Xử lý thi hành án với tài sản thế chấp vẫn vướng

Tuy nhiên, các luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản mới có hiệu lực trong năm 2024, và các cơ quan hữu quan vẫn chưa ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn luật. Vì vậy, nhiều điều khoản trong các luật vẫn chưa thể triển khai trên thực tiễn. Một số điều khoản của các luật khi áp dụng vẫn có nhiều cách hiểu, gây lúng túng cho các bên liên quan, dẫn đến đình trệ tiến độ trong hoạt động thẩm định, định giá tài sản thế chấp, xử lý nợ và tài sản bảo đảm nợ của các tổ chức tín dụng.

Liên quan đến Luật Đất đai 2024, bà Nguyễn Thị Phương, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng - Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho biết, hiện nay các NHTM vẫn gặp khó khăn trong nhiều trường hợp áp dụng các quy định mới của Điều 45, Điều 72, Điều 117, Điều 120, Điều 257 Luật Đất đai 2024. Các quy định này liên quan trực tiếp đến các vấn đề như: căn cứ giao đất, cho thuê đất gắn liền với nghĩa vụ hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư; các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần; căn cứ định giá đất…

Hiện các NHTM vẫn đang gặp nhiều vướng mắc đối với việc thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở

Đặc biệt, đối với việc xử lý nợ và tài sản bảo đảm nợ là bất động sản hiện nay, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã bổ sung nhiều quy định mới so với luật cũ, các tổ chức tín dụng vẫn gặp nhiều vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành án đối với các vụ việc liên quan.

Cụ thể, mặc dù Khoản 1 Điều 46 của Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, điều khoản chuyển tiếp của Luật chưa có quy định cụ thể. Điều này khiến nhiều vụ việc Cơ quan Thi hành án Dân sự phải dừng hoạt động bán đấu giá, chờ hướng dẫn để triển khai tiếp.

Cũng liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, Khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024 đã quy định về “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” kèm theo những điều kiện về chuyển nhượng “quyền thuê trong hợp đồng thuê”. Tuy nhiên, do việc giải thích từ ngữ chưa rõ ràng, Cơ quan Thi hành án có nhiều cách hiểu khác nhau trong quá trình kê biên, xử lý tài sản.

Theo VNBA, sau gần ba tháng Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực (từ 1/8/2024), mặc dù các bộ, ngành đã tích cực ban hành các văn bản hướng dẫn, một số bộ ngành vẫn khá chậm chạp trong việc ban hành các văn bản, thông tư chi tiết hóa các quy định của Luật và Nghị định. Điều này khiến các tổ chức tín dụng và các bên liên quan lúng túng trong giao dịch liên quan đến đất đai, nhà ở, nhất là các vấn đề như xử lý tài sản bảo đảm nợ và định giá tài sản thế chấp.

Đối với Luật Nhà ở 2023, hiện nay các quy định về tài sản bảo đảm là nhà ở riêng lẻ xây dựng có giấy phép nhưng chưa được cập nhật trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn khá phổ biến. Tuy nhiên, các quy định hiện hành không cụ thể hóa “nhà ở có sẵn” hay “nhà ở hình thành trong tương lai”. Do đó, các NHTM lúng túng trong việc có hay không được nhận quyền thế chấp và cấp tín dụng cho các mục đích khác ngoài mục đích mua, xây dựng, sửa chữa, cải tạo chính nhà ở đó theo Điều 183.

Ngoài ra, các NHTM cũng cho rằng hiện nay việc thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở cũng đang gặp vướng mắc. Điều này xuất phát từ các quy định tại Điều 183, 184 Luật Nhà ở 2023, vốn đang có nhiều cách hiểu khác nhau về điều kiện cần và đủ để được phép nhận thế chấp. Vì thế, nhiều trường hợp chủ đầu tư và NHTM đã ký hợp đồng nguyên tắc nhưng chưa thực hiện được hoạt động giao dịch bảo đảm và tiến hành các bước cho vay vốn đối với các dự án nhà ở.