Kịch bản nào cho thị trường bất động sản Việt Nam 2017?

Tại Hội thảo “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2017 – Tác động chính sách” vừa diễn ra sáng nay, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Trung ương đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2017.

Thị trường sẽ đi ngang?

Theo ông Chung, nếu kịch bản thứ nhất xảy ra, thị trường bất động sản Việt Nam rất tích cực, tốt hơn năm 2016. Kịch bản này nhiều người mong muốn nhưng chỉ xảy ra khi kinh tế thế giới không có biến động, khủng hoảng và kinh tế Việt Nam phải đạt đỉnh. Tuy nhiên, bản thân ông Chung đánh giá kịch bản này khó xảy ra.

Nhiều chuyên gia dự báo lạc quan về thị trường BĐS VN năm 2017 (Ảnh minh họa: KT)

Còn với kịch bản thứ 2, thị trường sẽ đi ngang. Ông Chung tin tưởng thị trường có thể diễn ra theo kịch bản này. Khi đó, trên thị trường phải có sự điều chỉnh cơ cấu rõ ràng theo hướng sản phẩm đáp ứng tốt hơn nhu cầu, giảm lệch pha cung – cầu; một số phân mảng điều chỉnh giảm, một số phân mảng điều chỉnh tăng.

Với kịch bản 3, ông Chung cho rằng, thị trường sẽ suy giảm, trầm lắng. Đây là kịch bản ít người mong muốn nhất, nhưng vẫn có thể xảy ra nếu có bùng phát điểm nóng trên thế giới, thế giới khủng hoảng như 2008, có trục trặc trong vận hành nền kinh tế nội tại của Việt Nam.

Giải thích rõ hơn về cơ sở đưa ra các kịch bản trên, TS. Trần Kim Chung cho rằng, thị trường bất động sản năm 2016 đã có nhiều điểm tích cực và là cơ sở quan trọng cho năm sau tiếp tục có triển vọng khả quan. Đó là nhờ các chỉ tiêu vĩ mô, tăng trưởng ổn định.

Đặc biệt, thể chế đối với thị trường bất động sản chuyển biến theo hướng thuận lợi. Biểu hiện là Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06 sửa đổi Thông tư 36 theo hướng siết chặt dòng vốn tín dụng vào bất động sản. Theo đó, tăng hệ số rủi ro với tín dụng bất động sản từ 150% lên 250% và giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống còn 40% theo lộ trình.

Các khoản thu về nhà đất tăng 32,6% so với dự toán, trong đó thu tiền sử dụng đất tăng 28% so dự toán, thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tăng 38,7% so dự toán. Kinh doanh bất động sản tăng 99,1% về số doanh nghiệp và tăng 242,5% về vốn đăng ký, công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 23,1% và tăng 110,7% tương ứng.

Cũng trong năm 2016, giá bất động sản ở thị trường sơ cấp đã tăng khoảng 5-7% so với đầu năm, giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 10-15%. Giao dịch thị trường nửa cuối năm 2016 phục hồi nhẹ sau nửa đầu năm chững lại. Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ của thị trường lên đến gần 80%. Đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng 4 năm. Riêng trong quý 3, có tổng cộng khoảng 5.273 căn được bán ra, tăng 52% so với quý trước.

Tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản chỉ chiếm 8,4% tổng tín dụng, giảm nhẹ so với tỷ trọng này năm 2015 (8,8%). Cơ cấu tín dụng bất động sản tiếp tục xu hướng tăng tỷ trọng tín dụng đối với cầu bất động sản, giảm tỷ trọng đối với cung bất động sản. Tỷ trọng tín dụng dành cho cầu là 62% và cho nguồn cung bất động sản là 38%.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng năm 2016, thị trường bất động sản đã có bước phát triển vững chắc, ổn định. Các phân khúc đều phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp và bất động sản du lịch.

Có được điều này là "nhờ hệ thống văn bản pháp luật hoàn thiện hơn và đã phát huy hiệu quả; sự quản lý của Nhà nước sát thực tiễn hơn, hiệu quả hơn và kịp thời hơn, như điều tiết cân đối cơ cấu hàng hóa bất động sản thông qua các chính sách tín dụng, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thúc đẩy phân khúc nhà ở thương mại mức trung bình.

Hơn nữa, các chủ đầu tư cũng đã cân đối hơn cơ cấu hàng hóa, hướng đến các sản phẩm phục vụ số đông nhu cầu ở thực. Chất lượng các sản phẩm bất động sản được cải thiện, không chỉ ở phân khúc cao cấp, mà cả các dự án nhà ở giá trung bình, thấp, thông qua việc đầu tư nhiều tiện ích cho tòa nhà và cả khu đô thị"- ông Hà lý giải.

Thị trường bất động sản sẽ phân hóa mạnh

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, trong bối cảnh kinh tế thế giới và trong nước có nhiều thuận lợi, năm 2017 sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giúp thị trường sẽ có bước phát triển ổn định, cung dồi dào, nhất là bất động sản nhà ở hạng trung và cao cấp.

Nhưng TS. Trần Kim Chung cho rằng, thị trường giảm nhiệt, quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm. Bất động sản sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Một số dự án đã triển khai sẽ được hoàn thành. Một số dự án chuẩn bị khởi công sẽ có thể bị đình hoãn.

Tuy nhiên, nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bị thu hẹp: các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của ngân hàng nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017. Và phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng) sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, để hiện thực hóa điều này, “cần có chính sách hỗ trợ của Chính phủ”- ông Chung nhấn mạnh.

Nhìn chung, “thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn và đi vào nhu cầu thực chất. Cơ cấu thị trường thay đổi theo hướng hướng nội, thực chất. Cơ cấu bất động sản có sự dịch chuyển từ phân khúc trung, cao cấp sang phân khúc trung bình thấp”- TS. Trần Kim Chung dự báo.

Để thị trường phát triển tốt hơn, TS. Trần Kim Chung đề xuất nhà nước cần tập trung vào chính sách tài chính bất động sản, nhà giá thấp. Còn nhà đầu tư chuyển trọng tâm sang nhà giá thấp; điều chỉnh phân mảng nhà trung cao cấp.