Bất động sản thiếu lực hấp dẫn nhà đầu tư ngoại

	Nới room cho NĐT ngoại: Mong được nhiều hơn thế
	Tăng room cho NĐT ngoại: Không phải… sợ
	NĐT ngoại sẽ dễ dàng đổ tiền vào chứng khoán Việt Nam

Theo quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015, các cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu. Tuy nhiên đã 2 năm trôi qua kể từ khi được ban hành, quy định này vẫn chưa đi vào cuộc sống do hệ thống văn bản dưới luật chưa được bổ sung.

Phản ánh tại Diễn đàn DN Việt Nam (VBF) giữa kỳ năm 2017, Nhóm Công tác đất đai đã dẫn vấn đề này như một rào cản nổi bật đối với sự tham gia của NĐT nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông David Lim, Trưởng Nhóm Công tác đất đai cho biết, theo Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an phải gửi văn bản thông báo cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh và quốc phòng tại từng địa phương cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo Sở Xây dựng cấp tỉnh ban hành danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép đối tượng nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở (Danh mục dự án không cho phép nước ngoài sở hữu).

Ảnh minh họa

Tuy nhiên theo Nhóm Công tác đất đai, cho đến nay các Sở Xây dựng cấp tỉnh vẫn chưa ban hành Danh mục dự án không cho phép đối tượng nước ngoài sở hữu. Do không có danh mục này, Sở Tài Nguyên và Môi Trường cấp tỉnh đã trì hoãn việc cấp GCNQSDĐ cho đối tượng nước ngoài đã ký hợp đồng mua bán nhà ở. “Hiện không rõ vấn đề gì đang trì hoãn việc ban hành danh mục này. Việc trì hoãn đã gây ra sự lúng túng cho người mua cũng như chủ đầu tư đối với việc đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”, ông David Lim cho hay.

Theo phản ánh của các NĐT nước ngoài, thời gian qua Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều văn bản pháp luật mới, giúp lĩnh vực bất động sản có được nhiều khoản đầu tư hơn thông qua việc giảm bớt các rào cản về đầu tư và mở rộng khả năng tiếp cận với bất động sản tại Việt Nam. Dù vậy, vẫn còn tồn tại một số vấn đề nhất định khiến cho việc thi hành các văn bản pháp luật mới trở nên phức tạp và làm hạn chế đầu tư nước ngoài phát triển một cách toàn diện. Vì vậy, nhiều quy định được kỳ vọng là sẽ giúp “giải vây” cho thị trường bất động sản, mà điển hình là việc nới sở hữu cho người nước ngoài, hiện nay lại đang bị “tắc”.

Ông David Lim cho biết, cùng với việc chậm ban hành các hướng dẫn thi hành cần thiết, cơ quan quản lý còn bổ sung thêm các hạn chế, nghĩa vụ góp vốn nặng nề, tạo nên rào cản cho các NĐT tìm kiếm cơ hội đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

Ví dụ được Nhóm Công tác đất đai dẫn ra là theo Luật Kinh doanh bất động sản, có sự khác biệt rõ rệt trong chính sách áp dụng cho DN FDI và DN trong nước trong kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn DN FDI không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hoặc mua nhà và công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Bên cạnh đó, DN FDI chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua bất động sản được hình thành trong tương lai, trong khi tỷ lệ áp dụng dành cho DN trong nước là 70%.

Vấn đề khác được đề cập đến là các hạn chế về nguồn vốn dành cho phát triển dự án nhà ở theo Luật Nhà ở. Theo đó, Luật Nhà ở cũ năm 2005 quy định, các NĐT dự án nhà ở có thể huy động vốn từ tất cả các nguồn hợp pháp theo quy định của pháp luật. Quy định này đã tạo sự linh hoạt cho NĐT trong việc huy động vốn cho dự án của mình.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở (sửa đổi) lại giới hạn các nguồn vốn dành cho nhà ở bằng cách bỏ đi nội dung “các nguồn khác theo quy định của pháp luật” trong danh sách các nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở. Điều này có nghĩa là các NĐT phát triển nhà ở bị hạn chế khi vay vốn từ các TCTD và tổ chức phi tín dụng nước ngoài. Quy định này làm giảm khả năng của NĐT phát triển nhà ở trong việc huy động vốn một cách hiệu quả và làm ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của NĐT đó.

Theo Nhóm Công tác đất đai, vấn đề này đã được Bộ Xây dựng ghi nhận với phản hồi là bộ sẽ đề xuất vấn đề này thành nội dung sửa đổi Luật Nhà ở vào thời điểm thích hợp. Tuy nhiên, hiện nay NĐT rất băn khoăn rằng không rõ khi nào thì luật sẽ được sửa đổi, trong khi hạn chế này vẫn tiếp tục giới hạn khả năng của chủ đầu tư sử dụng phương thức huy động vốn hiệu quả nhất.

Với các hạn chế chính sách như vậy, Nhóm Công tác đất đai của VBF đề xuất, trong tương lai gần cần xóa bỏ mọi sự khác biệt trong chính sách áp dụng cho DN FDI và DN trong nước để đảm bảo mang lại một sân chơi công bằng và lành mạnh cho mọi NĐT trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.