Cẩn trọng với bất động sản nghỉ dưỡng

	Savills khuyên nhà đầu tư cân nhắc kỹ khi mua BĐS nghỉ dưỡng, condotel
	Bùng nổ BĐS nghỉ dưỡng

Thúc đẩy xã hội hóa hạ tầng du lịch

Hầu hết các chuyên gia, tổ chức du lịch thế giới đều có chung nhận định, Việt Nam hội tụ nhiều điều kiện để trở thành cường quốc về du lịch. Hiện đã có hơn 50 hãng hàng không quốc tế đến từ 25 quốc gia và vùng lãnh thổ với hàng chục đường bay đi - đến mỗi ngày bên cạnh các đường bay nội địa kết nối các điểm đến trong nước tại Việt Nam.

Khi lựa chọn sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc từ các chủ đầu tư uy tín

Hạ tầng đường bộ được xây dựng, nâng cấp, đường biển được tăng cường trên toàn quốc không chỉ tạo thuận tiện cho du khách mà đang vươn tới sự hài lòng, tiện nghi góp phần “kéo” thêm nhiều đoàn lữ hành quay lại Việt Nam. Đóng góp quan trọng khác cho hệ sinh thái du lịch thêm bền vững không thể không kể tới các cơ sở lưu trú tiện nghi, hiện đại, đẳng cấp, sang trọng… về cả quy mô lẫn tiềm lực.

Nhờ vậy, trong 7 năm (2010 - 2016), lượng du khách quốc tế đã tăng trưởng gấp hai lần từ 5 triệu lên đến 10 triệu lượt. Bên cạnh đó, lượt du khách nội địa cũng tăng đáng kể, từ 28 triệu đến 62 triệu lượt khách, mang về tổng thu từ du lịch đạt 400.000 tỷ đồng. Đánh giá về con số này, ông Hà Văn Siêu, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch nhận định, đây là những tiến bộ đáng kể của ngành du lịch Việt Nam.

Du lịch tăng trưởng, đang tạo ra hàng triệu việc làm, cùng với đó là văn hóa, lịch sử, ẩm thực Việt được toàn thế giới biết đến. Một Việt Nam là điểm đến an toàn, thân thiện ngày càng hiện hữu trên khắp thế giới.

Xác định phát triển du lịch nhanh, hiệu quả và bền vững, Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 của Bộ Chính trị đã có những thay đổi sâu sắc trong cả nhận thức và tư duy, coi phát triển du lịch còn là trách nhiệm của toàn xã hội để huy động cao nhất các nguồn lực từ các DN, đặc biệt là các DN có tiềm lực mạnh vào đầu tư các khu nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại đa năng hiện đại, cơ sở lưu trú đẳng cấp. Sự phát triển này đang mở ra cơ hội “vàng” cho thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, nhất là mô hình căn hộ khách sạn - condotel nở rộ, nhất là tại Nha Trang, Đà Nẵng Phú Quốc…

Theo thống kê của bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills, tại Nha Trang và Cam Ranh, nguồn cung khách sạn và resort phân khúc midscale đến luxury được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình hàng năm 29% trong 3 năm tiếp theo. Tương tự, thị trường Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, lần lượt đạt 30% và 27% trong thời gian 3 năm tới.

Minh chứng cụ thể nhất là, trong năm 2016, Nha Trang đã đón gần 1,2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng gần 23% so với năm 2015. Tương tự lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng cũng đã đạt gần 1,7 triệu, tăng 33% so với 2015. Trong khi lượt khách quốc tế đến Phú Quốc đã tăng vọt 25% (2014 so với 2013) nhờ chính sách miễn thị thực cho du khách nước ngoài được áp dụng. Hiện tại Phú Quốc cũng là địa điểm duy nhất tại Việt Nam được áp dụng chính sách này.

Bất động sản nghỉ dưỡng hưởng lợi?

Nhắc đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng không thể không nhắc đến sự bùng nổ của xu hướng đầu tư các dự án ngôi nhà thứ hai (Second Home), với khoảng 36 dự án cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam.

Thị trường sẽ tiếp tục đón hơn 17.000 căn trong vòng 3 năm tới, chủ yếu tập trung tại 6 địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long, Quảng Nam). Tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung “ngôi nhà thứ hai” tại các thị trường ven biển chính.

Thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn (có dự án lên tới 12%), làm dấy lên lo ngại cung vượt cầu. Trên quan điểm của nhà tư vấn, ông Rudolf Hever - Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills châu Á - Thái Bình Dương, khi chủ đầu tư đặt tên cho dự án tại các địa điểm du lịch là condotel, liệu phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel đã được đầu tư thỏa đáng?

Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả theo cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như những khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng.

Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành, và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc này khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua, đại diện Savills khuyến cáo.

Các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về.

Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.

Rủi ro thật sự sẽ đến nếu chỉ trông cậy hoàn toàn vào vốn vay ngân hàng, bởi một số ngân hàng dự báo lãi suất cho vay cá nhân đối với lĩnh vực BĐS có thể sẽ tăng khoảng 0,5%/năm so với mức phổ biến 10%/năm như hiện nay. Đó là chưa kể lãi suất vay mua nhà thường có thời gian dài nên biến động lãi suất cũng sẽ khó dự báo hơn khiến người đi vay bị động, thậm chí mất khả năng thanh toán.

Đặc biệt, hiện các ngân hàng đang phải thực hiện nghiêm quy định về hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS theo hướng tăng lên 200% từ 1/1/2017 (từ mức 150%). Thêm nữa, tín dụng cũng đang dần bị thắt chặt khi ngân hàng áp dụng Thông tư 06, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các NHTM sẽ giảm dần về 50% (từ mức 60% ) trong năm 2017 và 40% từ năm 2018.

Do vậy, ông Rudolf Hever cho rằng, khi lựa chọn sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư khi lựa chọn mô hình phát triển, cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.