Lạc quan với bất động sản

	Cạnh tranh ở thị trường khách sạn
	Việt Kiều quan tâm đến bất động sản trong nước

Đường Minh Khai (Hà Nội), quãng giữa cầu Vĩnh Tuy và cầu Mai Động, càng về khuya những đêm sát Tết Nguyên đán lại càng sáng đèn xe. Con đường đang trong dự án mở rộng, nhiều nhà mặt phố đã phá xong, nhưng đường chưa được xây dựng.

Những chiếc xe tải nặng đi như con thoi suốt đêm để phục vụ dăm dự án chung cư quanh khu vực này, cách đây không lâu đã nhanh chóng mọc lên để đón đầu con đường mở rộng, thi công gấp gáp. Không khí hừng hực đó cũng là khí thế chung của cả thị trường bất động sản (BĐS) trong năm qua.

2017 - BĐS sôi động ở nhiều phân khúc

Năm 2017 đi qua ghi nhận sự lạc quan trên toàn thị trường địa ốc, trên nền sự hồi phục của kinh tế đất nước. “Việt Nam là nền kinh tế mở. Năm 2017, kinh tế thế giới chuyển sang tích cực hơn, theo đó, Việt Nam cũng được lợi hơn”, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế Trung ương khái quát về bối cảnh kinh tế năm vừa qua, trong một sự kiện kinh tế diễn ra đầu tháng 1 năm nay. Ông khẳng định: “Kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn phục hồi, tích cực hơn”.

Trong khi đó, thị trường BĐS bước vào vòng xoáy kinh tế năm 2017 với tư thế khá “đĩnh đạc”. Suốt nhiều năm trước đó, không ít chính sách đã được nghiên cứu nhằm vực dậy thị trường, sang đầu năm 2017 bắt đầu thực thi. Đó là chủ trương cải cách thủ tục hành chính tiếp tục được triển khai, các bộ “đua nhau” cắt giảm điều kiện kinh doanh và đầu tư…

Cùng với đó là các chủ trương mới về tăng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS; tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm xuống – những quy định được cho là sẽ giúp thị trường hoạt động thực chất hơn, phòng ngừa rủi ro tốt hơn.

Thực tế, dòng vốn vào thị trường khá hào hứng. TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, lưu ý rằng ngoài nguồn vốn tín dụng, thị trường BĐS năm 2017 còn ghi nhận hai dòng vốn chảy vào mạnh mẽ, gồm vốn tư nhân và vốn FDI. Đó là chưa kể những khoản đầu tư có liên quan đến mua bán, sáp nhập BĐS…

Dòng vốn chảy vào đã thúc đẩy giao dịch thành công, khiến không khí thị trường trở nên rất tích cực. “Theo nhận định của chúng tôi, từ năm 2016, 2017 phân khúc cao cấp toả sáng”, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills Hà Nội nhìn nhận. Đa số các NĐT cũng chia sẻ quan điểm trên, đồng tình rằng 2017 là năm thị trường BĐS có nhiều thành công.

Bên cạnh phân khúc cao cấp thì các phân khúc trung cấp và thấp cấp cũng có tỷ lệ hấp thụ tốt. Đặc biệt, 2017 là năm sản phẩm condotel được NĐT quan tâm. Hơn nữa tỷ lệ lấp đầy ở các phân khúc khác nhau như bán lẻ, căn hộ… đều khoảng 80 - 90%. Đây là tỷ lệ rất tích cực cho các NĐT nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Trước nhu cầu đang lên, nhiều chủ đầu tư BĐS đã liên tiếp khởi công, mở bán nhiều dự án trên toàn quốc. Những diễn biến đáng chú ý trên thị trường là phân khúc đất nền có sự tăng trưởng nguồn cung đột biến, tập trung tại Quảng Nam, Đà Nẵng và các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Một hiện tượng cũng rất đáng lưu ý là sự phát triển bùng nổ của phân khúc condotel.

Nhận định chung về bức tranh BĐS năm 2017, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, năm qua thị trường BĐS đã phát triển ổn định, cơ bản lành mạnh, thể hiện qua các chỉ số về giá cả, số lượng giao dịch. Năm 2017, lượng giao dịch tăng mạnh, nếu trong năm 2016, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chỉ có trên 40.000 giao dịch, thì năm 2017 có trên 60.000 giao dịch. Thứ hai, giá cả BĐS ổn định, tăng 5% trở lại đối với các phân khúc nói chung. Phân khúc giá rẻ có tính thanh khoản tốt…

Nhưng vẫn còn nhiều lưu ý

Nhưng bên cạnh đó, thị trường BĐS năm 2017 còn có những vướng mắc không thể giải quyết ngay. Tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2017, triển khai nhiệm vụ năm 2018 của Bộ Xây dựng diễn ra cách đây không lâu, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng đã chỉ ra những hạn chế chính, như tình trạng vi phạm trật tự xây dựng vẫn còn tồn tại, một số công trình còn tái phạm sau thanh tra, xử lý.

