Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản đạt đỉnh

Doanh nghiệp địa ốc căng mình trả nợ

Theo thống kê từ Công ty Chứng khoán VNDirect, trong quý III/2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn ước khoảng 67.000 tỷ đồng, mức cao nhất trong cả năm. Đáng chú ý, nhóm bất động sản chiếm hơn 57%, tương đương gần 38.200 tỷ đồng. Trong đó, chủ yếu là các lô trái phiếu đã được gia hạn từ năm 2023 theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP - vốn chỉ cho phép gia hạn tối đa 2 năm.

Trong khi, dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cũng cho thấy, trong nửa đầu năm 2025, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 248.600 tỷ đồng, trong đó riêng tháng 6 có hơn 45.000 tỷ đồng, phần lớn tập trung vào nhóm bất động sản và tài chính. Tuy nhiên, trái ngược với đà phát hành, lượng trái phiếu được doanh nghiệp mua lại trước hạn trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt 109.000 tỷ đồng, giảm gần 18% so với cùng kỳ 2024, cho thấy khả năng trả nợ đang thu hẹp dần ở nhóm doanh nghiệp địa ốc.

Trên thị trường phát hành và thanh toán nợ trái phiếu của một số doanh nghiệp nhận thấy hiện nay các tập đoàn bất động sản lớn đều đang đứng trước áp lực trả nợ trái phiếu trong quý III và IV/2025 với giá trị từ vài trăm đến vài nghìn tỷ đồng.

Áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ tăng lên trong quý III/2025. MBS ước tính có khoảng 67,6 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong III/2025, tăng 50,5% so với cùng kỳ và cao hơn 61% tổng giá trị đáo hạn nửa đầu năm 2025.

Trong đó, nhóm ngành bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất, khoảng 85% với giá trị đáo hạn ước tính khoảng 57,5 nghìn tỷ đồng. Về tình hình chậm trả, tháng 5 ghi nhận 3 doanh nghiệp mới công bố chậm trả thanh toán gốc lãi.

Dù áp lực trả nợ trái phiếu đè nặng nhưng giá nhà đất tại nhiều dự án của doanh nghiệp bất động sản vẫn giữ ở mức cao và có chiều hướng tăng thêm

Rủi ro với chiến lược “nín thở qua sông”

Mặc dù đối mặt với khối nợ trái phiếu hàng chục nghìn tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì chiến lược “giữ giá, bán nhỏ giọt”, không chấp nhận giảm giá để thu hồi dòng tiền, ngay cả khi thanh khoản thị trường đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm qua.

Tại TP. Hồ Chí Minh và các địa bàn vùng ven, giá nhà ở sơ cấp gần như không biến động trong 6 tháng đầu năm, thậm chí tăng nhẹ ở một số khu vực như Củ Chi, Hóc Môn, Thuận An, Dĩ An, Phú Mỹ… sau thông tin về điều chỉnh quy hoạch, sáp nhập đơn vị hành chính.

Theo lý giải từ các doanh nghiệp, lý do chính khiến họ không thể giảm giá là áp lực chi phí vốn và nghĩa vụ tài chính với trái chủ. Các lô trái phiếu bất động sản hiện có lãi suất phổ biến từ 10%-12%/năm, cao hơn nhiều so với lãi vay ngân hàng. Nếu bán tháo tài sản với giá thấp, khoản thu về không đủ để chi trả gốc và lãi trái phiếu, đồng thời có thể vi phạm điều khoản cam kết với trái chủ. Ngoài ra, phần lớn trái phiếu phát hành thuộc loại riêng lẻ (chiếm 88%), thiếu xếp hạng tín nhiệm và minh bạch thông tin. Điều này khiến các doanh nghiệp buộc phải duy trì giá trị sổ sách ở mức cao nhằm đảm bảo “tài sản đảm bảo” cho các khoản vay, kể cả khi giá trị thực tế trên thị trường đã giảm.

Các chuyên gia tại SSI cho rằng, chiến lược giữ giá bất động sản để cầm cự chỉ có thể kéo dài trong thời gian ngắn. Nếu niềm tin thị trường tiếp tục suy giảm, trạng thái “nín thở” sẽ không còn là giải pháp mà trở thành rủi ro thanh khoản diện rộng. Vì thế cần có những giải pháp chính sách mạnh mẽ và đồng bộ để giảm áp lực đáo hạn, phục hồi thanh khoản thị trường.

Các chuyên gia khuyến nghị, trước hết cơ chế phát hành trái phiếu riêng lẻ cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng bắt buộc công bố thông tin, kiểm toán định kỳ và tăng cường xếp hạng tín nhiệm độc lập. Song song, cần mở rộng khung pháp lý cho tái cơ cấu nợ như chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần, hoặc gia hạn có điều kiện với các dự án đầy đủ pháp lý, tiến độ rõ ràng.

Trong bối cảnh thị trường thiếu nguồn vốn lưu động và áp lực đáo hạn lên cao, một số chuyên gia cũng khuyến cáo Việt Nam có thể nghiên cứu các mô hình đã áp dụng tại Hàn Quốc và Singapore. Theo đó, có thể thành lập các quỹ hỗ trợ thanh khoản ngắn hạn nhằm tạm thời cứu trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn nhưng còn tiềm năng hồi phục. Về dài hạn, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn cần được điều tiết chọn lọc, ưu tiên nhà ở xã hội và nhà cho thuê, hạn chế dòng vốn vào các dự án đầu cơ.