Từ thuê đất đến thuê dịch vụ - xu hướng mới của bất động sản công nghiệp

Nhà xưởng xây sẵn - bước ngoặt chiến lược hút dòng vốn FDI vào Việt Nam

Từ mô hình thuê đất sang thuê dịch vụ

Nếu như trước đây, nhà đầu tư nước ngoài thường ưa chuộng mô hình thuê đất dài hạn để tự thiết kế và xây dựng nhà xưởng nhằm kiểm soát toàn bộ quy trình sản xuất và tối ưu khấu hao chi phí đầu tư vốn (CapEx), thì nay cách làm này dần bộc lộ hạn chế. Rủi ro về pháp lý, tiến độ thi công kéo dài và chi phí đầu tư ban đầu lớn khiến doanh nghiệp khó linh hoạt trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục biến động.

Ngược lại, mô hình RBF không chỉ là giải pháp mặt bằng sẵn có, mà còn là một quyết định chiến lược về hiệu quả vốn và tốc độ ra thị trường (time-to-market). Doanh nghiệp chỉ cần thuê và vận hành ngay trong cơ sở đạt chuẩn, thay vì mất từ 18 - 24 tháng cho quy trình xây dựng truyền thống.

Sự dịch chuyển từ “sở hữu tài sản và quản lý rủi ro” sang “thuê dịch vụ và tối ưu hóa hiệu quả vốn” phản ánh xu hướng mới của các nhà đầu tư quốc tế tại Việt Nam. Từ cuối thập niên 2000, những dự án RBF đầu tiên bắt đầu xuất hiện nhưng còn sơ khai, phục vụ cho công nghiệp nhẹ và lắp ráp đơn giản.

Đến sau năm 2015, làn sóng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cùng sự tham gia của các nhà phát triển chuyên nghiệp từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc đã đưa RBF lên tầm cao mới – đạt chuẩn hạ tầng hạng A, tuân thủ tiêu chuẩn thiết kế, an toàn và bền vững quốc tế.

Theo báo cáo quý III/2025 của Cushman & Wakefield (C&W), tỷ lệ lấp đầy RBF toàn quốc đạt 88%, cho thấy nhu cầu thuê mạnh mẽ và ổn định. Khu vực phía Nam với tổng nguồn cung 6,5 triệu m² đạt tỷ lệ lấp đầy tới 92%, trong khi phía Bắc ghi nhận khoảng 85-88% với 5,1 triệu m² sàn. Đáng chú ý, 54% dự án sản xuất FDI mới cấp phép đã lựa chọn thuê RBF, thay vì tự xây dựng.

Mức giá thuê trung bình khoảng 5,5 USD/m²/tháng, vẫn thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc (7-9 USD/m²) và chỉ bằng 1/3 châu Âu. Nhờ vậy, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn với các ngành công nghệ cao như linh kiện điện tử, cơ khí chính xác, dược phẩm, thiết bị y tế và công nghiệp hỗ trợ, đặc biệt là các nhà cung cấp cấp 2, cấp 3 trong chuỗi giá trị toàn cầu.

RBF - giải pháp chiến lược cho doanh nghiệp quốc tế

Lợi thế cốt lõi của RBF nằm ở khả năng chuyển chi phí đầu tư cố định (CapEx) thành chi phí vận hành (OpEx). Doanh nghiệp có thể giữ lại tới 80-85% vốn đầu tư ban đầu. Thay vì bỏ ra 10-15 triệu USD để xây dựng nhà máy 10.000 m² trong 40 năm, họ chỉ cần chi trả khoảng 50.000 USD/tháng tiền thuê, dễ dàng dự báo và hạch toán.

Không chỉ mang lại hiệu quả vốn, RBF còn đem lại tính linh hoạt chiến lược: doanh nghiệp có thể bắt đầu với quy mô nhỏ, mở rộng nhanh khi thị trường thuận lợi hoặc rút lui gọn gàng khi cần tái cấu trúc. Mô hình này giúp giảm thiểu rủi ro tài sản cố định và tránh tình trạng vốn bị “chôn” trong bất động sản, điều thường gặp ở mô hình thuê đất truyền thống.