Thị trường đang dư thừa nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá thành cao, nhưng lại thiếu nhà bình dân giá rẻ. Ngoài ra, việc triển khai nhà ở xã hội còn chậm, một số chủ đầu tư có biểu hiện lợi dụng, thao túng với khách hàng.

Hay một vấn đề khác, đất nền tại một số khu vực ở ven Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh liên tục sốt giá, rồi lại giảm nhanh. Nhiều NĐT mất tiền do tham gia vào thị trường nhà đất khi chưa hiểu rõ về giá cả và các thủ tục pháp lý liên quan, đầu tư theo “tâm lý đám đông” mà không tìm hiểu kỹ thông tin...

Bổ sung bất cập mới phát sinh, theo ông Nguyễn Trần Nam, condotel và vila resort là loại hình BĐS mới xuất hiện tại Việt Nam, đang tạo nên một xu hướng đầu tư mới. Tuy nhiên, cũng do là loại hình BĐS mới nên chưa được điều chỉnh tại các luật có liên quan. Điều này đang gây nhiều khó khăn trong việc quản lý của cơ quan chức năng, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân cũng như doanh nghiệp.

Để tháo gỡ rào cản này, khởi động tốt hơn cho thị trường trong năm 2018, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có báo cáo Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, kiến nghị các nội dung chính, cần phải giải quyết sớm trong thời gian tới, cụ thể là những vấn đề về BĐS du lịch như quy hoạch; quy chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý vận hành, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu, thời hạn sở hữu, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, sở hữu BĐS du lịch của cá nhân nước ngoài.

Cũng bàn về triển vọng thị trường năm 2018, nhiều NĐT tin tưởng ở việc Chính phủ đã và đang tích cực để có chiến lược phát triển dài hạn với thị trường BĐS. Đây là động thái cần thiết, hỗ trợ cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong thời gian tới. Đặc biệt sau khi Quốc hội thông qua Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu, việc chuyển nhượng mua bán dự án BĐS dễ dàng hơn. Bởi một mặt là xử lý nợ xấu, thứ hai là tái cơ cấu danh mục đầu tư của các chủ đầu tư vốn dĩ cũng cần có dòng tiền luân chuyển mạnh hơn.

“Tôi dự đoán, kiểm soát tín dụng với BĐS sẽ như năm 2017, không siết vào nhưng cũng không nới lỏng làm bùng nổ”, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính ngân hàng dự báo. Đồng tình với nhận định trên, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng diễn biến thị trường trong năm nay sẽ tiếp tục đà khả quan. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ sẽ phải cạnh tranh rất khốc liệt.

“Tôi cho rằng thị trường BĐS năm 2018 sẽ tiếp tục phát triển. Các phân khúc chủ đạo của thị trường như căn hộ, văn phòng, đất nền vẫn sẽ phát triển tích cực. Phân khúc cao cấp có lẽ cần kiểm soát để cung cầu gặp nhau tốt hơn”, TS. Cấn Văn Lực chia sẻ quan điểm. Còn theo ông Dương Đức Hiển: “Với 2018, đây là năm phân khúc trung cấp toả sáng ở thị trường Việt Nam, vì nguồn cầu cao, số lượng người có nhu cầu mua nhà thực rất lớn…”.

Đồng quan điểm, ông Đặng Tất Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn FLC cũng cho rằng: Tiếp nối đà tăng trưởng của năm 2017, thị trường BĐS năm 2018 sẽ tiếp tục phát triển sôi động, với dòng vốn đổ vào thị trường này vẫn ở tình trạng rất tốt, đặc biệt là vốn tư nhân, mặc dù ngành Ngân hàng có kiểm soát chặt chẽ.

Năm 2018 cũng sẽ có sự tái cấu trúc ở một số phân khúc để phù hợp với sức mua của thị trường. Và nếu xét chung về thị trường, chúng tôi cho rằng phân khúc nhà ở, đất nền và phân khúc condotel sẽ tiếp tục là những sản phẩm tăng trưởng nóng và giữ ưu thế mạnh mẽ về tính thanh khoản trong năm tiếp theo.