồi theo hướng chọn lọc hơn. Khi chi phí vốn chưa quay về mức thấp như trước đây, nhà đầu tư không còn ưu tiên mục tiêu tăng giá ngắn hạn mà tập trung vào các tài sản có khả năng tạo lợi nhuận ổn định, duy trì hiệu quả vận hành qua nhiều chu kỳ thị trường và còn dư địa gia tăng giá trị.

Sự thay đổi trong cách định giá tài sản cho thấy bất động sản thương mại đang bước sang một chu kỳ cạnh tranh mới. Trong bối cảnh dòng vốn ngày càng coi trọng chất lượng và hiệu quả sử dụng vốn, khả năng nâng cấp, tái định vị và duy trì giá trị khai thác sẽ trở thành yếu tố quyết định sức hấp dẫn của mỗi dự án. Đây không chỉ là xu hướng tại các thị trường phát triển mà còn là tín hiệu đáng chú ý đối với thị trường bất động sản thương mại Việt Nam trong những năm tới.

Khi giá trị tài sản được nhìn theo "vòng đời"

Nếu tại các thị trường phát triển, bất động sản thương mại đang được định giá theo "vòng đời giá trị", thì xu hướng này cũng bắt đầu hình thành rõ nét tại Việt Nam khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu.

Sau gần hai thập kỷ mở rộng nguồn cung, nhiều dự án văn phòng, trung tâm thương mại và tổ hợp đa chức năng được phát triển trong giai đoạn 2005-2015 đang bước vào chu kỳ vận hành mới. Cùng với quá trình đô thị hóa, sự hoàn thiện của hạ tầng và yêu cầu ngày càng cao từ cộng đồng doanh nghiệp, tiêu chí đánh giá chất lượng tài sản cũng thay đổi đáng kể.

Nếu trước đây, nhà đầu tư thường coi thời điểm hoàn thành công trình hay vị trí trung tâm là lợi thế quyết định, thì hiện nay, khả năng duy trì hiệu quả khai thác, chất lượng khách thuê, hiệu suất vận hành và dư địa nâng cấp mới là những yếu tố tạo nên giá trị dài hạn của tài sản.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, thị trường đang chuyển từ tư duy đánh giá bất động sản dựa trên tuổi đời công trình sang tiếp cận theo "vòng đời giá trị". Một tài sản chỉ thực sự được xem là dẫn đầu thị trường khi có thể duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền bền vững và liên tục thích ứng với những thay đổi của nhu cầu thuê cũng như xu hướng đầu tư.

Điều đó cũng đồng nghĩa với việc khái niệm "prime" đang được định nghĩa lại. Thay vì gắn với một công trình mới hoàn thành hoặc sở hữu vị trí đắc địa, tài sản "prime" ngày càng được nhìn nhận thông qua năng lực vận hành và khả năng tạo giá trị lâu dài. Lợi thế cạnh tranh không còn đến từ "tuổi trẻ" của công trình mà đến từ khả năng duy trì sức hấp dẫn trong suốt vòng đời khai thác.

Sự thay đổi trong cách định giá tài sản phản ánh yêu cầu ngày càng cao của thị trường. Nếu trước đây doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến diện tích và vị trí, thì nay các tiêu chí như chất lượng môi trường làm việc, hiệu quả sử dụng năng lượng, tiêu chuẩn vận hành, khả năng đáp ứng các mục tiêu ESG và tính linh hoạt của không gian trở thành những yếu tố quan trọng khi lựa chọn mặt bằng.

Điều này buộc các chủ đầu tư phải liên tục đầu tư nâng cấp và tái định vị tài sản thay vì chỉ dựa vào lợi thế của một công trình từng được đánh giá hiện đại tại thời điểm đưa vào khai thác. Theo bà Nguyễn Lê Dung, những tiêu chuẩn mới của thị trường không được xác lập bởi năm hoàn thành công trình mà bởi khả năng thích ứng với hành vi của khách thuê, yêu cầu của doanh nghiệp và sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư.

Đối với Việt Nam, đây được dự báo sẽ là xu hướng nổi bật trong giai đoạn tới, khi thị trường bất động sản thương mại chuyển từ mở rộng nguồn cung sang nâng cao chất lượng tài sản. Đồng thời, định hướng thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, ưu tiên công nghệ, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững cũng khiến yêu cầu của các doanh nghiệp quốc tế đối với văn phòng và mặt bằng thương mại ngày càng khắt khe hơn.

Trong bối cảnh đó, việc nâng cấp, tái định vị và gia tăng giá trị tài sản không chỉ là yêu cầu để duy trì hiệu quả khai thác mà còn trở thành điều kiện quan trọng để thu hút dòng vốn đầu tư mới. Các chuyên gia nhận định, khi thị trường tiếp tục định nghĩa lại khái niệm "prime", lợi thế sẽ không còn thuộc về những tài sản đơn thuần là mới nhất, mà thuộc về những dự án có khả năng liên tục tự làm mới mình nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao của khách thuê và nhà đầu tư.