RBF cũng giảm bớt gánh nặng pháp lý, bởi nhà phát triển chịu trách nhiệm toàn bộ các thủ tục như giấy phép xây dựng, đánh giá tác động môi trường (ĐTM), chứng nhận phòng cháy chữa cháy (PCCC). Các nhà xưởng hạng A được thiết kế sẵn hạ tầng kỹ thuật phù hợp cho sản xuất hiện đại: sàn chịu tải 1.000-4.000 kg/m², chiều cao thông thủy trên 10m, nguồn điện ổn định, cùng hệ thống logistics nội khu với sàn nâng thủy lực, mái che container 40 feet và đường nội bộ chịu tải cao.

Xu hướng phát triển RBF tại Việt Nam hiện nay cũng song hành với tiêu chuẩn ESG và Công trình Xanh (LEED/LOTUS). Các dự án mới thường tích hợp điện mặt trời áp mái, vật liệu carbon thấp, hệ thống chiếu sáng tự nhiên từ 100–750 lux, vừa giảm chi phí năng lượng vừa đáp ứng tiêu chí môi trường của các tập đoàn đa quốc gia.

RBF - mảnh ghép chiến lược trong chuỗi giá trị công nghiệp Việt Nam

Trong bức tranh khu vực, RBF Việt Nam giữ lợi thế cạnh tranh rõ rệt về giá thuê và tốc độ triển khai. So với các nước ASEAN khác, giá thuê tại Việt Nam vẫn ở mức thấp, trong khi năng lực hạ tầng và môi trường đầu tư ngày càng hoàn thiện. Yếu tố then chốt nằm ở sự ổn định chính trị, hệ thống hiệp định thương mại tự do (FTA) như CPTPP, EVFTA, RCEP, giúp doanh nghiệp tại Việt Nam được hưởng ưu đãi thuế khi xuất khẩu đến hơn 65% thị trường toàn cầu.

Thị trường RBF Việt Nam giai đoạn 2025-2028 được dự báo tăng trưởng dựa trên chất lượng, đặc biệt tại các tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Long An, Bình Dương. Phía Bắc dự kiến bổ sung hơn 1 triệu m² sàn trong ba năm tới; giá thuê tăng trung bình 3-9%/năm, trong khi phía Nam tăng 3-7%/năm, phản ánh nhu cầu ngày càng mạnh từ các ngành công nghệ cao.

Một ví dụ tiêu biểu là KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2 - dự án RBF thế hệ mới được phát triển trong Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP). Dự án có vị trí chiến lược, hạ tầng pháp lý minh bạch, được thiết kế theo chuẩn LEED Vàng (LEED Gold) về tiết kiệm năng lượng và phát triển bền vững.

Các nhà xưởng tại đây đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật cao: công suất điện từ 100-200 kW/m², sẵn sàng cho lắp đặt phòng sạch và hệ thống sản xuất công nghệ cao. Ngoài ra, dự án còn hưởng lợi từ hệ sinh thái VSIP - nơi có dịch vụ an ninh, logistics, tiện ích tập trung và thủ tục hành chính tinh gọn, giúp doanh nghiệp FDI rút ngắn đáng kể thời gian triển khai dự án.

Sự phát triển mạnh mẽ của RBF đánh dấu một bước tiến trong chiến lược công nghiệp hóa và thu hút đầu tư của Việt Nam. Không chỉ là sản phẩm bất động sản đơn thuần, RBF đang trở thành công cụ hỗ trợ tăng trưởng sản xuất, tạo việc làm và nâng tầm vị thế Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Từ những nhà xưởng cơ bản chi phí thấp, Việt Nam nay đã có các dự án RBF đạt chuẩn quốc tế, thân thiện môi trường, hướng đến tính linh hoạt và hiệu quả vốn - những yếu tố cốt lõi mà các tập đoàn toàn cầu tìm kiếm. Với lợi thế về chi phí, vị trí, ổn định chính trị và cam kết hội nhập sâu rộng, Việt Nam đang ở vị thế thuận lợi để tiếp tục củng cố vai trò “công xưởng mới” của châu Á.